In de afgelopen jaren heeft het Spaans Constitutioneel Hof zich meerdere malen uitgesproken over de wetgeving met betrekking tot de plusvalía, en daarbij meer specifiek de berekening van deze belasting. Op 26 oktober 2021 heeft dit Hof wederom arrest gewezen met betrekking tot de plusvalía. Waar wordt precies belasting over geheven en wat heeft het Hof er nog meer over kunnen zeggen?

Belastinggrondslag

Bij de plusvalía wordt er belasting geheven over de waardestijging van de grond waarop uw woning gebouwd is. “Plusvalía” letterlijk vertaald betekent dan ook “meerwaarde”. Het is dus als het ware een tweede winstbelasting, maar dan alleen over de grondwaarde.

De gemeente zou verschillende maatstaven kunnen gebruiken voor het berekenen van deze waarde verhoging, maar heeft gekozen voor een objectieve berekening aan de hand van de grondwaardes van het “Catastro” op het moment van verkoop van de woning. Dit is de grondwaarde aan de hand waarvan de jaarlijkse IBI ook wordt berekend.

Van deze grondwaarde wordt een percentage genomen, vermeerderd met het aantal jaren dat u eigenaar bent geweest van deze woning, tot een maximum van 20 jaar. Welk percentage precies van toepassing is, wordt door de gemeentes vastgesteld. De wet stelt enkel maximum percentages vast. Vervolgens wordt over dit bedrag belasting geheven van maximaal 30%, wederom door de gemeente vast te stellen.

Zoals u kunt zien wordt bij deze berekening niet in acht genomen of u bij de verkoop daadwerkelijk winst heeft gemaakt ofwel dat de waarde van de grond daadwerkelijk is gestegen. Dit is precies waar de verschillende uitspraken van het Spaans Constitutioneel Hof zich over uitspreken.

Het Spaans Constitutioneel Hof

In 2019 heeft het Spaans Constitutioneel Hof al een grote stap in de goede richting gezet toen zij de wetgeving met betrekking tot deze belastingberekening gedeeltelijk nietig verklaarde. Op dat moment was zij van mening dat de wetgeving niet van toepassing mag zijn wanneer er geen winst is gemaakt of wanneer het bedrag aan te betalen belasting hoger is dan de daadwerkelijke winst.

In het nieuwe arrest gaat het Hof nog een stap verder. Het belangrijkste argument wat het Hof meerdere malen in haar arrest herhaalt, is dat een belasting alleen kan worden geheven op grond van de daadwerkelijke economische capaciteit van de belastingbetaler op het moment van verkoop van de woning. Hier mag enkel van worden afgeweken wanneer er sprake is van een objectieve, redelijke en niet arbitraire omstandigheid die toepassing van een berekening zonder in acht name van de economische capaciteit rechtvaardigt.

Het Hof heeft besloten dat een “Plusvalía” zeker wel mag worden geheven, maar niet (enkel) op grond van de berekening die nu in de wet is vastgelegd. De wetgever had een andere berekeningsvorm kunnen vastleggen, waarbij hij zich kon laten inspireren door de vele historische voorbeelden en wetenschappelijke artikelen.

Wat betekent dit voor de belastingbetaler

Op dit moment, na nietig verklaring van de wetsartikelen op grond waarvan de belasting wordt berekend, bestaat er een wettelijke kloof over de vaststelling van de belastinggrondslag. Door het ontbreken van deze grondslag kan de overheid momenteel de belasting niet berekenen, verifiëren, innen of nagaan, waardoor deze ook niet kan worden opgeëist. De wetgever moet de wet wijzigen of aanpassen naar de maatstaven van de grondwet.

Betekent dit dan ook dat eerder betaalde belastingen teruggevraagd kunnen worden? Nee, helaas niet. De nietigheidsverklaring heeft geen terugwerkende kracht. De enige belastingen waarop dit arrest van toepassing zijn, zijn de toekomstige belastingen en de belastingen waar al een bezwaar- of beroepsprocedure tegen loopt bij de gemeente of de rechter. Belastingen die hier niet onder vallen zijn:

• Belastingen die zijn betaald of gevorderd en waartegen geen beroep of bezwaarschriftprocedure loopt op het moment van de uitspraak;
• Belastingen die door de belastingbetaler zijn aangegeven bij de gemeente door middel van een “autoliquidación” en waartegen geen bezwaar is gemaakt.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law 

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de projectontwikkelaar u naar Spaans recht een verzekeringspolis of een bankgarantie aanbieden. Het doel van beiden is om ervoor te zorgen dat uw aanbetalingen terug kunnen worden gevorderd in het geval de bouw niet start of niet tot een goed einde wordt gebracht. Over de vraag wat als ´een goed einde´ kwalificeert , bestaan juridisch verschillende interpretaties, maar doorgaans betekent dit dat de gemeente een woonvergunning moet hebben afgegeven of dat er een verantwoordelijkheidsverklaring moet zijn afgegeven door de architect van de projectontwikkelaar. Op het eerste gezicht lijkt het wellicht dat een bankgarantie en een verzekeringspolis dezelfde bescherming bieden, maar helaas is dit niet het geval. Ondanks dat een projectontwikkelaar wettelijk gezien mag kiezen vóór het één of het ander, is het belangrijk dat u als koper op de hoogte bent van de verschillen tussen beiden. Dit vanwege de mogelijke financiële implicaties en om niet teleurgesteld te worden in uw verwachtingen. Hier volgt een beknopte weergave van de elementen die kenmerkend zijn voor beiden en hun onderlinge verschillen:

Bankgarantie

Bij een bankgarantie staat de bank garant voor de teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs van het vastgoedobject, indien de bouw niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel vastgestelde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Indien deze situatie zich voordoet, zal de bank u de aanbetalingen teruggeven. Een andere vraag is of de projectontwikkelaar achteraf bezwaar maakt tegen de ontbinding van uw koopcontract.

Bij zowel een bankgarantie als een verzekeringspolis worden de aanbetalingen gedaan naar een rekening van de projectontwikkelaar waarop deze niet bevroren staan. Bij een bankgarantie heeft de rekening wel de kwalificatie van een speciale rekening, wat betekent dat de aanbetalingen niet mogen worden gebruikt voor doeleinden die niet zijn gerelateerd aan de bouw van het nieuwbouwproject.

Verzekeringspolis

Een verzekeringspolis kan worden afgegeven door een Spaanse verzekeraar of door een buitenlandse verzekeraar die in Spanje is geautoriseerd om te opereren door middel van een vestigings- of representatiekantoor. Een verzekeringspolis bestaat uit algemene en bijzondere voorwaarden. De bijzondere voorwaarden zijn gepersonaliseerde condities, zoals de looptijd en het totaalbedrag van de aanbetalingen. De algemene voorwaarden zijn vaak omvangrijk en bevatten voor de koper (de verzekerde), de projectontwikkelaar (afnemer van de verzekering) verplichtingen waaraan moet worden voldaan. Zo kan de polis benoemen dat u als koper de verplichting heeft om de verzekeraar onmiddelijk in te lichten wanneer de bouw stil komt te staan of indien er wijzigingen in het bouwproject zijn. Het is opmerkelijk en risicovol dat deze verplichtingen bij u liggen, omdat dit omstandigheden zijn waar u mogelijk geen of niet tijdig kennis van heeft. Ook bevat een verzekeringspolis uitzonderingsgronden, bestaande uit situaties waarin de verzekeraar niet verplicht is om uit te keren. U moet hierbij bijvoorbeeld denken aan: overmacht, natuurrampen, epidemieën, noodtoestanden, stakingen, tekorten in de aanlevering van bouwmaterialen, vertragingen bij de overheid.

In principe zou een verzekeringspolis moeten kunnen worden ingeroepen ter teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs, indien de bouw van het vastgoedobject niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Echter, in het algemeen zorgen de uitzonderingsgronden van de polis ervoor dat uw mogelijkheid om de aanbetalingen terug te vorderen beperkt is in het geval de vertraging in de oplevering te wijten is aan één van de uitzonderingsgronden. Ook speelt bij de beoordeling van een verzoek tot uitkering mee of u als verzekerde uw verplichtingen onder de polis heeft vervuld. De situaties waarin u mogelijk een beroep zou kunnen doen op een verzekeringspolis zien op gevallen waar de bouw niet start of wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde termijn, door aan de projectontwikkelaar toerekenbare omstandigheden.

In het geval dat u een beroep kunt doen op de verzekeringspolis speelt ook de vraag mee of de verzekeraar voldoende liquiditeit heeft om uw aanbetalingen terug te kunnen betalen. In sommige gevallen kan de financiële draagkracht van de verzekeraar ontoereikend zijn, wat bijvoorbeeld zijn oorzaak kan hebben in omstandigheden waar een verzekeraar werkt op basis van risico analyse en/of het kapitaal is verhuld in een ondoorzichtige structuur.

Conclusie

Wanneer u besluit om een nieuwbouwwoning aan te kopen is het belangrijk dat uw advocaat probeert voor u te onderhandelen dat een bankgarantie wordt aangeboden. Indien dit niet het geval is en de projectontwikkelaar een verzekeringspolis wil overleggen, dan moet u van te voren worden geïnformeerd welke uitzonderingsclausules van toepassing zijn en welke mogelijke verplichtingen u heeft onder de verzekeringspolis. Hiernaast is het belangrijk dat uw advocaat onderzoek heeft gedaan naar de financiële gezondheid van de verzekeraar en of de verzekeraar gerechtigd is om te opereren in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Mathilde M. Bos, LLM

Director Tax and Legal Department

Euro Economics Marbella

Een aantal jaar geleden was er aan de Costa Blanca vraag naar vooral moderne, strak ingerichte villa’s. Die trend lijkt nu te veranderen. In toenemende mate zoeken mensen weer naar de typische Spaanse huizen met een mediterrane sfeer, zoals de Ibizastijl. Ook willen veel mensen een finca, een woonboerderij of een huis dat iets verder afligt van de stad of het dorp. Bij de inrichting willen ze vaak een combinatie: het huis moet voldoen aan de huidige standaarden als het gaat om duurzaamheid, maar daarnaast wordt bij de inrichting en decoratie gebruik gemaakt van natuurlijke materialen voor een zo natuurlijk mogelijke uitstraling. De authentieke sfeer behouden of terugkrijgen, dat is waar men naar zoekt.

Om die sfeer te creëren zie je in veel huizen weer oude materialen terugkomen. Denk aan kruiken, potten en schalen. Ook naar natuurlijke materialen is veel vraag, zoals decoratie van raffia, een vezel afkomstig van een palmsoort. Lampen, placemats en vloerkleden worden hiervan gemaakt. Veel mensen aan de Costa Blanca kiezen ook weer volop voor meubelen van bamboe en het gebruik van steigerhout is daarnaast ook erg populair.

Wordt een huis gerenoveerd of verbouwd dan gebeurt dat ook met veel natuurlijke materialen. Zo zijn de keukenpanelen weer ouderwets volledig van hout. De Tosca bogen die vroeger in veel Spaanse huizen aan de Costa te zien waren zijn ook terug. De Tosca steensoort is een honingkleurige zandsteen die in het verleden uit de rotsen werd gehaald, maar die nu niet meer gewonnen mag worden. In herbruikte vorm zie je bij verbouwingen en renovaties deze bogen weer terugkomen in de naya’s, de veranda’s, bij villa’s of finca’s. Voor vloeren blijft de terracotta tegel populair. Logisch ook. De tegel zorgt voor koelte en tegelijkertijd voor een warme uitstraling. Wel is het materiaal vaak poreus. De tegels worden handmatig of soms in fabrieken gemaakt. Het gaat om een speciale kleisoort die zorgt voor een goede kwaliteit van de tegels. De tegels zijn allen uniek in vorm en kleur. Het is wel raadzaam om bij het kiezen van deze tegels goede informatie in te winnen over hoe je ze het beste kunt behandelen tegen zonlicht en vlekken.

Als mensen voor een zwembad kiezen willen ze ook daarin weer authenticiteit. Dat kan gemakkelijk gerealiseerd worden door bijvoorbeeld te kiezen voor een mozaïek in de bodemsteentjes.

Soms zie je bijzondere materialen opduiken. Zo zijn de oude voederbakken voor het vee zeer gewild. Bij renovaties worden ze gebruikt als wasbak in bijvoorbeeld de badkamer. Ook zie je dat waar de Spanjaarden de oude houten voordeuren weghaalden om ze te vervangen, deze bij de renovatie of verbouwing van huizen weer populair zijn.

Natuurlijk willen mensen die nu een huis kopen aan de Costa Blanca ook voorzien zijn van de huidige standaarden. Woningen worden eerst volledig gerenoveerd en geïsoleerd. Denk hierbij aan de daken, muren en ramen. Op veel plekken voorzien nieuwe bewoners van de huizen aan de Costa ook hier hun daken van zonnepanelen.

Voor veel mensen die een woning of vakantiewoning kopen in Spanje is het belangrijk dat er op een verantwoorde manier wordt gebouwd of verbouwd met gebruik van duurzame materialen en processen. Een warmte terugwin installatie kan een goede investering zijn. Het is een ventilatiesysteem dat ervoor zorgt dat er altijd sprake is van een goede luchtkwaliteit met een minimaal verlies aan energie. Deze installaties worden uitgerust met een externe warmtepomp om, indien nodig, de temperatuur omhoog of omlaag te krijgen.

Toch komt er dan vaak alsnog een originele tegel terug op de badkamer- of keukenvloer, blijven de balken in huis behouden of plaatsen ze die terug en is die ene muur, die de vorige eigenaar een doorn in het oog was, na een opknapbeurt juist heel origineel en bijzonder. Aan de Costa Blanca krijgen de huizen weer die oorspronkelijke uitstraling van ‘toen’ terwijl ze ondertussen voorzien zijn van alle gemakken van deze tijd. Door hier en daar met zwart aluminium te werken en met materialen zoals microcement in de badkamer krijgen de huizen toch een modern tintje.

In de tuin schijnt de zon en is de mediterrane sfeer al snel aanwezig. Om die nog wat meer aan te zetten kan de houten pergola dienen, bedekt met een dak van riet of bamboe. Zo wordt de mediterrane sfeer die binnen gecreëerd is ook op het terras voortgezet.

Dit artikel is verzorgd door:

Annemarie Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Iedereen die in Spanje woont of het land pas nog heeft bezocht, kan zien dat het er erg droog is. Bruine vlakten, stuwmeren waarin het water veel lager staat dan andere jaren en opgedroogde rivieren zijn hiervan enkele zichtbare bewijzen.

De afgelopen winter en voorjaar heeft het in grote delen van het land amper geregend. Door al die droogte is het risico op bosbranden ook dit jaar extreem hoog. Het officiële seizoen voor bosbranden duurt van 1 juli tot en met 30 september. In die periode vormen zich het vaakst de omstandigheden die nodig zijn voor een brand: hoge temperaturen, lage luchtvochtigheid en harde wind. Dat het bosbrandenseizoen bijna is afgelopen, wil niet zeggen dat er geen branden meer kunnen ontstaan. Brandbestrijdingsdiensten zijn het hele jaar actief.

De gevolgen van bosbranden zijn vaak niet mals. Bossen die volledig afbranden hebben tientallen jaren zoniet langer nodig om te herstellen. Een grote brand heeft vervelende gevolgen voor de biodiversiteit, de woestijnvorming in de afgebrande gebieden neemt toe en de lucht en het water raken vervuild.

‘Ben ik wel verzekerd?’

Voor mensen die een huis bezitten in bosrijke gebieden of op de Spaanse “campo”  is de angst voor een bosbrand, waarbij ze alles kwijt kunnen raken, vaak erg groot. Men vraagt zich af of de opstal- en inboedelverzekering mogelijke schade als gevolg van een bosbrand wel zal dekken.

Vaak gaan er geruchten dat verzekeraars niet zouden uitkeren bij schade door een bosbrand. Niets is echter minder waar. Schade aan een woning door brand is gedekt, zowel als het gaat om de opstalverzekering of om de inboedelverzekering. Of de oorzaak nu een bosbrand is of brand als gevolg door kortsluiting bijvoorbeeld.

Een bosbrand is geen natuurramp

Men gaat er namelijk vaak vanuit dat een bosbrand een natuurramp is, maar dat is niet het geval. Natuurrampen zijn overstromingen, aardbevingen, tsunami’s en dergelijke. Deze worden in Spanje vergoed door een speciaal daarvoor bestemd noodrampenfonds. Het zogenaamde ‘Consorcio de Seguros’. Iedereen die een schadeverzekering heeft, draagt automatisch een deel aan dit fonds af.

Opstal en inboedel

De opstalverzekering (seguro del hogar) dekt de schade aan je woning veroorzaakt door onder meer brand, blikseminslag, storm, ontploffing, diefstal, inbraak en waterschade. Het is verstandig hier de herbouwwaarde als uitgangspunt te nemen. Dit is het bedrag dat nodig zou zijn om op dit moment de woning opnieuw te bouwen.

Dit artikel is verzorgd door:

Ilse Burggraaf

Directeur Hypotienda

Hypotienda

Door de enorme koersstijgingen is er de laatste jaren veel geld verdiend met de bitcoin en andere cryptomunten. Uiteraard wil je hier als belegger zoveel mogelijk zelf van profiteren en er zo min mogelijk belasting over betalen. Als fiscale dienstverlener krijgen we zeer regelmatig vragen van mensen over de belastbaarheid van cryptocurrency in Spanje. In dit artikel geven we je aan waarmee je op fiscaal vlak in Spanje rekening moet houden.

Bitcoin & inkomstenbelasting Spanje

Winsten die met bitcoins gerealiseerd zijn, worden als inkomsten beschouwd in Spanje en zijn belast met vermogenswinstbelasting. Winsten worden als ‘gerealiseerd’ beschouwd als de bitcoins zijn verkocht en de winst daadwerkelijk behaald is.

De winst wordt berekend door de oorspronkelijke aankoopwaarde van de verkoopwaarde af te trekken. Voor iedere verkoop dient het verschil te worden berekend, steeds volgens het FIFO-principe (first in, first out). De winsten dienen te worden omgerekend naar de waarde in euros op de transactiedatum. Wil je koersen terugzoeken? Dit kan onder andere via de website BusinessInsiders.com.

Als de bitcoins wel in waarde zijn gestegen maar je hebt ze nog niet verkocht, dan is de winst fiscaal bezien ‘niet-gerealiseerd’ en niet belast in de inkomstenbelasting.

Verliezen die gemaakt zijn kunnen in mindering worden gebracht op andere winsten en rendementen (rente-inkomsten, dividenden, verkoopwinst vastgoed). Het bedrag dat uiteindelijk in de aangifte opgenomen dient te worden, kan niet negatief zijn.

Meer informatie over de vermogenswinstbelasting en de tarieven vind je hier.

Bitcoin & Vermogensbelasting Spanje

De  waarde van de bitcoins dient te worden opgegeven in de aangifte vermogensbelasting mits het totale vermogen, inclusief de waarde van de bitcoins, boven het bedrag van de vrijstelling uitkomt.

De nationale vrijstelling bedraagt 700.000 euro plus 300.000 euro voor de eigen woning. Iedere autonome communiteit (‘deelstaat’) – waarvan er 17 zijn in Spanje – is gerechtigd om af te wijken van deze vrijstelling. Zo is de vrijstelling 500.000 euro in de autonome regio van Catalonië en wordt er in Madrid geen vermogensbelasting geheven.

De waarde die moet worden aangehouden voor de aangifte vermogensbelasting is de marktwaarde van de bitcoin op 31-12 van het jaar waar de aangifte betrekking op heeft. Wil je de waarde op een bepaalde datum weten? Dan kun je deze inzien op BusinessInsider.com.

Meer informatie over de vermogensbelasting  en de tarieven vind je hier.

Het belang van het opgeven van cryptocurrency in Spanje

Hoewel crypomunten steeds meer geaccepteerd worden als betaalmiddel, blijft er vooralsnog sprake van een vreemde eend in de portemonnee. Hierdoor zou de gedachte kunnen ontstaan om nog maar even af te wachten met het opnemen van de cytptomunten in de belastingaangiften. Dit is echter geen optie. Indien behaalde winsten met bitcoins en bitcoinvermogens niet worden opgegeven, wordt dit door de Spaanse fiscus als belastingontduiking en fraude bezien.

De Spaanse fiscus is in 2018 al begonnen met het opvragen van gegevens bij banken en intermediairs over transacties in cryptomunten om belastingfraude (ontduiking) tegen te gaan. Ons advies is zoals met alle soorten inkomsten en vermogens, om deze volledig en perfect op te nemen in je belastingaangiften. Dan slaap je het lekkerst waardoor je goed uitgerust maximaal van Spanje kan genieten. Dat was toch de bedoeling?

Dit artikel is verzorgd door:

Maartje Vissers

Directeur Particulieren

Euro Economcis| International Quality Partner Spain

Wat is precies een erfgenaam?

Op grond van de Nederlandse wet is een erfgenaam iemand die alle goederen en schulden –
waar ook ter wereld gelegen – erft van een overledene, of een evenredig gedeelte in al die
afzonderlijke goederen en schulden. Dit laatste geldt uiteraard in het geval er meerdere
erfgenamen zijn.

Een veel voorkomend ‘Spaans langstlevende testament’

Nederlanders die bezit hebben in Spanje wordt vaak wijs gemaakt dat het nodig is om in Spanje
een testament te maken. Een testament dat specifiek geldt voor hun Spaanse bezittingen
(meestal een woning). Spaanse adviseurs hebben geleerd dat in Nederland de langstlevende
echtgenoot gewoon tot enig erfgenaam kan worden benoemd, ongeacht of er kinderen in het
spel zijn. Uiteraard is dat veel te kort door de bocht, maar de nuances kent hun Nederlandse
cliënt over het algemeen ook niet. In dat Spaanse testament wordt dan opgenomen dat (1) het
testament slechts geldt voor de in Spanje gelegen bezittingen en (2) de echtgenoot tot enig
erfgenaam wordt benoemd. Check dit als u ooit een testament heeft gemaakt bij een Spaanse
notaris. In dat geval is dit artikel vooral voor u bedoeld.

Een fout testament?

In beginsel is dit een fout (ongeldig) testament omdat de Nederlandse wet niet toestaat dat je
erfgenaam benoemd voor specifieke goederen en schulden. Nogmaals: je bent volgens de
Nederlandse wet slechts erfgenaam als je alleen of samen met andere erfgenamen gerechtigd
bent tot ALLE goederen en schulden van de overledene. Je kunt dus geen erfgenaam zijn van
ALLEEN de goederen die zijn gelegen in Spanje.

Hoe kan het ‘Spaanse langstlevende testament’ eventueel worden geïnterpreteerd?

Maar als een overledene een testament heeft getekend – ongeacht of dit is gebeurd bij een
Nederlandse of Spaanse notaris – dan kan hieraan niet zo maar worden voorbij gegaan. De vraag
moet worden gesteld: “wat heeft hij met zijn woorden bedoeld?” Het antwoord lijkt heel
makkelijk: hij wilde dat alle Spaanse goederen eigendom werden van zijn echtgenoot. Iemand die
de Nederlandse wet goed kent had het testament dan echter anders geformuleerd. Er zou dan
hebben gestaan: “ik LEGATEER al mijn Spaanse bezittingen aan mijn echtgenoot”. Hoe gaan we
hier nu mee om?

Optie 1: Spaanse testament is ongeldig

Het testament ongeldig verklaren zou in theorie een optie kunnen zijn. Op basis van de tekst is
het een ongeldig testament. Vooral als er naast het Spaanse testament geen ander testament is
gemaakt in Nederland is dit in theorie een mogelijkheid. Indien de overledene in Nederland
woonde zal de Nederlandse wet de regeling van de erfenis namelijk ‘overnemen’. Meer concreet:
als een overledene met kinderen geen testament heeft gemaakt, schrijft de Nederlandse wet een
standaard-langstlevende regeling voor. Niets aan de hand dan, zo lijkt het. Toch is deze optie 1 in
de praktijk een hele lastige. In Spanje zijn de Spaanse instanties namelijk niet makkelijk te
overtuigen dat ‘hun’ testament ongeldig is. Er ontstaat een welles nietes discussie waar niemand
mee gebaat is.

Optie 2: Spaanse testament is een legaat van de Spaanse bezittingen aan de echtgenoot

Juridisch gezien zijn de woorden die letterlijk worden gebruikt in een juridisch document niet
altijd even belangrijk. Het gaat veel meer om de bedoeling van de persoon die het heeft
opgeschreven of laten opschrijven. Welnu, uit het Spaanse testament blijkt duidelijk dat de
testateur heeft gewild dat zijn echtgenoot alle Spaanse bezittingen in eigendom krijgt. Daar kan
geen discussie over zijn. Niemand kan dit anders uitleggen. De oplossing zou dan dus luiden dat
we het Spaanse testament moeten lezen als een legaat van de Spaanse bezittingen aan de
langstlevende echtgenoot.

Tegengestelde belangen

Maar er ligt een adder onder het gras. Als er naast de echtgenoot ook kinderen zijn, kan het
namelijk zo zijn dat voor de kinderen optie 1 gunstiger is en voor de echtgenoot optie 2. Naast
die echtgenoot zijn dan vaak ook die kinderen erfgenamen. Die kinderen hebben dan wel degelijk
wat te zeggen. Stel nu dat die echtgenoot (bijvoorbeeld de stiefouder van die kinderen) en die
kinderen het niet eens worden. Wat dan?

Advies

De oplossingen om uit een dergelijke situatie te komen zijn per definitie niet eenvoudig. Maar ik
kan verzekeren dat er genoeg redenen zijn om te zeggen: ‘voorkomen is beter dan genezen’.
Concreet luidt het advies dus: teken als Nederlander nooit een langstlevende testament in
Spanje, ook al dringt men in Spanje nog zo aan, tenzij de tekst kan worden opgesteld in
samenwerking met een Nederlandse notaris. Het verhaal dat vaak wordt opgehangen dat de
nalatenschap in Spanje makkelijker af te wikkelen is met een Spaans testament is veel te kort
door de bocht. Dit komt omdat men in Spanje meestal niet te maken krijgt met de problemen/
conflicten die hieruit kunnen voortvloeien bij de nabestaanden. Die worden namelijk in Nederland
uitgevochten omdat ze meestal los staan van de tenaamstelling van de Spaanse bezittingen.
Waar het dan om gaat is de vaststelling van het bedrag van de erfdelen van de kinderen, dus van
hetgeen zij tegoed houden van de langstlevende (stief)ouder en pas kunnen opeisen als die
(stief)ouder ook is overleden. Waarom die vaststelling dan moet gebeuren en niet pas na het
overlijden van die langstlevende (stief)ouder moge duidelijk zijn. De vaststelling van die erfdelen
is van nog groter belang als er een of meer kinderen tussen zitten die er rekening mee moeten
houden dat hij/zij geen erfgenaam van die langstlevende zullen zijn. Maar ook de fiscaliteit (de
Nederlandse erfbelasting) kan een rol spelen spelen. Het gaat te ver om al die aspecten in dit
artikel uiteen te zetten. Feit is dat de Spaanse notaris die het testament tekent niet kan overzien
wat de consequenties zijn en dat moet eigenlijk niet kunnen. Een notaris moet altijd precies
kunnen vertellen wat de rechtsgevolgen zijn van zijn akte. En daarom bent u bij de Spaanse
notaris bij het verkeerde adres.

Dit artikel is verzorgd door:

mr. R.L. (Renato) Zanardi

Notaris in Nederland en Estate Planner in Spanje

Hak & Rein Vos juridisch adviseurs en notarissen

Een samenvatting van actuele belastingen

De fiscale aspecten van de eigendom van onroerend goed in Spanje blijven voor veel mensen een lastig vraagstuk. Met name als het gaat om inkomstenbelasting, denken veel eigenaren van een tweede woning dat ze daarvan enkel in hun thuisland aangifte hoeven te doen, maar dat is niet helemaal juist. Inderdaad is het zo dat de hoofdregel is dat het land waar de belastingplichtige woont gerechtigd is belasting te heffen over het wereldinkomen (dus niet alleen inkomsten gegenereerd in het thuisland maar ook over inkomsten gegenereerd buiten dat land), maar op die hoofdregel zijn uitzonderingen gemaakt, voornamelijk in de internationale belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belasting. In de Belastingverdragen tussen Spanje en Nederland/België wordt in artikel 6 bepaald dat Spanje gerechtigd is om van Belgen of Nederlanders belasting te ontvangen over “inkomsten uit onroerende goederen” gelegen op Spaans grondgebied.

De belangrijkste inkomstenbelastingen die worden geheven zijn de zogenaamde “Impuesto de Renta de No Residentes” (IRNR), oftewel de inkomstenbelasting voor niet ingezetenen, en de “Impuesto de Incremento patrimonial” ook wel bekend als “Aanwas belasting”, “Winstbelasting” of “Vermogenstoename belasting”, een belasting die door de “Agencia Estatal de Administración Tributaria” (de Spaanse Nationale Belastingdienst) wordt geheven. De variant van deze laatste belasting die door gemeentes worden geheven is in meer technische termen bekend als de “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU) of in de volksmond als de “Plusvalia”. De Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) houd ik hier buiten beschouwing omdat dit geen inkomstenbelasting is, maar een gebruiksbelasting, een soort omslag van gemeentelijke diensten (straatverlichting, wegenonderhoud, etc.).

Laten we deze belastingen eens wat beter bekijken.

De IRNR is een belasting gebaseerd op óf een forfait (een fictie, een geschat bedrag), of de daadwerkelijke inkomsten (bijvoorbeeld wanneer de woning verhuurd wordt). Ben je (deel)eigenaar van niet meer dan 1 woning, die bovendien niet wordt verhuurd, dan moet de IRNR elk jaar worden aangegeven voor het eind van het opvolgend belastingjaar.  Eigenaren moeten voorbeeld dus vóór 31/12/2021 aangifte hebben gedaan over het belastingjaar 2020.

Wordt de woning wél verhuurd dan moet de aangifte elk kwartaal gedaan worden. In dat geval moet belasting worden betaald over de huurinkomsten ontvangen in dat kwartaal. Om deze belasting te berekenen moet er eerst gekeken worden naar het land van herkomst van de eigenaar.

Eigenaren uit de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte mogen van de huur alle in die periode gerelateerde kosten worden afgetrokken. Bij deze kosten valt te denken aan (pro rata omslag van): IBI, onderhouds- en service kosten, verzekering, gas/licht/water facturen, rente over een in Spanje gevestigde hypotheek, bijdrage VVE etc.. Het geldende tarief inkomstenbelasting 2021 is 19%.

Alle eigenaren uit andere landen kunnen geen kosten gerelateerd aan de huur aftrekken. Zij moeten belasting betalen over het totaal aan huur ontvangen. Het geldende tarief inkomstenbelasting 2021 voor deze eigenaren is 24%.

De winstbelasting wordt geheven bij verkoop van het onroerend goed. Als de verkoper niet ingezetene is van Spanje, moet de koper 3% van de koopsom inhouden en storten op een rekening van de AEAT, de Spaanse Belastingdienst. Is er geen winst gemaakt, met andere woorden, is het verschil tussen koop- en verkoopprijs negatief, dan kan deze 3% worden teruggevraagd, mits de IRNR over in ieder geval de 4 belastingjaren vooraf aan de verkoop is aangegeven en betaald.

Indien er winst is gemaakt is de berekening van de te betalen belasting gelijk aan de berekening zoals hiervoor uiteengezet voor huurinkomsten.

De plusvalia is een belasting die door de Gemeente wordt geheven over de toename van de waarde van de grond. De wetgever heeft een ingewikkelde formule verzonnen om dit deze belasting als forfait te berekenen. Die formule is gebaseerd op de OZB waarde van de grond waarop de woning is gebouwd (valor catastral suelo), vermenigvuldigd met een variabele factor tussen maximaal 3,0 en 3,7 procent, afhankelijk van het aantal jaren eigendom, en opnieuw vermenigvuldigd met een maximaal percentage van 30%. Gemeentes kunnen zelf de percentages vaststellen en hebben zich enkel te houden aan de wettelijke maxima.

In tegenstelling tot de nationale vermogenstoename belasting, wordt de plusvalia ook geheven als er verlies wordt geleden bij de verkoop van de woning, iets dat op veel weerstand stuit. Gemeentes willen echter niet wijken. Ze dwingen je dus om tegen de aanslag plusvalia bezwaar te maken en -uiteindelijk- een wettelijke procedure tegen de gemeente te beginnen. Ondanks dat de meeste hogere rechtbanken in Spanje de belastingplichtigen wel gelijk geven blijven Gemeentes ten onrechte plusvalia aanslagen opleggen en zijn er maar weinig mensen die er werk van maken. Het gaat vaak om te kleine bedragen waar men zich niet druk over wil maken, of men heeft simpelweg geen vertrouwen in de onafhankelijkheid van de administratieve rechtbanken.

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland B.C. van Passel

Abogado/Advocaat

Lex Foris International Law 

Al geruime tijd brengt geld op een bankrekening weinig tot niets op. Vandaar dat steeds meer wordt besloten om vastgoed aan te kopen. Meestal voor de verhuur, want verhuur levert vaak een goed rendement op. De verhuuropbrengst is in Spanje belast tegen 19% (tarief 2021). Van de opbrengst mogen een aantal kosten worden afgetrokken die direct met de verhuur te maken hebben, zoals de inboedel- en opstalverzekering, noodzakelijke reparaties, vuilnisbelasting en hypotheekrente.

Veel ondernemers hebben hun vermogen in een vennootschap zitten en willen dat vermogen gebruiken om vastgoed aan te kopen. Helaas moet er fiscaal worden afgerekend als er vermogen uit de vennootschap wordt gehaald; dividend- of inkomstenbelasting. Als er geld wordt geleend van de vennootschap voor de aankoop moet er een leningsovereenkomst worden opgesteld met onder andere een marktconforme rente. Vandaar dat vaak wordt overwogen om aan te kopen met een vennootschap.

Een veel gestelde vraag aan de Spaanse adviseur is of het verstandig is om vastgoed aan te kopen in privé of op naam van een vennootschap.

Deze vraag moet eerst worden gesteld aan de Nederlandse adviseur. De beslissing over de aankoop van vastgoed met een vennootschap of in privé of direct op naam van de kinderen hangt namelijk af van vele factoren, zoals de familiesituatie, de samenstelling van het vermogen in de vennootschap, het moment waarop het vermogen in de vennootschap liquide moet zijn om een pensioenvoorziening uit te keren etc. Deze factoren zijn bekend bij de Nederlandse adviseur. Het is tevens van belang duidelijk te hebben wat het doel is van de aankoop. Is de aankoop bestemd voor de verhuur? Is de aankoop bestemd voor doorverkoop na een verbouwing? En is het de bedoeling om meer onroerende goederen aan te kopen of niet?

Als er is overlegd met de Nederlandse adviseur en het antwoord over het doel van de aankoop van het vastgoed duidelijk is, dan is het van belang om contact op te nemen met de Spaanse adviseur.

Om een gefundeerde beslissing te nemen of een vastgoed in privé of met een vennootschap moet worden aangekocht beoordelen wij 4 fases, namelijk de aankoopfase, de bezitsperiode, het verkoopmoment en het overlijdensmoment. Er zijn geen significante verschillen tijdens de aankoopfase en op het verkoopmoment van verkoop voor een privépersoon of voor een vennootschap. De grote verschillen kunnen zitten in de bezitsperiode en op het overlijdensmoment.

Als de eigenaar van een vastgoed een privépersoon is, dan moet er in Spanje jaarlijks inkomstenbelasting worden betaald en als de woning wordt verhuurd, de belasting over de verhuuropbrengst. Als de eigenaar van een vastgoed een vennootschap is, dan eist de Nederlandse belastingdienst dat er een verhuuropbrengst moet worden geboekt in de vennootschap. Deze verhuuropbrengst is in Spanje belast.

Als de eigenaar een privépersoon is en overlijdt, dan vallen de bezittingen gelegen in Spanje onder de Spaanse erfbelasting. Als de eigenaar een vennootschap is, dan is er geen erfbelasting verschuldigd als de vennootschap kan aantonen dat de vennootschap niet wordt gebruikt als ‘schil’ om in Spanje erfbelasting te vermijden.

Dit artikel is verzorgd door:

Barbara Ingenbleek

Euro Economics Marbella

Inmiddels zijn we bijna een jaar in de greep van COVID-19, een pandemie met een enorme impact op onze sociale en economische belangen, onze vrijheid, werkgelegenheid en niet te vergeten onze gezondheid.

Tijdens de eerste lockdown in maart 2020 leek het er even op dat het kopen en financieren van een Spaanse (tweede) woning wel eens onmogelijk zou kunnen worden. Echter het tegendeel bleek waar. Natuurlijk zijn de absolute aantallen verkopen minder, maar niet veel minder. Juist nu realiseren steeds meer mensen zich dat het leven en onze gezondheid niet vanzelfsprekend is, maar kwetsbaar en ons grootste goed. Juist in deze tijd realiseren we ons dat het geld op de bank niets oplevert en zien we er allemaal naar uit om iets leuks doen in onze vrije tijd zoals een welverdiende vakantie in de zon.

We zijn positief verrast door de vele Nederlanders die een tweede woning aankopen in Spanje. Het hebben van een eigen fijne plek onder de zon waar je heen kunt gaan en je je veilig waant, genietend van zon, zee en heerlijk eten. Hoe fijn is dat? En met de huidige lage rentestand in Spanje ook nog eens heel betaalbaar.

En dan de praktische kant; reisbeperkingen, PCR testen om te kunnen reizen, instanties die adviseren om alleen noodzakelijk te reizen enzovoort. Hoe koop je dan met goed fatsoen een woning aan? En hoe regel je een Spaanse hypotheek op afstand op die woning? Hoe kom ik aan goed advies?

Vragen van cliënten die wij dagelijks beantwoorden. Want dat Nederlanders blijven kopen in Spanje is een feit. Niet eerder was het al zó druk in januari. Zeker nu er uitzicht is op het einde van de pandemie doordat het vaccineren is begonnen, lijkt het alsof iedereen eerder start met aankopen om deze zomer wél in Spanje te kunnen recreëren. Niet meer wachten nu, erbij zijn!

Als we kijken naar de prijzen zijn ze gemiddeld iets gedaald, afhankelijk van de locatie. Vijf tot tien procent soms, maar niet altijd. Het kan zijn dat in de hotspots zoals Marbella en Ibiza de prijzen nauwelijks te lijden hebben gehad. Met nieuw perspectief vermoed ik dat het hierbij blijft. Sterker nog, zodra de reisbeperkingen opgeheven worden, wordt het drukker dan ooit.

Vanwege de reisbeperkingen zien we een aantal cliënten kiezen om virtueel aan te kopen via de makelaar of toch fysiek langs te komen. Dat laatste komt het meeste voor. Het zijn vaak korte bezoeken en beslissingen worden sneller genomen. Meer op gevoel en niet meer maandenlang wikken en wegen. Vaak is je eerste indruk ook de juiste.

Qua financiering kan gelukkig alles op afstand. Wij zijn uitstekend ingericht op financieel advies op afstand. Zo werken we veel via telefoon of met videogesprekken, werken we met een digitaal klantportaal waarin cliënten in een beveiligde omgeving alle benodigde stukken kunnen uploaden, downloaden en lezen. Wij hebben met Spaanse banken unieke afspraken zodat klant identificatie op afstand gaat en alle te tekenen stukken digitaal mogen worden aangeleverd. Zo kan alles geregeld worden vanuit de spreekwoordelijke “luie stoel”, helemaal COVID proof.

Sinds een aantal maanden kunnen we cliënten ook meer integraal adviseren door onze nieuwe AFM vergunning. Middels aanstellingen bij zowel Nederlandse als Spaanse geldverstrekkers en banken kunnen we voor Nederlanders de gehele financiële situatie uitstekend in beeld brengen, de Spaanse aankoop inpassen in het totaalplaatje en adviseren wat de beste werkwijze is om uw tweede woning in Spanje te financieren.

Zo financieren we een tweede woning in Spanje primair via een Spaanse bank maar soms kunnen we door het oversluiten van een Nederlandse woning ook overwaarde onttrekken uit de Nederlandse woning en daarmee een aankoop begeleiden in Spanje. Al dan niet aangevuld met een extra Spaanse hypotheek. MásMás Hipotecas is de enige hypotheekbemiddelaar die hiermee via beide landen, cross border kan financieren via dezelfde hypotheekadviseur.

Akten passeren doen we tegenwoordig veel via een notariële, tweetalige volmacht. De reden is in deze tijd vanzelfsprekend, je wilt niet onnodig reizen. Binnen het Spanjeplein kunnen we die faciliteren via onze aangesloten notaris. De tweetalige volmacht wordt in Nederland getekend en de gevolmachtigde, bijvoorbeeld een van onze advocaten van het Spanjeplein, kan namens u alle benodigde handelingen verrichten. Zoals een aanvraag van een NIE nummer, het tekenen van de hypotheek en de transportakte bij overdracht.

Wij verzorgen uiteraard naast de hypotheek in Spanje ook het openen van de bankrekening met bankpas en internetbankieren, de taxatie, de verzekeringen, bankcheques en de overdracht.

Via het Spanjeplein treft u alle benodigde expertise aan via verschillende complementaire specialisten om uw gehele aankoop professioneel en deskundig te laten begeleiden op afstand.

Dit artikel is verzorgd door:

Arie Gerritsen

MásMás Hipotecas S.L. – Spanje hypotheken

Kantoor ES: Calle Jacinto Benavente 23 | 29601 Marbella | Spanje

Kantoor NL: De Driesprong 23 | 5241 TJ | Rosmalen | Nederland (opening 1-4-2021)