Het aanschaffen van een woning behoort tot een van de meest ingrijpende investeringen in iemands leven. Wanneer je overweegt een huis in de omgeving van Alicante en Valencia te kopen, kan dit nog complexer zijn vanwege taalbarrières en lokale regelgeving. Het is dan geruststellend om te weten dat je te maken hebt met een erkende makelaar aan de Costa Blanca. Dit artikel belicht recente wetswijzigingen met betrekking tot makelaars in Regio Valencia die de beroepsgroep reguleren en de belangen van zowel kopers als verkopers beschermen.

In tegenstelling tot veel andere Europese landen was er eerder geen officiële accreditatie nodig om als makelaar in onroerend goed in Spanje te opereren. Spaanse makelaars hoefden geen kwalificaties of verzekering te tonen die hun klanten en activiteiten dekten. Hoewel de meeste Spaanse makelaars al een competente en betrouwbare service boden, liet het gebrek aan regulering degenen die onroerend goed in Spanje wilden kopen of huren kwetsbaar voor uitbuiting door malafide makelaars die ook vaak vanuit het buitenland onroerend goed aanbieden of vanaf de zolderkamer zonder enige vorm van registratie van hun bedrijf of activiteiten.

Dit beschadigde ook de reputatie van de legitieme bedrijven die in Spanje opereerden. Als gevolg daarvan begonnen veel Spaanse regio’s hun eigen wetgeving in te voeren om de makelaars in hun gebied te registreren, waaronder Madrid, Murcia en Andalusië. De Regio Valencia volgt nu dit voorbeeld en vormt haar eigen register van Spaanse makelaars, zodat onroerend goed te koop in Valencia en dus ook aan de Costa Blanca alleen wordt verkocht door conforme bedrijven met gecertificeerde agenten. Deze langverwachte regulering van de branche brengt de regio in lijn met de andere Europese landen, evenals vele andere regio’s in Spanje.

Om zich bij het register van makelaars in de Regio Valencia aan te sluiten, moeten de makelaars bewijs kunnen leveren dat ze voldoen aan een aantal criteria met betrekking tot hun kwalificaties en hun bedrijf. De criteria kunnen worden onderverdeeld in drie categorieën, die betrekking hebben op de locatie van hun bedrijf, het niveau van verzekering en de kwalificatie van de makelaars. In het kort moeten Valenciaanse makelaars:

• opereren vanaf een vast adres, waar klanten hun correspondentie naartoe kunnen sturen;
• moeten ze officieel gekwalificeerde professionals in dienst hebben;
• een goede verzekering hebben die klanten financieel beschermt.

Deze wetgeving legt specifieke eisen op aan makelaars om het beroep uit te oefenen. Het voornaamste doel is de bescherming van kopers en huurders, en het bevorderen van transparantie binnen de sector. Hiermee wordt beoogd dat alleen gekwalificeerde professionals overblijven om klanten te begeleiden bij de aankoop of verkoop van vastgoed.

De geregistreerde verkoopmakelaars in de Regio Valencia, staan in het ‘Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria van de Comunidad Valenciana’. Deze registratie moet zichtbaar zijn op het kantoor en op de website van de verkopende makelaar.

Hoewel het momenteel niet verplicht is voor Spaanse makelaars om zich aan te sluiten bij brancheverenigingen, zoals de API (vergelijkbaar met de NVM in Nederland of de BIV in België), is het toch raadzaam om met makelaars te werken die zich bij deze organisaties hebben aangesloten. Deze verenigingen hanteren strikte gedragscodes en bieden opleidingen aan om de kennis van makelaars up-to-date te houden. Er zijn ook internationale brancheverenigingen voor makelaars, en andere onroerend goed professionals zoals AIPP.

Het belang van deze regulering is duidelijk en hebben we ons als House Doctor Costa Blanca gecertificeerd en geregistreerd om aan de normen en eisen van de Spaanse en dus ook de Valenciaanse vastgoedmarkt te voldoen. Ons lidmaatschap bij de onroerend goed brancheverenigingen, waaronder API en AIPP, garandeert dat je met een betrouwbare en professionele partner samenwerkt.

Naast deze certificaten en de brancheverenigingen is het natuurlijk ook belangrijk om te kijken naar de ervaring, reputatie en referenties van een makelaar voordat u een beslissing neemt met welke makelaar of partner u de zoektocht aangaat aan de Costa Blanca of andere regio’s in Spanje. Ons doel als House Doctor Costa Blanca is om u een zorgeloze ervaring te bieden bij het aankopen van een huis, villa of appartement aan de Costa Blanca Noord.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald en Annemarie Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Zakendoen in Spanje gaat net iets anders dan in Nederland. Spanjaarden zijn erg van het persoonlijke contact en soms gaat het er emotioneler aan toe dan wij gewend zijn. Nederlanders willen graag duidelijkheid en hechten meer waarde aan afspraken op papier. Als je zaken doet in Spanje, of besluit om een huis te kopen aan de Costa Blanca, krijg je met deze cultuurverschillen te maken. Daarom is het goed om de aankoop van je huis of vakantiewoning samen te doen met een aankoopbegeleider.

Het is allereerst fijn dat er iemand lokaal meezoekt. Een aankoopbegeleider heeft in de regio in Spanje waar jij een huis wilt kopen veel contacten, weet welke projecten er lopen en wanneer er waar huizen beschikbaar komen. En hij of zij weet of een huis aan je criteria voldoet. Zo zijn er misschien wel aandachtspunten die je online, of zelfs misschien bij een eerste bezoek aan het huis, niet goed meekrijgt. De aankoopbegeleider kent het gebied en weet meer over de ligging, zon, inkijk, drukke weg etc. Of heeft de buurman een groot erf waar je overlast van kunt krijgen? Of staat er een elektriciteitsmast of hangen er hoogspanningskabels dichtbij het huis? Etc.

Ook zijn er andere zaken die je in Nederland niet zo snel tegenkomt. Het gebeurt nogal eens dat er geadverteerd wordt met huizen die al lang verkocht zijn. Staat een huis nog wel echt te koop dan kan het zijn dat er nog iets mee aan de hand is. Zo komt het voor dat de familie nog bezig is met het afhandelen van een erfenis en dat kan bij de aankoop veel rompslomp opleveren of op z’n minst aanzienlijke vertraging geven. Ook kan er illegaal gebouwd zijn of er ligt een verouderde septic tank die niet aan de nieuwe regelgeving voldoet. Wil je je vakantiewoning gaan verhuren? Of een zwembad aanleggen? Dan is je misschien verteld dat het allemaal mogelijk is. Later blijkt dan alsnog dat er geen vergunning voor wordt afgegeven. Vaak pas na de aankoop, en dat kan natuurlijk vervelend zijn voor jou als nieuwe eigenaar.

Eenmaal een leuk huis gevonden? Ook dan is er nog genoeg reden om niet alleen te handelen en een aankoopbegeleider te hebben die je bijstaat. De aankoopbegeleider kan je helpen om een advocaat te vinden die je belangen als koper behartigt. Je hoeft dan niet zelf vanuit Nederland te komen voor elk stukje papierwerk. Een notaris bezoek in Spanje kan je namelijk al een halve dag kosten. Ook zorgt de advocaat voor een NIE-nummer. Dit nummer is vergelijkbaar met het burgerservicenummer in Nederland en dit heb je nodig voor alle officiële aanvragen en documenten.

Met tijd wordt in Spanje anders omgegaan dan in Nederland. Plannen betekent vaak iets anders. Als je over twee weken iets gedaan wilt krijgen zul je er zelf flink achteraan moeten. Je krijgt de boodschap dat er ergens in de komende dagen wel tijd voor is. Tegelijk kan de aannemer of loodgieter je niet precies zeggen wanneer hij komt en hoe laat. Soms zit je in Spanje dan een hele dag te wachten. Hierin kun je trouwens ook wel positief verrast worden. Als je belt vanwege een storing of lekkage dan gebeurt het dikwijls dat de partij die het kan repareren direct tijd voor je maakt, ook in het weekend. ’We komen straks wel even langs’. Ze komen dan zelfs gratis of tegen een kleine vergoeding, waar je in Nederland toch al snel hoge voorrijkosten zou betalen.

Het elastiekje

De aankoopbegeleider is verder als een elastiekje tussen de twee culturen. Het is belangrijk om je, in de samenwerking en communicatie, te laten meebewegen. De aankoopbegeleider zorgt ervoor dat het elastiekje niet breekt. In Spanje is de relatie tussen mensen heel belangrijk. Wordt die geschaad dan is reparatie lastiger. De lokale contactpersoon zorgt dat de onderlinge verhoudingen goed blijven door aan Spaanse zijde uit te leggen dat u als Nederlandse klant duidelijkheid wilt en graag afspraken op papier wilt zien. En hij of zij vraagt aan de Nederlandse kant soms om geduld, omdat veel zaken langzamer gaan. De bank komt echt wel met een antwoord over de hypotheekaanvraag, alleen duurt het soms wat langer dan gehoopt. Geduld is hier een schone zaak.

Het is nu de juiste tijd om onroerend goed voor permanente bewoning of als vakantiehuis te kopen in Spanje. De Spaanse markt is voor veel Nederlanders op dit moment erg aantrekkelijk. Door het tekort op de huizenmarkt in Nederland en de hoge prijzen wijken nog altijd veel Nederlanders uit naar Spanje. In Spanje kun je heerlijk zelf genieten van je villa of het verhuren in de weken of maanden dat je er niet bent. Met de vele luchthavens en goede glasvezelverbindingen is ook het hybride werken vanuit Spanje prima te doen.

Als je een huis zoekt zet dan eerst voor jezelf op een rijtje wat je wensen zijn. In welke regio of in welke gemeente zou je graag willen wonen? Welke sfeer past het beste? En welk budget hoort daarbij? De aankoopbegeleider kan aan de hand daarvan op zoek gaan naar een huis, villa of vakantiewoning. Hij of zij weet hoe de Spanjaarden te werk gaan, hoe ze denken. En kan zich ook goed verplaatsen in de eigen landgenoten, de Nederlanders. Op die manier ontstaan er minder communicatie problemen. Een huis aan de Costa Blanca kopen is dan vooral leuk. Genieten van een vakantie appartement, huis of zelfs een villa.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Of het nou gaat om een tweede huis, een vakantiewoning of een plek om je voorgoed te vestigen, het aantal mensen dat op zoek is naar een huis in Spanje groeit. Dat heeft ook gevolgen voor de prijzen van huizen. Die stijgen behoorlijk. Waar voorheen de duurdere plaatsen meer gecentreerd lagen in en rond de grote steden of de meest populaire badplaatsen, staan in de top 20 van de duurdere plaatsen nu ook verschillende steden en dorpen aan de Costa Blanca en Costa del Sol.

Zo staat Jávea op nummer zes in de lijst van plaatsen waar het hoogste aantal woningen in de hogere prijsklasse verkocht werden. Ook Altea, Calpe en Alfaz del Pi worden in deze lijst genoemd. De huizenprijzen in Spanje lieten in de afgelopen periode een stijging zien van 8,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dat meldt INE, het Spaanse Nationaal Instituut voor de statistiek. De hoogste stijging werd gezien in en rond de steden Madrid en Barcelona. Het is in Spanje de grootste stijging in de afgelopen 15 jaar.

Aan de Costa Blanca is ook een verandering te zien als het gaat om nationaliteiten. Van alle buitenlanders die in Spanje een huis kopen komt bijna 12 procent uit Groot-Brittannië, 10 procent uit Duitsland en 8 procent uit Frankrijk. Als je kijkt naar de toename, dan is het aantal Nederlanders dat een huis in Spanje koopt het meest gegroeid; met meer dan 100 procent!

Een tweede woning in Nederland kopen is minder aantrekkelijk gemaakt, onder andere door de verhoging van de overdrachtsbelasting op het kopen van een tweede huis. Investeren in vastgoed in Spanje kan daarentegen financieel juist gunstig zijn, ontdekken veel Nederlanders. Ook zijn er de afgelopen decennia voldoende woningen gebouwd in Spanje. Echter een leuke vakantiewoning, een appartement of zelfs een finca (een woning meer buitenaf) vinden in Spanje is wel een uitdaging. Er is minder aanbod, omdat er ook in Spanje veel verkocht wordt op dit moment. Wel worden er op veel plekken weer volop nieuwe huizen en appartementen gebouwd na jaren van terughoudendheid.

Kopers zoeken vaak iets waar ze zelf in kunnen wonen of recreëren, maar veel mensen willen ook een woning om te kunnen verhuren. Daarnaast heeft de coronapandemie ervoor gezorgd dat weer meer buitenlanders in Spanje een huis kopen. Doordat thuiswerken bij veel bedrijven makkelijker is geworden kunnen mensen op afstand prima hun werk doen en is er meer focus op een goede werk en privé balans en past een droomplek in het buitenland daar goed bij.

Door de flinke toename van het aantal huizen dat wordt verkocht is het voor veel mensen wel een grotere uitdaging om de juiste hulp te vinden bij het kopen van een huis. Het is belangrijk om een goede (aankoop)makelaar, advocaat en notaris in de arm te nemen voor het begeleiden van het aankoopproces. Een huis kopen in Spanje gaat heel anders dan in Nederland. Er komt veel bij kijken en de juiste experts in de hand nemen is daarom belangrijk. Iedereen is nu druk bezet door de toename van de, met name Belgische en Nederlandse, huizenzoekers aan de Costa’s in Spanje. Maar met de juiste hulp van tussenpersonen kun je ervoor zorgen dat het kopen van een huis een leuk en gemakkelijk traject wordt en dat jij als bewoner straks vooral kunt genieten van je huis en van je verblijf in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de projectontwikkelaar u naar Spaans recht een verzekeringspolis of een bankgarantie aanbieden. Het doel van beiden is om ervoor te zorgen dat uw aanbetalingen terug kunnen worden gevorderd in het geval de bouw niet start of niet tot een goed einde wordt gebracht. Over de vraag wat als ´een goed einde´ kwalificeert , bestaan juridisch verschillende interpretaties, maar doorgaans betekent dit dat de gemeente een woonvergunning moet hebben afgegeven of dat er een verantwoordelijkheidsverklaring moet zijn afgegeven door de architect van de projectontwikkelaar. Op het eerste gezicht lijkt het wellicht dat een bankgarantie en een verzekeringspolis dezelfde bescherming bieden, maar helaas is dit niet het geval. Ondanks dat een projectontwikkelaar wettelijk gezien mag kiezen vóór het één of het ander, is het belangrijk dat u als koper op de hoogte bent van de verschillen tussen beiden. Dit vanwege de mogelijke financiële implicaties en om niet teleurgesteld te worden in uw verwachtingen. Hier volgt een beknopte weergave van de elementen die kenmerkend zijn voor beiden en hun onderlinge verschillen:

Bankgarantie

Bij een bankgarantie staat de bank garant voor de teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs van het vastgoedobject, indien de bouw niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel vastgestelde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Indien deze situatie zich voordoet, zal de bank u de aanbetalingen teruggeven. Een andere vraag is of de projectontwikkelaar achteraf bezwaar maakt tegen de ontbinding van uw koopcontract.

Bij zowel een bankgarantie als een verzekeringspolis worden de aanbetalingen gedaan naar een rekening van de projectontwikkelaar waarop deze niet bevroren staan. Bij een bankgarantie heeft de rekening wel de kwalificatie van een speciale rekening, wat betekent dat de aanbetalingen niet mogen worden gebruikt voor doeleinden die niet zijn gerelateerd aan de bouw van het nieuwbouwproject.

Verzekeringspolis

Een verzekeringspolis kan worden afgegeven door een Spaanse verzekeraar of door een buitenlandse verzekeraar die in Spanje is geautoriseerd om te opereren door middel van een vestigings- of representatiekantoor. Een verzekeringspolis bestaat uit algemene en bijzondere voorwaarden. De bijzondere voorwaarden zijn gepersonaliseerde condities, zoals de looptijd en het totaalbedrag van de aanbetalingen. De algemene voorwaarden zijn vaak omvangrijk en bevatten voor de koper (de verzekerde), de projectontwikkelaar (afnemer van de verzekering) verplichtingen waaraan moet worden voldaan. Zo kan de polis benoemen dat u als koper de verplichting heeft om de verzekeraar onmiddelijk in te lichten wanneer de bouw stil komt te staan of indien er wijzigingen in het bouwproject zijn. Het is opmerkelijk en risicovol dat deze verplichtingen bij u liggen, omdat dit omstandigheden zijn waar u mogelijk geen of niet tijdig kennis van heeft. Ook bevat een verzekeringspolis uitzonderingsgronden, bestaande uit situaties waarin de verzekeraar niet verplicht is om uit te keren. U moet hierbij bijvoorbeeld denken aan: overmacht, natuurrampen, epidemieën, noodtoestanden, stakingen, tekorten in de aanlevering van bouwmaterialen, vertragingen bij de overheid.

In principe zou een verzekeringspolis moeten kunnen worden ingeroepen ter teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs, indien de bouw van het vastgoedobject niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Echter, in het algemeen zorgen de uitzonderingsgronden van de polis ervoor dat uw mogelijkheid om de aanbetalingen terug te vorderen beperkt is in het geval de vertraging in de oplevering te wijten is aan één van de uitzonderingsgronden. Ook speelt bij de beoordeling van een verzoek tot uitkering mee of u als verzekerde uw verplichtingen onder de polis heeft vervuld. De situaties waarin u mogelijk een beroep zou kunnen doen op een verzekeringspolis zien op gevallen waar de bouw niet start of wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde termijn, door aan de projectontwikkelaar toerekenbare omstandigheden.

In het geval dat u een beroep kunt doen op de verzekeringspolis speelt ook de vraag mee of de verzekeraar voldoende liquiditeit heeft om uw aanbetalingen terug te kunnen betalen. In sommige gevallen kan de financiële draagkracht van de verzekeraar ontoereikend zijn, wat bijvoorbeeld zijn oorzaak kan hebben in omstandigheden waar een verzekeraar werkt op basis van risico analyse en/of het kapitaal is verhuld in een ondoorzichtige structuur.

Conclusie

Wanneer u besluit om een nieuwbouwwoning aan te kopen is het belangrijk dat uw advocaat probeert voor u te onderhandelen dat een bankgarantie wordt aangeboden. Indien dit niet het geval is en de projectontwikkelaar een verzekeringspolis wil overleggen, dan moet u van te voren worden geïnformeerd welke uitzonderingsclausules van toepassing zijn en welke mogelijke verplichtingen u heeft onder de verzekeringspolis. Hiernaast is het belangrijk dat uw advocaat onderzoek heeft gedaan naar de financiële gezondheid van de verzekeraar en of de verzekeraar gerechtigd is om te opereren in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Mathilde M. Bos, LLM

Director Tax and Legal Department

Euro Economics Marbella

Al geruime tijd brengt geld op een bankrekening weinig tot niets op. Vandaar dat steeds meer wordt besloten om vastgoed aan te kopen. Meestal voor de verhuur, want verhuur levert vaak een goed rendement op. De verhuuropbrengst is in Spanje belast tegen 19% (tarief 2021). Van de opbrengst mogen een aantal kosten worden afgetrokken die direct met de verhuur te maken hebben, zoals de inboedel- en opstalverzekering, noodzakelijke reparaties, vuilnisbelasting en hypotheekrente.

Veel ondernemers hebben hun vermogen in een vennootschap zitten en willen dat vermogen gebruiken om vastgoed aan te kopen. Helaas moet er fiscaal worden afgerekend als er vermogen uit de vennootschap wordt gehaald; dividend- of inkomstenbelasting. Als er geld wordt geleend van de vennootschap voor de aankoop moet er een leningsovereenkomst worden opgesteld met onder andere een marktconforme rente. Vandaar dat vaak wordt overwogen om aan te kopen met een vennootschap.

Een veel gestelde vraag aan de Spaanse adviseur is of het verstandig is om vastgoed aan te kopen in privé of op naam van een vennootschap.

Deze vraag moet eerst worden gesteld aan de Nederlandse adviseur. De beslissing over de aankoop van vastgoed met een vennootschap of in privé of direct op naam van de kinderen hangt namelijk af van vele factoren, zoals de familiesituatie, de samenstelling van het vermogen in de vennootschap, het moment waarop het vermogen in de vennootschap liquide moet zijn om een pensioenvoorziening uit te keren etc. Deze factoren zijn bekend bij de Nederlandse adviseur. Het is tevens van belang duidelijk te hebben wat het doel is van de aankoop. Is de aankoop bestemd voor de verhuur? Is de aankoop bestemd voor doorverkoop na een verbouwing? En is het de bedoeling om meer onroerende goederen aan te kopen of niet?

Als er is overlegd met de Nederlandse adviseur en het antwoord over het doel van de aankoop van het vastgoed duidelijk is, dan is het van belang om contact op te nemen met de Spaanse adviseur.

Om een gefundeerde beslissing te nemen of een vastgoed in privé of met een vennootschap moet worden aangekocht beoordelen wij 4 fases, namelijk de aankoopfase, de bezitsperiode, het verkoopmoment en het overlijdensmoment. Er zijn geen significante verschillen tijdens de aankoopfase en op het verkoopmoment van verkoop voor een privépersoon of voor een vennootschap. De grote verschillen kunnen zitten in de bezitsperiode en op het overlijdensmoment.

Als de eigenaar van een vastgoed een privépersoon is, dan moet er in Spanje jaarlijks inkomstenbelasting worden betaald en als de woning wordt verhuurd, de belasting over de verhuuropbrengst. Als de eigenaar van een vastgoed een vennootschap is, dan eist de Nederlandse belastingdienst dat er een verhuuropbrengst moet worden geboekt in de vennootschap. Deze verhuuropbrengst is in Spanje belast.

Als de eigenaar een privépersoon is en overlijdt, dan vallen de bezittingen gelegen in Spanje onder de Spaanse erfbelasting. Als de eigenaar een vennootschap is, dan is er geen erfbelasting verschuldigd als de vennootschap kan aantonen dat de vennootschap niet wordt gebruikt als ‘schil’ om in Spanje erfbelasting te vermijden.

Dit artikel is verzorgd door:

Barbara Ingenbleek

Euro Economics Marbella