Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de projectontwikkelaar u naar Spaans recht een verzekeringspolis of een bankgarantie aanbieden. Het doel van beiden is om ervoor te zorgen dat uw aanbetalingen terug kunnen worden gevorderd in het geval de bouw niet start of niet tot een goed einde wordt gebracht. Over de vraag wat als ´een goed einde´ kwalificeert , bestaan juridisch verschillende interpretaties, maar doorgaans betekent dit dat de gemeente een woonvergunning moet hebben afgegeven of dat er een verantwoordelijkheidsverklaring moet zijn afgegeven door de architect van de projectontwikkelaar. Op het eerste gezicht lijkt het wellicht dat een bankgarantie en een verzekeringspolis dezelfde bescherming bieden, maar helaas is dit niet het geval. Ondanks dat een projectontwikkelaar wettelijk gezien mag kiezen vóór het één of het ander, is het belangrijk dat u als koper op de hoogte bent van de verschillen tussen beiden. Dit vanwege de mogelijke financiële implicaties en om niet teleurgesteld te worden in uw verwachtingen. Hier volgt een beknopte weergave van de elementen die kenmerkend zijn voor beiden en hun onderlinge verschillen:
Bankgarantie
Bij een bankgarantie staat de bank garant voor de teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs van het vastgoedobject, indien de bouw niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel vastgestelde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Indien deze situatie zich voordoet, zal de bank u de aanbetalingen teruggeven. Een andere vraag is of de projectontwikkelaar achteraf bezwaar maakt tegen de ontbinding van uw koopcontract.
Bij zowel een bankgarantie als een verzekeringspolis worden de aanbetalingen gedaan naar een rekening van de projectontwikkelaar waarop deze niet bevroren staan. Bij een bankgarantie heeft de rekening wel de kwalificatie van een speciale rekening, wat betekent dat de aanbetalingen niet mogen worden gebruikt voor doeleinden die niet zijn gerelateerd aan de bouw van het nieuwbouwproject.
Verzekeringspolis
Een verzekeringspolis kan worden afgegeven door een Spaanse verzekeraar of door een buitenlandse verzekeraar die in Spanje is geautoriseerd om te opereren door middel van een vestigings- of representatiekantoor. Een verzekeringspolis bestaat uit algemene en bijzondere voorwaarden. De bijzondere voorwaarden zijn gepersonaliseerde condities, zoals de looptijd en het totaalbedrag van de aanbetalingen. De algemene voorwaarden zijn vaak omvangrijk en bevatten voor de koper (de verzekerde), de projectontwikkelaar (afnemer van de verzekering) verplichtingen waaraan moet worden voldaan. Zo kan de polis benoemen dat u als koper de verplichting heeft om de verzekeraar onmiddelijk in te lichten wanneer de bouw stil komt te staan of indien er wijzigingen in het bouwproject zijn. Het is opmerkelijk en risicovol dat deze verplichtingen bij u liggen, omdat dit omstandigheden zijn waar u mogelijk geen of niet tijdig kennis van heeft. Ook bevat een verzekeringspolis uitzonderingsgronden, bestaande uit situaties waarin de verzekeraar niet verplicht is om uit te keren. U moet hierbij bijvoorbeeld denken aan: overmacht, natuurrampen, epidemieën, noodtoestanden, stakingen, tekorten in de aanlevering van bouwmaterialen, vertragingen bij de overheid.
In principe zou een verzekeringspolis moeten kunnen worden ingeroepen ter teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs, indien de bouw van het vastgoedobject niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Echter, in het algemeen zorgen de uitzonderingsgronden van de polis ervoor dat uw mogelijkheid om de aanbetalingen terug te vorderen beperkt is in het geval de vertraging in de oplevering te wijten is aan één van de uitzonderingsgronden. Ook speelt bij de beoordeling van een verzoek tot uitkering mee of u als verzekerde uw verplichtingen onder de polis heeft vervuld. De situaties waarin u mogelijk een beroep zou kunnen doen op een verzekeringspolis zien op gevallen waar de bouw niet start of wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde termijn, door aan de projectontwikkelaar toerekenbare omstandigheden.
In het geval dat u een beroep kunt doen op de verzekeringspolis speelt ook de vraag mee of de verzekeraar voldoende liquiditeit heeft om uw aanbetalingen terug te kunnen betalen. In sommige gevallen kan de financiële draagkracht van de verzekeraar ontoereikend zijn, wat bijvoorbeeld zijn oorzaak kan hebben in omstandigheden waar een verzekeraar werkt op basis van risico analyse en/of het kapitaal is verhuld in een ondoorzichtige structuur.
Conclusie
Wanneer u besluit om een nieuwbouwwoning aan te kopen is het belangrijk dat uw advocaat probeert voor u te onderhandelen dat een bankgarantie wordt aangeboden. Indien dit niet het geval is en de projectontwikkelaar een verzekeringspolis wil overleggen, dan moet u van te voren worden geïnformeerd welke uitzonderingsclausules van toepassing zijn en welke mogelijke verplichtingen u heeft onder de verzekeringspolis. Hiernaast is het belangrijk dat uw advocaat onderzoek heeft gedaan naar de financiële gezondheid van de verzekeraar en of de verzekeraar gerechtigd is om te opereren in Spanje.
Dit artikel is verzorgd door:
Director Tax and Legal Department
Euro Economics Marbella