Het aanschaffen van een woning behoort tot een van de meest ingrijpende investeringen in iemands leven. Wanneer je overweegt een huis in de omgeving van Alicante en Valencia te kopen, kan dit nog complexer zijn vanwege taalbarrières en lokale regelgeving. Het is dan geruststellend om te weten dat je te maken hebt met een erkende makelaar aan de Costa Blanca. Dit artikel belicht recente wetswijzigingen met betrekking tot makelaars in Regio Valencia die de beroepsgroep reguleren en de belangen van zowel kopers als verkopers beschermen.

In tegenstelling tot veel andere Europese landen was er eerder geen officiële accreditatie nodig om als makelaar in onroerend goed in Spanje te opereren. Spaanse makelaars hoefden geen kwalificaties of verzekering te tonen die hun klanten en activiteiten dekten. Hoewel de meeste Spaanse makelaars al een competente en betrouwbare service boden, liet het gebrek aan regulering degenen die onroerend goed in Spanje wilden kopen of huren kwetsbaar voor uitbuiting door malafide makelaars die ook vaak vanuit het buitenland onroerend goed aanbieden of vanaf de zolderkamer zonder enige vorm van registratie van hun bedrijf of activiteiten.

Dit beschadigde ook de reputatie van de legitieme bedrijven die in Spanje opereerden. Als gevolg daarvan begonnen veel Spaanse regio’s hun eigen wetgeving in te voeren om de makelaars in hun gebied te registreren, waaronder Madrid, Murcia en Andalusië. De Regio Valencia volgt nu dit voorbeeld en vormt haar eigen register van Spaanse makelaars, zodat onroerend goed te koop in Valencia en dus ook aan de Costa Blanca alleen wordt verkocht door conforme bedrijven met gecertificeerde agenten. Deze langverwachte regulering van de branche brengt de regio in lijn met de andere Europese landen, evenals vele andere regio’s in Spanje.

Om zich bij het register van makelaars in de Regio Valencia aan te sluiten, moeten de makelaars bewijs kunnen leveren dat ze voldoen aan een aantal criteria met betrekking tot hun kwalificaties en hun bedrijf. De criteria kunnen worden onderverdeeld in drie categorieën, die betrekking hebben op de locatie van hun bedrijf, het niveau van verzekering en de kwalificatie van de makelaars. In het kort moeten Valenciaanse makelaars:

• opereren vanaf een vast adres, waar klanten hun correspondentie naartoe kunnen sturen;
• moeten ze officieel gekwalificeerde professionals in dienst hebben;
• een goede verzekering hebben die klanten financieel beschermt.

Deze wetgeving legt specifieke eisen op aan makelaars om het beroep uit te oefenen. Het voornaamste doel is de bescherming van kopers en huurders, en het bevorderen van transparantie binnen de sector. Hiermee wordt beoogd dat alleen gekwalificeerde professionals overblijven om klanten te begeleiden bij de aankoop of verkoop van vastgoed.

De geregistreerde verkoopmakelaars in de Regio Valencia, staan in het ‘Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria van de Comunidad Valenciana’. Deze registratie moet zichtbaar zijn op het kantoor en op de website van de verkopende makelaar.

Hoewel het momenteel niet verplicht is voor Spaanse makelaars om zich aan te sluiten bij brancheverenigingen, zoals de API (vergelijkbaar met de NVM in Nederland of de BIV in België), is het toch raadzaam om met makelaars te werken die zich bij deze organisaties hebben aangesloten. Deze verenigingen hanteren strikte gedragscodes en bieden opleidingen aan om de kennis van makelaars up-to-date te houden. Er zijn ook internationale brancheverenigingen voor makelaars, en andere onroerend goed professionals zoals AIPP.

Het belang van deze regulering is duidelijk en hebben we ons als House Doctor Costa Blanca gecertificeerd en geregistreerd om aan de normen en eisen van de Spaanse en dus ook de Valenciaanse vastgoedmarkt te voldoen. Ons lidmaatschap bij de onroerend goed brancheverenigingen, waaronder API en AIPP, garandeert dat je met een betrouwbare en professionele partner samenwerkt.

Naast deze certificaten en de brancheverenigingen is het natuurlijk ook belangrijk om te kijken naar de ervaring, reputatie en referenties van een makelaar voordat u een beslissing neemt met welke makelaar of partner u de zoektocht aangaat aan de Costa Blanca of andere regio’s in Spanje. Ons doel als House Doctor Costa Blanca is om u een zorgeloze ervaring te bieden bij het aankopen van een huis, villa of appartement aan de Costa Blanca Noord.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald en Annemarie Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Zakendoen in Spanje gaat net iets anders dan in Nederland. Spanjaarden zijn erg van het persoonlijke contact en soms gaat het er emotioneler aan toe dan wij gewend zijn. Nederlanders willen graag duidelijkheid en hechten meer waarde aan afspraken op papier. Als je zaken doet in Spanje, of besluit om een huis te kopen aan de Costa Blanca, krijg je met deze cultuurverschillen te maken. Daarom is het goed om de aankoop van je huis of vakantiewoning samen te doen met een aankoopbegeleider.

Het is allereerst fijn dat er iemand lokaal meezoekt. Een aankoopbegeleider heeft in de regio in Spanje waar jij een huis wilt kopen veel contacten, weet welke projecten er lopen en wanneer er waar huizen beschikbaar komen. En hij of zij weet of een huis aan je criteria voldoet. Zo zijn er misschien wel aandachtspunten die je online, of zelfs misschien bij een eerste bezoek aan het huis, niet goed meekrijgt. De aankoopbegeleider kent het gebied en weet meer over de ligging, zon, inkijk, drukke weg etc. Of heeft de buurman een groot erf waar je overlast van kunt krijgen? Of staat er een elektriciteitsmast of hangen er hoogspanningskabels dichtbij het huis? Etc.

Ook zijn er andere zaken die je in Nederland niet zo snel tegenkomt. Het gebeurt nogal eens dat er geadverteerd wordt met huizen die al lang verkocht zijn. Staat een huis nog wel echt te koop dan kan het zijn dat er nog iets mee aan de hand is. Zo komt het voor dat de familie nog bezig is met het afhandelen van een erfenis en dat kan bij de aankoop veel rompslomp opleveren of op z’n minst aanzienlijke vertraging geven. Ook kan er illegaal gebouwd zijn of er ligt een verouderde septic tank die niet aan de nieuwe regelgeving voldoet. Wil je je vakantiewoning gaan verhuren? Of een zwembad aanleggen? Dan is je misschien verteld dat het allemaal mogelijk is. Later blijkt dan alsnog dat er geen vergunning voor wordt afgegeven. Vaak pas na de aankoop, en dat kan natuurlijk vervelend zijn voor jou als nieuwe eigenaar.

Eenmaal een leuk huis gevonden? Ook dan is er nog genoeg reden om niet alleen te handelen en een aankoopbegeleider te hebben die je bijstaat. De aankoopbegeleider kan je helpen om een advocaat te vinden die je belangen als koper behartigt. Je hoeft dan niet zelf vanuit Nederland te komen voor elk stukje papierwerk. Een notaris bezoek in Spanje kan je namelijk al een halve dag kosten. Ook zorgt de advocaat voor een NIE-nummer. Dit nummer is vergelijkbaar met het burgerservicenummer in Nederland en dit heb je nodig voor alle officiële aanvragen en documenten.

Met tijd wordt in Spanje anders omgegaan dan in Nederland. Plannen betekent vaak iets anders. Als je over twee weken iets gedaan wilt krijgen zul je er zelf flink achteraan moeten. Je krijgt de boodschap dat er ergens in de komende dagen wel tijd voor is. Tegelijk kan de aannemer of loodgieter je niet precies zeggen wanneer hij komt en hoe laat. Soms zit je in Spanje dan een hele dag te wachten. Hierin kun je trouwens ook wel positief verrast worden. Als je belt vanwege een storing of lekkage dan gebeurt het dikwijls dat de partij die het kan repareren direct tijd voor je maakt, ook in het weekend. ’We komen straks wel even langs’. Ze komen dan zelfs gratis of tegen een kleine vergoeding, waar je in Nederland toch al snel hoge voorrijkosten zou betalen.

Het elastiekje

De aankoopbegeleider is verder als een elastiekje tussen de twee culturen. Het is belangrijk om je, in de samenwerking en communicatie, te laten meebewegen. De aankoopbegeleider zorgt ervoor dat het elastiekje niet breekt. In Spanje is de relatie tussen mensen heel belangrijk. Wordt die geschaad dan is reparatie lastiger. De lokale contactpersoon zorgt dat de onderlinge verhoudingen goed blijven door aan Spaanse zijde uit te leggen dat u als Nederlandse klant duidelijkheid wilt en graag afspraken op papier wilt zien. En hij of zij vraagt aan de Nederlandse kant soms om geduld, omdat veel zaken langzamer gaan. De bank komt echt wel met een antwoord over de hypotheekaanvraag, alleen duurt het soms wat langer dan gehoopt. Geduld is hier een schone zaak.

Het is nu de juiste tijd om onroerend goed voor permanente bewoning of als vakantiehuis te kopen in Spanje. De Spaanse markt is voor veel Nederlanders op dit moment erg aantrekkelijk. Door het tekort op de huizenmarkt in Nederland en de hoge prijzen wijken nog altijd veel Nederlanders uit naar Spanje. In Spanje kun je heerlijk zelf genieten van je villa of het verhuren in de weken of maanden dat je er niet bent. Met de vele luchthavens en goede glasvezelverbindingen is ook het hybride werken vanuit Spanje prima te doen.

Als je een huis zoekt zet dan eerst voor jezelf op een rijtje wat je wensen zijn. In welke regio of in welke gemeente zou je graag willen wonen? Welke sfeer past het beste? En welk budget hoort daarbij? De aankoopbegeleider kan aan de hand daarvan op zoek gaan naar een huis, villa of vakantiewoning. Hij of zij weet hoe de Spanjaarden te werk gaan, hoe ze denken. En kan zich ook goed verplaatsen in de eigen landgenoten, de Nederlanders. Op die manier ontstaan er minder communicatie problemen. Een huis aan de Costa Blanca kopen is dan vooral leuk. Genieten van een vakantie appartement, huis of zelfs een villa.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Veel vragen, veel verkeerde informatie, geen antwoorden van de overheid

Onlangs, in de zomer van 2022, heeft de regering van Valencia een nieuwe verordening goedgekeurd die in feite alle personen die zich bezighouden met bemiddeling, advies en beheer van onroerend goed lijkt te dwingen zich te registreren. Nadere bestudering van de verordening levert een evenwichtiger conclusie op.

Op internet zijn al veel websites van advocatenkantoren en makelaars te vinden die “informeren” over deze verordening, hoewel het enige wat deze “bronnen” doen is de verordening, of elkaar, kopiëren en plakken. Een kritische noot of een doordachte analyse is niet te vinden. Naar onze mening hebben ze ongelijk. Deze verordening is niet bedoeld voor de markt voor tweede woningen, zelfs niet voor de gehele markt voor primaire woningen.

Veel makelaars die actief zijn op de tweede huizenmarkt voor buitenlanders waren bang dat het hun business zou aantasten. Uiteraard wilden wij deze verordening bestuderen om onze klanten te kunnen adviseren. Wij delen hier enkele van onze voorlopige conclusies, want ons onderzoek kan nog niet worden afgerond. De makers van deze verordening, die ook degenen zijn die de naleving ervan moeten afdwingen, geven simpelweg geen antwoord op redelijke vragen en alleen al binnen ons kleine team van advocaten heeft deze verordening veel, heel veel vragen opgeroepen.

Wij hebben ernstige twijfels over de rechtmatigheid van deze nieuwe verordening. Ten eerste omdat deze verordening volgens ons indruist tegen het beleid van een open zelfregulerende markt binnen de Europese Unie die monopolies vermijdt. Bijna 20 jaar geleden besloot de EU allerlei beperkingen voor vele beroepen op te heffen, omdat de EU vond dat die beperkingen monopolies creëerden en een vrije markt beperkten. Het beroep van makelaar was toen in veel landen gereguleerd. Dit werd allemaal ongedaan gemaakt in de geest van de vrije concurrentie. Slechts enkele beroepen zoals advocaten, artsen en notarissen bleven gehandhaafd. De nieuwe Valenciaanse verordening druist in tegen deze vrije concurrentie en stelt op haar grondgebied eisen aan de uitoefening van een beroep.

Een andere reden waarom wij ernstige twijfels hebben over de rechtmatigheid is de formulering. Er is geen duidelijke definitie van de terminologie. De interpretatie van deze verordening kan vele kanten opgaan. De discussiemogelijkheden zijn eindeloos. De regering moet duidelijke regels opstellen. Een algemene rechtsregel is dat elke onduidelijkheid in de formulering en definitie van regelgeving in het voordeel van de burgers moet zijn. Maar zoals we de afgelopen 17 jaar sinds de kredietcrisis hebben gezien, geeft de overheid er niet om haar eigen regels te volgen. Als de interpretatie een probleem is, creëren ze gewoon hun eigen regels en laten de mensen de prijs betalen voor hun onbekwaamheid.

We hebben de afgelopen maanden geprobeerd antwoorden te krijgen van de verantwoordelijke afdeling van de Valenciaanse regering, maar tot nu toe was het onmogelijk hen telefonisch of schriftelijk te bereiken.

Waarom dit register?

De Valenciaanse regering geeft als reden dat zij de toegang tot een betaalbare eerste woning wil bevorderen, eigenaren en huurders wil beschermen en transparantie in de vastgoedmarkt wil creëren. Door middel van regelgeving willen zij controle uitoefenen op een betere kwaliteit van de dienstverlening. Het register zou “onbetwistbare voordelen” opleveren.

Wij begrijpen de reden waarom de regering deze regeling heeft ingesteld. Het is bedoeld om consumenten die op zoek zijn naar een betaalbare primaire woning te beschermen en de kwaliteit van de dienstverlening te verhogen. Professionalisering van de vastgoedsector is goed voor alle echte professionals. In dat opzicht steunen wij de verordening. Wij hopen dat de verordening mettertijd beter wordt en geen instrument mag worden om onschuldige professionals van hun broodwinning te beroven.

Wij zijn van mening dat dit register alleen van toepassing is op makelaars en exploitanten die actief zijn op de markt voor primaire sociale huisvesting voor bewoners. Het is niet van toepassing op de markt voor tweede woningen, noch op de “vrije” markt voor primaire woningen.

Aangezien de formulering echter dubieus is en tot meerdere interpretaties leidt, analyseren wij hierna de verordening alsof deze van toepassing is op elke soort onderneming of persoon die zich beroepsmatig met vastgoed bezighoudt. De reden hiervoor is dat de registratie als professional een marketing pluspunt kan zijn voor je klanten en het vertrouwen kan vergroten.

Wie moet zich registreren?

De verordening is van toepassing op alle personen of bedrijven die beroepsmatig of als bedrijf vastgoedbemiddeling, advies of beheer uitvoeren of willen uitvoeren op het grondgebied van de Valenciaanse Gemeenschap met betrekking tot sociale huisvesting zoals gedefinieerd in wet 2/2017. Er is geen specifieke verwijzing naar de aankoop of verkoop, dus verhuurders, sleutelhouders, iedereen die op de een of andere manier betrokken is, is inbegrepen, inclusief het beheerbedrijf dat reparatiediensten voor woningen uitvoert. De definitie is breed gesteld. Laten we deze professionals allemaal ‘vastgoedmakelaar’ noemen om het gemakkelijker te maken om deze analyse voort te zetten.

Vereisten voor geregistreerde vastgoedmakelaars

Hieronder volgt een samenvatting van de minimumvereisten:

• Vereisten inzake locatie en dienstverlening:

 De vastgoedmakelaar moet een voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte hebben, tenzij de diensten uitsluitend elektronisch online worden verleend. Dit is waar de eerste verwarring begint, omdat de verordening bepaalt dat vastgoedmakelaars die online diensten verlenen, een “fysiek adres” op Valenciaans grondgebied moeten opgeven waar zij geacht worden hun klanten te ontvangen. Het lijkt er dus op dat online-diensten uiteindelijk niet zijn toegestaan en dat de cliënt te allen tijde op het grondgebied van Valencia aanwezig moet zijn.

• Vereisten inzake beroepskwalificaties:

De makelaar moet een bewijs van beroepskwalificatie overleggen voor de uitoefening van de activiteit. Eén van de volgende opties is geldig:

1. a) Het bezit van de officiële titel “Agente de Propiedad Inmobiliaria” afgegeven door het bevoegde ministerie. Inschrijving bij een beroepsorganisatie is niet vereist.
2. b) In het bezit zijn van een universitair diploma op het gebied van sociale en juridische wetenschappen, techniek of architectuur.
3. c) In het bezit zijn van certificaten van deelname aan en voltooiing van academische opleidingen van ten minste 200 lesuren op het gebied van onroerend goed, met betrekking tot bemiddeling, consultancy en managementdiensten.

Wanneer de activiteit via een vennootschap wordt uitgeoefend, moet de directeur aan de vereisten inzake beroepskwalificatie voldoen. De kwalificatie-eisen gelden ook voor de plaatselijke beheerder die verantwoordelijk is voor de publiek toegankelijke inrichtingen. Een plaatselijk verantwoordelijke mag in geen geval meer dan drie inrichtingen beheren en moet alle mandaten of overeenkomsten die in naam van de vennootschap worden gesloten, ondertekenen of bekrachtigen.

In het geval van agenten die uitsluitend langs elektronische weg werken, zijn de kwalificatievereisten ook van toepassing op de persoon “verbonden” met het fysieke adres “die de diensten langs elektronische weg verricht indien hij geen in het register ingeschreven persoon is”.

• Solvabiliteitsvereisten:

 Een persoon die als vastgoedmakelaar optreedt, moet over garanties en verzekeringen beschikken die aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. Een door een financiële instelling of verzekeringsmaatschappij afgegeven garantie voor alle in bewaring gegeven bedragen.

1.1. Het minimumbedrag van deze garantie is 60.000 euro per voor het publiek toegankelijke inrichting en per dekkingsjaar.

1.2. Verwarrend is dat de wet bepaalt dat dezelfde verplichting geldt voor een vastgoedmakelaar die zijn activiteit “uitsluitend langs elektronische of telematische weg” uitoefent. Maar het minimumbedrag van deze garantie bedraagt 300.000 euro per agent en per dienstjaar indien de makelaar zijn activiteit via telematica uitoefent. Wij kunnen hier niet over uit.

2. Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering of een andere financiële garantie afsluiten die op het hele grondgebied van de Europese Unie de aansprakelijkheid dekt die kan ontstaan door nalatigheid van de agent. Het grondgebied is dus niet meer beperkt tot Valencia. De makers van deze verordening regelen nu het hele Europese grondgebied. Verdere details en vereisten van deze polis zijn overigens onbekend, de verordening bepaalt dat het door de polis te verzekeren kapitaal moet worden vastgesteld bij nog niet bestaande verordeningen.

2.1. De verzekeringspolis kan worden afgegeven door verzekeringsmaatschappijen die in elke Lidstaat van de Europese Unie zijn gevestigd.

2.2. Het minimumbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor elke agent bedraagt

600.000 euro per schadegeval en verzekeringsjaar, met een sublimiet van 150.000 euro per slachtoffer. Dit is verwarrend, aangezien in de wet onder 2. staat dat deze vereisten bij verordening moeten worden vastgesteld.

Indien de makelaar zijn activiteit uitsluitend online uitoefent, moet het minimumbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering 1.000.000 euro per schadegeval en verzekeringsjaar bedragen, met een sublimiet van 150.000 euro per slachtoffer.

Al deze informatie moet worden gepubliceerd in de factuur en op de website van de vastgoedmakelaar.

Datum van inwerkingtreding

De registratieplicht gaat in op 30 juli 2023. Voorlopig is er geen publicatie van een specifieke “sanctieregeling”, dus sommige auteurs denken dat de rechtshandhaving de regeling kan toepassen zoals vastgelegd in een andere wet die gekoppeld is aan dit decreet en je vindt de volgende sancties:

1. Inbreuken die als ernstig worden aangemerkt, worden bestraft met een boete van 10.000,00 tot 350.000,00 euro.
2. Inbreuken die als zeer ernstig worden aangemerkt, worden bestraft met een boete van 350.001,00 tot 950.000,00 euro.

Dit is onzin. Deze sanctieregeling is van toepassing op andere wetgeving en heeft niets te maken met de registratie als vastgoedmakelaar!

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland van Passel en Rafa Montes Velástegui

Lex Foris International Law