Het aanschaffen van een woning behoort tot een van de meest ingrijpende investeringen in iemands leven. Wanneer je overweegt een huis in de omgeving van Alicante en Valencia te kopen, kan dit nog complexer zijn vanwege taalbarrières en lokale regelgeving. Het is dan geruststellend om te weten dat je te maken hebt met een erkende makelaar aan de Costa Blanca. Dit artikel belicht recente wetswijzigingen met betrekking tot makelaars in Regio Valencia die de beroepsgroep reguleren en de belangen van zowel kopers als verkopers beschermen.

In tegenstelling tot veel andere Europese landen was er eerder geen officiële accreditatie nodig om als makelaar in onroerend goed in Spanje te opereren. Spaanse makelaars hoefden geen kwalificaties of verzekering te tonen die hun klanten en activiteiten dekten. Hoewel de meeste Spaanse makelaars al een competente en betrouwbare service boden, liet het gebrek aan regulering degenen die onroerend goed in Spanje wilden kopen of huren kwetsbaar voor uitbuiting door malafide makelaars die ook vaak vanuit het buitenland onroerend goed aanbieden of vanaf de zolderkamer zonder enige vorm van registratie van hun bedrijf of activiteiten.

Dit beschadigde ook de reputatie van de legitieme bedrijven die in Spanje opereerden. Als gevolg daarvan begonnen veel Spaanse regio’s hun eigen wetgeving in te voeren om de makelaars in hun gebied te registreren, waaronder Madrid, Murcia en Andalusië. De Regio Valencia volgt nu dit voorbeeld en vormt haar eigen register van Spaanse makelaars, zodat onroerend goed te koop in Valencia en dus ook aan de Costa Blanca alleen wordt verkocht door conforme bedrijven met gecertificeerde agenten. Deze langverwachte regulering van de branche brengt de regio in lijn met de andere Europese landen, evenals vele andere regio’s in Spanje.

Om zich bij het register van makelaars in de Regio Valencia aan te sluiten, moeten de makelaars bewijs kunnen leveren dat ze voldoen aan een aantal criteria met betrekking tot hun kwalificaties en hun bedrijf. De criteria kunnen worden onderverdeeld in drie categorieën, die betrekking hebben op de locatie van hun bedrijf, het niveau van verzekering en de kwalificatie van de makelaars. In het kort moeten Valenciaanse makelaars:

• opereren vanaf een vast adres, waar klanten hun correspondentie naartoe kunnen sturen;
• moeten ze officieel gekwalificeerde professionals in dienst hebben;
• een goede verzekering hebben die klanten financieel beschermt.

Deze wetgeving legt specifieke eisen op aan makelaars om het beroep uit te oefenen. Het voornaamste doel is de bescherming van kopers en huurders, en het bevorderen van transparantie binnen de sector. Hiermee wordt beoogd dat alleen gekwalificeerde professionals overblijven om klanten te begeleiden bij de aankoop of verkoop van vastgoed.

De geregistreerde verkoopmakelaars in de Regio Valencia, staan in het ‘Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria van de Comunidad Valenciana’. Deze registratie moet zichtbaar zijn op het kantoor en op de website van de verkopende makelaar.

Hoewel het momenteel niet verplicht is voor Spaanse makelaars om zich aan te sluiten bij brancheverenigingen, zoals de API (vergelijkbaar met de NVM in Nederland of de BIV in België), is het toch raadzaam om met makelaars te werken die zich bij deze organisaties hebben aangesloten. Deze verenigingen hanteren strikte gedragscodes en bieden opleidingen aan om de kennis van makelaars up-to-date te houden. Er zijn ook internationale brancheverenigingen voor makelaars, en andere onroerend goed professionals zoals AIPP.

Het belang van deze regulering is duidelijk en hebben we ons als House Doctor Costa Blanca gecertificeerd en geregistreerd om aan de normen en eisen van de Spaanse en dus ook de Valenciaanse vastgoedmarkt te voldoen. Ons lidmaatschap bij de onroerend goed brancheverenigingen, waaronder API en AIPP, garandeert dat je met een betrouwbare en professionele partner samenwerkt.

Naast deze certificaten en de brancheverenigingen is het natuurlijk ook belangrijk om te kijken naar de ervaring, reputatie en referenties van een makelaar voordat u een beslissing neemt met welke makelaar of partner u de zoektocht aangaat aan de Costa Blanca of andere regio’s in Spanje. Ons doel als House Doctor Costa Blanca is om u een zorgeloze ervaring te bieden bij het aankopen van een huis, villa of appartement aan de Costa Blanca Noord.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald en Annemarie Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Sinds 1 januari 2021 is de bankcheque in Nederland geen geldig betaalmiddel meer, omdat dit betaalmiddel over het algemeen duurder is dan een overboeking en bovendien veel gevoeliger is voor fraude. Toch wordt in Spanje een bankcheque vaak nog gebruikt, vooral bij het kopen of verkopen van onroerend goed. Betekent dit dat je als koper of verkoper verplicht bent om mee te gaan in dit gebruik en een bankcheque te aanvaarden? Absoluut niet.

De bankcheque
Het gebruik van een bankcheque is in Spanje opgenomen in de “Ley Cambiaria y del Cheque” uit 1985, een wet van 37 jaar geleden welke tot op de dag van vandaag nauwelijks is herzien. Een bankcheque is dus nog steeds een wettelijk betaalmiddel in Spanje. Het gaat om een mandaat aan de bank van de ontvanger om een bepaald bedrag in euro´s – de wet spreekt nog van peseta´s – te betalen aan de ontvanger. In de praktijk wordt bij een koop-verkoop een cheque afgegeven door de bank, waarbij de bank eerst kijkt of er daadwerkelijk voldoende saldo op de rekening staat en dit saldo blokkeert.

Vele Spanjaarden hebben het idee dat zij, door verkrijging van een cheque bij de overdracht, het geld al binnen hebben. Dit is echter onjuist. Het geld staat nog op de rekening van de wederpartij en moet nog overgezet worden. Als de cheque niet binnen de wettelijke termijn van 15 dagen binnen Spanje wordt geïnd, kan de cheque worden teruggetrokken door de betaler en zit de ontvanger zonder geld. Uiteraard kan de betaling naderhand worden gevorderd door de ontvanger, maar dit is een langdurig proces.

Het gebruik van de bankcheque heeft vele nadelen. In Nederland is het momenteel – bijna – onmogelijk om deze te innen. De Nederlandse banken zijn niet verplicht een bankcheque aan te nemen en doen dit over het algemeen dan ook niet. Hoe kun je dan de bankcheque innen? Via een Spaanse of andere buitenlandse bank die wel nog bankcheques accepteert. Als je dan eenmaal een bank hebt gevonden die de bankcheque accepteert, duurt het een aantal dagen voordat het geld op je rekening staat en daar bovenop wordt een forse commissie gerekend voor het ontvangen van de cheque. Dit kan om honderden euro’s gaan.

Het alternatief
Het beste alternatief voor het gebruiken van een bankcheque is het vorderen van een bankoverschrijving naar jouw rekening. Dit kan een Spaanse, Nederlandse, of andere internationale rekening zijn. Bij een overdracht van onroerend goed zal de notaris de overboeking aan de akte hechten om zo de betaling te garanderen. Wanneer de overboeking van een andere bank of uit een ander land wordt gedaan, kan het enige dagen duren voordat het geld binnen is. Dit is echter niet anders dan bij een bankcheque, zoals we hiervoor al hebben aangegeven. Sommige overboekingen zullen direct op jouw rekening staan, ondanks dat het wellicht een internationale betaling is. In Spanje wordt dit een “OMF” overboeking genoemd.

Laat je vooral niet bedriegen door de banken. Een internationale overschrijving mag niet meer kosten dan een nationale overschrijving. Bovendien zijn de eventuele overschrijvingskosten voor rekening van de betaler en meestal niet voor de ontvanger, tenzij hier specifiek voor gekozen wordt. De kosten blijven dus veel lager dan voor een bankcheque en door het aanleveren van een betalingsbewijs met hierop alle gegevens van de betaling, is het beter gegarandeerd dat je je geld zult ontvangen. Het geld is namelijk al van de rekening van de betaler afgeschreven op het moment dat je het betaalbewijs ontvangt. Je hoeft zelf niets meer te doen dan af te wachten tot het geld op jouw rekening wordt bijgeschreven.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law 

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de projectontwikkelaar u naar Spaans recht een verzekeringspolis of een bankgarantie aanbieden. Het doel van beiden is om ervoor te zorgen dat uw aanbetalingen terug kunnen worden gevorderd in het geval de bouw niet start of niet tot een goed einde wordt gebracht. Over de vraag wat als ´een goed einde´ kwalificeert , bestaan juridisch verschillende interpretaties, maar doorgaans betekent dit dat de gemeente een woonvergunning moet hebben afgegeven of dat er een verantwoordelijkheidsverklaring moet zijn afgegeven door de architect van de projectontwikkelaar. Op het eerste gezicht lijkt het wellicht dat een bankgarantie en een verzekeringspolis dezelfde bescherming bieden, maar helaas is dit niet het geval. Ondanks dat een projectontwikkelaar wettelijk gezien mag kiezen vóór het één of het ander, is het belangrijk dat u als koper op de hoogte bent van de verschillen tussen beiden. Dit vanwege de mogelijke financiële implicaties en om niet teleurgesteld te worden in uw verwachtingen. Hier volgt een beknopte weergave van de elementen die kenmerkend zijn voor beiden en hun onderlinge verschillen:

Bankgarantie

Bij een bankgarantie staat de bank garant voor de teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs van het vastgoedobject, indien de bouw niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel vastgestelde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Indien deze situatie zich voordoet, zal de bank u de aanbetalingen teruggeven. Een andere vraag is of de projectontwikkelaar achteraf bezwaar maakt tegen de ontbinding van uw koopcontract.

Bij zowel een bankgarantie als een verzekeringspolis worden de aanbetalingen gedaan naar een rekening van de projectontwikkelaar waarop deze niet bevroren staan. Bij een bankgarantie heeft de rekening wel de kwalificatie van een speciale rekening, wat betekent dat de aanbetalingen niet mogen worden gebruikt voor doeleinden die niet zijn gerelateerd aan de bouw van het nieuwbouwproject.

Verzekeringspolis

Een verzekeringspolis kan worden afgegeven door een Spaanse verzekeraar of door een buitenlandse verzekeraar die in Spanje is geautoriseerd om te opereren door middel van een vestigings- of representatiekantoor. Een verzekeringspolis bestaat uit algemene en bijzondere voorwaarden. De bijzondere voorwaarden zijn gepersonaliseerde condities, zoals de looptijd en het totaalbedrag van de aanbetalingen. De algemene voorwaarden zijn vaak omvangrijk en bevatten voor de koper (de verzekerde), de projectontwikkelaar (afnemer van de verzekering) verplichtingen waaraan moet worden voldaan. Zo kan de polis benoemen dat u als koper de verplichting heeft om de verzekeraar onmiddelijk in te lichten wanneer de bouw stil komt te staan of indien er wijzigingen in het bouwproject zijn. Het is opmerkelijk en risicovol dat deze verplichtingen bij u liggen, omdat dit omstandigheden zijn waar u mogelijk geen of niet tijdig kennis van heeft. Ook bevat een verzekeringspolis uitzonderingsgronden, bestaande uit situaties waarin de verzekeraar niet verplicht is om uit te keren. U moet hierbij bijvoorbeeld denken aan: overmacht, natuurrampen, epidemieën, noodtoestanden, stakingen, tekorten in de aanlevering van bouwmaterialen, vertragingen bij de overheid.

In principe zou een verzekeringspolis moeten kunnen worden ingeroepen ter teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs, indien de bouw van het vastgoedobject niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Echter, in het algemeen zorgen de uitzonderingsgronden van de polis ervoor dat uw mogelijkheid om de aanbetalingen terug te vorderen beperkt is in het geval de vertraging in de oplevering te wijten is aan één van de uitzonderingsgronden. Ook speelt bij de beoordeling van een verzoek tot uitkering mee of u als verzekerde uw verplichtingen onder de polis heeft vervuld. De situaties waarin u mogelijk een beroep zou kunnen doen op een verzekeringspolis zien op gevallen waar de bouw niet start of wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde termijn, door aan de projectontwikkelaar toerekenbare omstandigheden.

In het geval dat u een beroep kunt doen op de verzekeringspolis speelt ook de vraag mee of de verzekeraar voldoende liquiditeit heeft om uw aanbetalingen terug te kunnen betalen. In sommige gevallen kan de financiële draagkracht van de verzekeraar ontoereikend zijn, wat bijvoorbeeld zijn oorzaak kan hebben in omstandigheden waar een verzekeraar werkt op basis van risico analyse en/of het kapitaal is verhuld in een ondoorzichtige structuur.

Conclusie

Wanneer u besluit om een nieuwbouwwoning aan te kopen is het belangrijk dat uw advocaat probeert voor u te onderhandelen dat een bankgarantie wordt aangeboden. Indien dit niet het geval is en de projectontwikkelaar een verzekeringspolis wil overleggen, dan moet u van te voren worden geïnformeerd welke uitzonderingsclausules van toepassing zijn en welke mogelijke verplichtingen u heeft onder de verzekeringspolis. Hiernaast is het belangrijk dat uw advocaat onderzoek heeft gedaan naar de financiële gezondheid van de verzekeraar en of de verzekeraar gerechtigd is om te opereren in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Mathilde M. Bos, LLM

Director Tax and Legal Department

Euro Economics Marbella

Als huiseigenaar of geïnteresseerde in de aankoop van vastgoed in Spanje, heeft u waarschijnlijk gehoord over de ‘woonvergunning’, in het Spaans ‘licencia de primera ocupación’ of ‘cédula de habitabildad’. De woonvergunning wordt verstrekt wanneer de gemeente, waarin de woning is gevestigd, na beëindiging van de bouw heeft onderzocht dat de woning is gebouwd conform de bouwvergunning en het bouwproject.

Hoewel de woonvergunning de eigenaar in grote mate zekerheid biedt omtrent de legaliteit en bewoonbaarheid van de woning, kwam er de laatste jaren bezwaar vanuit promotors en kopers. De voornaamste reden hiervoor was de doorlooptijd die het de gemeentes kostte om de aanvraag van de woonvergunning te verwerken. Dit leidde tot vertragingen in de oplevering en grote ergernis bij promotors en kopers.

In antwoord op de wens om de doorloopsnelheid van afnames van vastgoed te versnellen, heeft de Andalusische regering in maart van dit jaar een wetswijziging doorgevoerd die als alternatief biedt dat promotors vastgoed mogen opleveren met een verantwoordelijkheidsverklaring, in het Spaans ‘declaración responsable’, in plaats van een woonvergunning. Als gevolg hiervan wordt een verantwoordelijkheidsverklaring in juridische zin gelijkgesteld aan de woonvergunning. In andere regio´s van Spanje werd al langer met de verantwoordelijkheidsverklaring gewerkt. De vraag is echter, of de verantwoordelijkheidsverklaring een positief alternatief is voor de woonvergunning.

Uitleg over de verantwoordelijkheidsverklaring

De verantwoordelijkheidsverklaring is een verklaring die door de belanghebbende wordt afgegeven aan de gemeente. In de meeste gevallen is dit de architect van het project. Deze belanghebbende verklaart, onder zijn/haar verantwoordelijkheid, dat de constructie waarop de verklaring betrekking heeft conform de geldende wetgeving, bouwvergunning en het project is gebouwd.

Hiernaast verklaart de belanghebbende de documentatie te hebben aangedragen die dit onderbouwt.

Verschillen tussen de verantwoordelijkheidsverklaring en de woonvergunning

Het eerste verschil is dat de verantwoordelijkheidsverklaring geldig is vanaf het moment van indiening. Dit betekent dat de woning vanaf het moment van indiening mag worden opgeleverd en van de koper kan worden geëist dat deze overgaat tot het tekenen van de aankoopakte. Hiermee kan de overdracht van de woning aan de koper, in tegenstelling tot bij een woonvergunning, een stuk sneller na het einde van de bouw plaatsvinden.

Het tweede belangrijke verschil is, dat de verantwoordelijkheid voor de legaliteit en bewoonbaarheid van de constructie nu wordt gedragen door de belanghebbende die de verklaring heeft ingediend en niet door de gemeente. Hierin schuilen een aantal problemen. Het is niet zeker of en wanneer de gemeente een controle gaat uitvoeren of de bouw is uitgevoerd in overeenstemming met de bouwvergunning en het project. Iedere gemeente mag hiervoor zijn eigen interne protocol ontwikkelen. In veel gevallen bestaat dit protocol nog niet of is het niet op transparante wijze inzichtelijk voor belanghebbenden. Ook geeft de gemeente, indien er wel een toets is gedaan, geen document af waaruit blijkt dat de woning toch voldoet aan de eisen van legaliteit en bewoonbaarheid. Er bestaat ook geen principe van stilzwijgende goedkeuring. Dit creëert onzekerheid voor zowel de koper als voor de promotor. Geen van beiden weet zeker of de woning voldoet aan de eisen van legaliteit en bewoonbaarheid van de gemeente en of en wanneer er nog repercussies komen.

Als laatste: indien bij een verklaring van verantwoordelijkheid door de gemeente op een zeker moment nog een fout wordt ontdekt, waardoor de woning niet voldoet aan de legaliteit en bewoonbaarheidsnormen, dan zal de koper de belanghebbende die de verklaring heeft ingediend verantwoordelijk moeten houden voor de gevolgen van deze fout. Dit is een lastig juridisch traject.

De balans: een positief alternatief?

Aan de ene kant verkort de verantwoordelijkheidsverklaring zonder twijfel de wachttijd tot de oplevering, tot genoegen van de promotor en de verkoper. Hierdoor wordt de omloopsnelheid van transacties vergroot, wat ook weer gunstig is voor de economie.

Aan de andere kant zorgt de verantwoordelijkheidsverklaring voor grote onzekerheid. Niet alleen voor de koper, maar ook voor de promotor. Hierdoor biedt de verantwoordelijkheidsverklaring geen positief en vergelijkbaar alternatief voor de woonvergunning.

Oplossing?

De tijd zal leren of de onzekerheid die de verantwoordelijkheidsverklaring veroorzaakt ertoe zal leiden dat toch weer vaker wordt gekozen voor de woonvergunning. In de tussentijd is het advies aan u als koper, om uw advocaat in samenwerking met een onafhankelijke architect te laten toetsen of door de belanghebbende de onderliggende documentatie is aangeleverd bij het indienen van de verklaring. Dit geeft u als koper geen garantie over de juistheid van de inhoud van deze documentatie. Ook geeft dit u geen zekerheid dat er geen problemen zijn ten aanzien van de legaliteit en bewoonbaarheid van de woning. Het laat wel zien dat u als koper zoveel mogelijk onderzoek heeft gedaan en dit zorgt wellicht voor enige gemoedsrust.

Dit artikel is verzorgd door:

Mathilde M. Bos, LLM

Director Tax and Legal Department

Euro Economics Marbella

In Spanje moet er bij de overdracht van onroerend goed veel meer door de partijen zelf geregeld worden dan bij een overdracht in Nederland. Zaken als het het voldoen van de overdrachtsbelasting, het inschrijven in het kadaster, aanmelding gemeente, eventuele aanmelding vereniging van eigenaren, nutsvoorzieningen lijken vanzelfsprekende elementen te zijn, maar het gaat om meer. De koper is in veel gevallen ook aansprakelijk voor betaling van bepaalde belastingen en andere schulden van de verkoper. De Spaanse notaris draagt hier geen zorg voor. Oppassen dus!

De lopende facturen of jaarlijkse belastingen worden over het algemeen pro rata tussen de partijen verrekend. Echter zijn die bedragen vaak pas ná de overdracht bekend. Hiervoor wordt in de meeste gevallen een bedrag ingehouden op de koopsom. Wij raden altijd aan dat dit bedrag blijft staan op de rekening van de advocaat van één van beiden, bij voorkeur de koper.

Wanneer de verkoper geen ingezetene is, dus niet woonachtig in Spanje, moet er rekening gehouden worden met een paar heel belangrijke inhoudingen van ‘onzichtbare’ aansprakelijkheden. Onzichtbaar, omdat deze schulden niet gemeld staan in het kadaster. De koper kan hier alleen achter komen door actief onderzoek te doen. Het gaat om de volgende schulden:

1. De nationale winstbelasting (3% regeling)
2. De gemeentelijke winstbelasting (plusvalía)
3. Onroerende zaak belasting
4. Schulden Vereniging van eigenaren

1. De 3% aanbetaling op de winstbelasting

Bij verkoop van onroerend goed in Spanje moet altijd de aangifte van de winstbelasting worden gedaan. Ook wanneer er geen winst is gemaakt met de verkoop. Als de verkoper inwoner is in Spanje, wordt de winst in de jaarlijkse belastingaangifte opgenomen en is er geen verplichting tot inhouding. Echter, bij niet ingezetenen die verkopen, wordt de koper mede aansprakelijk gehouden.

Het bijzondere hier is dus dat het de kopende partij 3% van de koopprijs moet storten op een rekening van de belastingdienst. Op die manier vangt de Spaanse Belastingdienst niet achter het net als de verkoper terug naar zijn land gaat en geen aangifte doet van de gemaakte winst.

Het is van belang dat de koper deze afdracht op tijd doet, want de verkoper moet met het stortingsbewijs de belastingaangifte doen met betrekking tot de winst (of verlies) die er is gemaakt met de verkoop.

Indien de te betalen winstbelasting hoger is dan het reeds betaalde bedrag (3% van de koopsom), zou de verkoper moeten bijbetalen. Echter, in de praktijk gebeurt dit zelden.

Indien de te betalen winstbelasting lager is dan het reeds betaalde bedrag, kan de verkoper het verschil terugvragen. Een vereiste voor de teruggave van de betaalde 3% is wel dat de verkoper de jaarlijkse inkomstenbelasting voor niet ingezetenen heeft betaald, tenminste over de laatste 4 jaar. Mocht dat niet het geval zijn, dan kan dat alsnog gedaan worden, indien het betalen van die achterstallige belasting met boeterente lager is dan het bedrag dat men terugverwacht.

2. De Plusvalía

Dit is de gemeentelijke belasting over de meerwaarde van de grond. De officiële naam van deze belasting is “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. Deze belasting is gebaseerd op de (toename van de) waarde van de grond zoals deze in het ‘Catastro’ is vastgelegd, en wordt berekend naar een percentage per jaar dat de verkoper de grond in bezit had, met een maximum van 20 jaar. De percentages worden door elke gemeente onafhankelijk vastgesteld.

Ook in het geval van een appartement dient over het deel van de grond dat aan het appartement kan worden toegerekend plusvalía municipal betaald te worden.

Ook voor deze belasting geldt dat de koper hiervoor in principe met de Gemeente moet afrekenen, maar indien de verkoper niet ingezetene is in Spanje, wordt de koper mede aansprakelijk gehouden voor de betaling van deze belasting. In laatstgemeld geval wordt het verschuldigde bedrag dus ingehouden op de koopsom.

3. Onroerende zaak belasting

In het Spaans genoemd “Impuesto sobre Bienes Inmuebles”. Deze belasting wordt ook wel “IBI” genoemd. Gemeentes hebben recht op het vaststellen en innen van deze belasting. Deze wordt over het algemeen geïnd door externe partijen, zoals bijvoorbeeld de Suma in Alicante, en daarom wordt de naam van deze belastingen ten onrechte ook wel eens verward met de naam van deze ondernemingen. Deze belasting wordt vastgesteld aan de hand van de Valor Catastral en de koper kan aansprakelijk worden gesteld voor betaling van deze belasting tot 4 jaar vóór de datum van koop.

4. Schulden Vereniging van eigenaren

De koper kan aansprakelijk worden gesteld voor betaling van alle bijdragen die verschuldigd waren aan de Vereniging van Eigenaren en niet zijn voldaan van het lopend jaar voor de datum van koop en 3 jaar terug.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law 

Bij het kopen van een woning in Spanje is het belangrijk om de inschrijving in de Spaanse registers te controleren op de volgende zaken:

Is er geen hypotheek?

Ligt er geen beslag op de woning?

Kloppen de geregistreerde afmetingen van de woning en de grond?

Is de daadwerkelijke eigenaar wel degene die de woning verkoopt?

Het kan bijvoorbeeld zijn dat er nog een niet afgewikkelde nalatenschap op de woning van toepassing is. In dit geval moet deze nalatenschap eerst afgewikkeld worden, zodat de woning op naam van de huidige verkoper komt te staan.

In Nederland kan er vrij eenvoudig informatie over een woning worden opgevraagd bij het kadaster. Deze informatie is meestal zeer compleet en betrouwbaar. Helaas zijn de Spaanse registers nog niet zover, al zit er wel verbetering in.

In Spanje wordt gewerkt met een landelijk register, oftewel “catastro”, met daarnaast een plaatselijk register, de “Registro de la Propiedad”.

Aan de ene kant is er dus het “Registro de la Propiedad”, wat Eigendomsregister betekent en wat het meest te vergelijken is met het Nederlandse kadaster. In dit register worden de notariële aktes ingeschreven. Denkt u daarbij niet alleen aan de koopaktes, maar ook aan hypotheken, schenkingen, nalatenschappen, vruchtgebruik en recht op overpad.  Ook worden hier de beslagleggingen vermeld.

Aan de andere kant is er het “Catastro”, wat wij het WOZ-register kunnen noemen. In dit register worden voornamelijk de afmetingen van de grond en woningen beschreven met meestal een plattegrond van de situatie. Ook worden de gegevens uit dit register gebruikt door de Administratie om de onroerende zaakbelastingen te heffen.

Het zou logisch zijn als deze registers met elkaar zouden communiceren, zodat in beide registers dezelfde gegevens met betrekking tot de afmetingen zouden staan. Helaas is dit meestal niet het geval, waardoor het vaak voorkomt dat dezelfde woning of grond in beide registers anders staat omschreven.

BESCHRIJVING IN DE SPAANSE REGISTERS

Stel, u heeft een mooie woning met een stukje grond op het oog aan de Costa Blanca.

We vragen een uittreksel op van het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Hierin blijkt de woning 80m2 te zijn en te staan op een stuk grond van 2000m2.

Vervolgens kijken we naar de beschrijving in het “catastro”.

De woning staat daar omschreven met een afmeting van 120m2, een garage van 15m2 en een zwembad van 21m2. De grond is slechts 1000m2.

Hier moeten we gaan kijken naar tenminste twee aspecten:
a. (aan-)bouw
b. afmetingen grond

a. (aan)Bouw

Het blijkt dat de verkoper een paar jaar geleden de woning heeft gerenoveerd en een stukje heeft aangebouwd.

Er is geen garage, maar wel heeft hij een golfplaat op een paar palen gezet om zijn auto te parkeren.

Het zwembad ligt er al jaren.

Met behulp van luchtfoto´s heeft het “catastro” gemeten wat de huidige afmetingen zouden zijn volgens hun metingen.

We gaan er in dit geval van uit dat het catastro de juiste afmetingen heeft geregistreerd, maar we moeten controleren of er sprake is van illegale bouw. Hierbij letten we bijvoorbeeld op de aanwezigheid van een bouwvergunning, maar ook op de urbanistische status van de grond en de periode dat de betreffende bouw is gerealiseerd.

De aanbouw die de verkoper heeft gerealiseerd, heeft hij nooit opgegeven bij het Eigendomsregister. Wij raden aan dat dit alsnog gebeurt voordat u de woning koopt.

Zwembaden werden vroeger meestal niet aangegeven, maar tegenwoordig moet dit wel. Ook dit zouden we laten registeren voor de overdracht.

Dat de golfplaat als garage wordt beschouwd is een andere kwestie. In veel gevallen kan hier tegen bezwaar worden ingediend bij het catastro, maar dit is vaak een lange procedure.

b. Afmetingen grond

Behalve de verschillen in de beschrijving van de bouw, kan het zijn dat er ook een aanzienlijk verschil bestaat in de oppervlakte van de grond. In het eigendomsregister staat bijvoorbeeld dat er 2.000m2 grond bij de woning hoort, terwijl er in het catastro slechts gesproken wordt van 1.000m2.

Bij de door u zo graag gewilde woning aan de Costa Blanca blijkt dat het stuk grond ooit deel uit maakte van een veel groter plot. Dit plot is jaren geleden opgesplitst in verschillende kleinere stukken land. Nu is grond waar de woning op staat een apart stuk grond geworden, waarbij u ook het stukje grond ernaast koopt.

Die grond ernaast blijkt een eigen referentienummer te hebben in het catastro. Indien dat op naam staat van dezelfde verkoper en de afmeting klopt dan is de oplossing vaak niet ingewikkeld. Als echter blijkt dat het tweede stuk grond nog deel uitmaakt van een ander, groter plot, dat op zijn beurt weer grotendeels aan een andere eigenaar toebehoort, dan kan dit wel eens een heel ingewikkelde kwestie worden.

Daar zullen we een apart artikel over publiceren.

Dit artikel is verzorgd door:

Ilonka Dekker

ZekerenVastgoedinSpanje.nl