Wie in Spanje een nieuwbouwwoning koopt, denkt vaak dat nieuwbouw gewoon nieuwbouw is. Toch kan er juridisch een belangrijk verschil bestaan tussen het kopen van een woning die door een projectontwikkelaar wordt gebouwd en het kopen van een stuk grond waarop vervolgens in jouw opdracht een woning wordt gebouwd.
In het eerste geval koop je uiteindelijk een woning. In het tweede geval koop je grond en laat je daarop je eigen woning bouwen. Je bent dan autopromotor. Dat klinkt misschien als een klein verschil, maar juridisch gezien is je positie behoorlijk anders.
Een nieuwe woning kopen van een projectontwikkelaar
Bij een reguliere nieuwbouwaankoop is er een projectontwikkelaar, de promotor, die verantwoordelijk is voor het bouwproject. De promotor koopt of bezit de grond, regelt het bouwproject, de vergunningen en de bouw en verkoopt uiteindelijk de woning aan de koper.
Dat kan ook wanneer de woning op het moment van ondertekenen nog niet klaar is. Je kunt bijvoorbeeld vandaag een woning kopen die pas over twaalf maanden wordt opgeleverd. Zolang de projectontwikkelaar degene is die het project ontwikkelt en de woning vervolgens aan jou verkoopt, ben jij in principe gewoon koper.
De verantwoordelijkheid voor het bouwproces ligt daarmee in belangrijke mate bij de professionele partijen die het project uitvoeren. Als koper betaal je de overeengekomen koopprijs en verwacht je daarvoor uiteindelijk de woning te krijgen zoals die is afgesproken.
Wat is dan een autopromotor?
Bij autopromoción ligt dat anders. Je koopt bijvoorbeeld eerst een bouwperceel en sluit daarna zelf een overeenkomst met een aannemer om daarop een woning te bouwen.
Je koopt dus niet simpelweg een eindproduct van een projectontwikkelaar. Juridisch ben je zelf de opdrachtgever voor de bouw van je woning. Daarmee krijg je een actievere rol in het bouwproces en komen bepaalde verantwoordelijkheden die normaal bij een projectontwikkelaar liggen, bij jou terecht.
Een eenvoudig voorbeeld maakt het verschil duidelijk.
Stel dat je een prachtige villa te koop ziet staan die volgens de tekeningen over een jaar klaar zal zijn. De ontwikkelaar zegt: “Deze villa kost € 500.000. Wij bouwen het en als het klaar is, leveren wij de villa aan jou op.” In dit geval koop je feitelijk een nieuwbouwwoning van een promotor.
Maar stel dat dezelfde villa anders wordt aangeboden: “Je koopt vandaag de grond voor € 150.000. Vervolgens sluit je voor € 350.000 een bouwcontract met de aannemer en wij begeleiden het geheel.” Op papier lijkt het eindresultaat hetzelfde: na verloop van tijd staat er een villa van in totaal € 500.000. Juridisch is de constructie echter wezenlijk anders. In het tweede voorbeeld kun je zelf als autopromotor worden aangemerkt.
Waarom maakt dat verschil uit?
Het verschil maakt wel degelijk uit, omdat een autopromotor niet alleen koper is, maar ook opdrachtgever van een bouwproject. Dat betekent dat goed moet worden gekeken wie waarvoor verantwoordelijk is tijdens de bouw, wie de vergunningen aanvraagt, wie welke verzekeringen afsluit en wat er gebeurt als tijdens de bouw problemen ontstaan.
Ook de contracten zien er anders uit. Bij een gewone nieuwbouwaankoop staat vooral centraal welke woning je koopt, voor welke prijs en wanneer deze moet worden opgeleverd. Bij autopromoción spelen daarnaast de afspraken met de aannemer, architect en andere bij de bouw betrokken partijen een belangrijke rol.
Een onderwerp dat daarbij bijzondere aandacht verdient, is de seguro decenal, de tienjarige verzekering voor bepaalde ernstige bouwkundige gebreken. Bij een reguliere projectontwikkeling behoort deze verzekering tot het gebruikelijke wettelijke kader rond nieuwbouw. Bij een autopromotor die voor eigen gebruik bouwt, kan onder bepaalde omstandigheden een uitzondering gelden.
Dat klinkt aantrekkelijk, maar het ontbreken van een seguro decenal is niet altijd een voordeel. Deze verzekering gaat namelijk gepaard met technische controles tijdens het bouwproces door onafhankelijke partijen. Bovendien kan het ontbreken ervan later relevant worden wanneer de woning binnen tien jaar wordt verkocht. Ook daarom kan het interessant zijn om de verzekering vrijwillig af te sluiten, zelfs wanneer dit juridisch niet verplicht zou zijn.
Het eindresultaat kan hetzelfde lijken, de juridische weg ernaartoe niet
Voor een koper is het daarom belangrijk om niet alleen te kijken naar de brochure, de tekeningen en de totaalprijs. Twee projecten kunnen er op papier vrijwel hetzelfde uitzien en uiteindelijk zelfs exact dezelfde woning opleveren, terwijl de juridische positie van de eigenaar tijdens de bouw heel verschillend is.
Het verschil zit vooral in één eenvoudige vraag: koop je een woning die iemand anders voor jou ontwikkelt en oplevert, of koop je grond en geef je zelf opdracht om daarop jouw woning te bouwen?
In dat laatste geval ben je niet alleen koper, maar mogelijk ook autopromotor. En juist omdat die rol andere verantwoordelijkheden met zich meebrengt, is het belangrijk dat de gekozen constructie en de verschillende overeenkomsten goed op elkaar aansluiten.
Bij Lex Foris begeleiden wij cliënten zowel bij reguliere nieuwbouwaankopen als bij projecten waarbij de koper zelf als autopromotor optreedt. Daarbij kijken we niet alleen naar de aankoop van de grond of de uiteindelijke woning, maar ook naar de juridische structuur van het gehele project en de verdeling van verantwoordelijkheden tijdens de bouw.
Dit artikel is verzorgd door:
Lex Foris International Law