De Spaanse wetgeving heeft een specifieke wet voor de verhuur van woningen welke door de jaren heen meerdere malen is veranderd, vooral wanneer het gaat over de duur van de contracten. Zo was de minimum duur van een huurcontract voor een woning in 1995 5 jaren, wat in 2013 werd veranderd naar 3 jaren, en in 2019 weer terug naar 5 jaren en zelfs 7 jaren wanneer de verhuurder een vennootschap is.

Vervolgens bepaalt de wet ook de maximum duur, zowel tot 2013 als vanaf 2019 stelt de wet vast dat een contract van 5 jaren met maximaal 3 jaren mag worden verlengd. In de jaren tussen 2013 en 2019 werd gewisseld tussen een verlenging van maximaal 1 jaar of 3 jaren.

Met andere woorden, de wet bepaalt specifiek hoe lang een contract van een huurwoning mag doorlopen zonder dat een nieuw contract nodig is. Momenteel is de maximale duur 5 jaren plus 3 jaren verlenging, dus 8 jaren. Dit heeft te maken met het standpunt van de wetgever dat huurcontracten tijdelijk moeten zijn en niet oneindig mogen voortduren.

Wat gebeurt er na afloop van de maximale duur?

De wet is heel precies wanneer het gaat om het vaststellen van de maximale duur van het huurcontract, maar zegt vervolgens niets over wat daarna moet gebeuren. Wat nou als de maximale duur is afgelopen en zowel de huurder als verhuurder negeren dit? Woont de huurder dan ineens illegaal? Moet de huurder nog wel huur blijven betalen, of is hij/zij dan ineens een kraker? Dit vraagstuk is precies waar de Spaanse Hoge Raad zich over heeft uitgesproken in haar arrest van 31 maart 2021.

Korte situatieschets van het arrest

In het genoemde arrest gaat het om een zaak waarbij een woning eerst wordt verhuurd en vervolgens 18 jaren later wordt verkocht aan derden. Deze derden willen dat de huurder de woning oplevert omdat het contract zou zijn verlopen, maar de huurder, die al die tijd wel lekker heeft gewoond en zijn huur heeft betaald, wil lekker blijven zitten.

In dit specifieke geval is de wetgeving uit 1995 van toepassing, waardoor het contract een maximale looptijd had van 5 jaren en drie jaren verlenging. Het contract zou, op grond van deze berekeningen, in 2006 zijn afgelopen, en pas in 2018 werd de uitzettingsprocedure gestart.

De stilzwijgende vernieuwing van het huurcontract

Het arrest baseert zich op het artikel 1566 van het Spaande Burgerlijk Wetboek dat letterlijk bepaalt dat:

“Wanneer een huurder, met goedkeuring van de verhuurder, vijftien dagen van de gehuurde zaak gebruik blijft maken na afloop van het contract, dan wordt begrepen dat deze stilzwijgend wordt vernieuwd voor de termijn als bedoelt in artikelen 1577 en 1581, tenzij voorafgaand een kennisgeving heeft plaatsgevonden.”

Vervolgens citeert de Hoge Raad haar eigen arrest van 26 september 2018 waarin zij al bepaalde dat na afloop van de termijn sprake is van een vernieuwing van het contract, dus geen verlenging maar een nieuw contract, met stilzwijgende goedkeuring door de contractpartijen.

Om te kunnen spreken van een stilzwijgende goedkeuring is het voldoende dat de huurder 15 dagen na afloop van het contract in de woning blijft en dat de verhuurder in de termijn niets doet om de beëindiging van het contract te handhaven of de huurder te vragen de woning te verlaten.

De duur van het nieuwe contract

Op het nieuwe contract zijn dezelfde voorwaarden van toepassing als op het oude contract. Wat hierbij wel kan veranderen is de duur. Voor de minimale en maximale duur moet namelijk worden gekeken naar de wetgeving die van toepassing is op dat moment.

Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat een contract waar bij ondertekening een minimum van 3 jaren en maximum van 4 jaren voor was vastgesteld, zich omzet in een contract van mínimaal 5 jaren met drie jaren verlenging. Dit is een looptijd die twee keer zo lang is als het vorige contract.

Voorbeeld berekening

In de zaak die aanhangig was gemaakt bij de Hoge Raad was het contract getekend in 1998. De procedure werd pas gestart in 2018, maar al in 2017 werd een brief gestuurd door de verhuurder waarin de huur werd opgezegd. Ter verduidelijking van hetgeen bovenstaand is uitgelegd, zullen wij in de genoemde zaak de berekeningen van de termijnen uiteenzetten. Voor de duidelijkheid, gezien wijzigingen van wetsartikelen, gaan wij ervan uit dat de huur op 1 januari van de respectievelijke jaren afliep.

Een contract van 1 januari 1998 heeft een maximale duur van 8 jaren, wat dus afloopt op 1 januari 2006.

Een nieuw contract van 1 januari 2006 heeft een maximale duur van 8 jaren, wat afloopt op 1 januari 2014.

Een nieuw contract van 1 januari 2014 heeft een maximale duur van 4 jaren, wat afloopt op 1 januari 2018.

Wanneer de verhuurders in 2017 een brief sturen dat zij de woning opeisen na afloop van het contract, zal geen stilzwijgende vernieuwing plaatsvinden op 1 januari 2018 (officieel 15 dagen later, zoals uitgelegd), en dus is het contract beëindigd en moet de huurder de woning verlaten.

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law

Veel vragen, veel verkeerde informatie, geen antwoorden van de overheid

Onlangs, in de zomer van 2022, heeft de regering van Valencia een nieuwe verordening goedgekeurd die in feite alle personen die zich bezighouden met bemiddeling, advies en beheer van onroerend goed lijkt te dwingen zich te registreren. Nadere bestudering van de verordening levert een evenwichtiger conclusie op.

Op internet zijn al veel websites van advocatenkantoren en makelaars te vinden die “informeren” over deze verordening, hoewel het enige wat deze “bronnen” doen is de verordening, of elkaar, kopiëren en plakken. Een kritische noot of een doordachte analyse is niet te vinden. Naar onze mening hebben ze ongelijk. Deze verordening is niet bedoeld voor de markt voor tweede woningen, zelfs niet voor de gehele markt voor primaire woningen.

Veel makelaars die actief zijn op de tweede huizenmarkt voor buitenlanders waren bang dat het hun business zou aantasten. Uiteraard wilden wij deze verordening bestuderen om onze klanten te kunnen adviseren. Wij delen hier enkele van onze voorlopige conclusies, want ons onderzoek kan nog niet worden afgerond. De makers van deze verordening, die ook degenen zijn die de naleving ervan moeten afdwingen, geven simpelweg geen antwoord op redelijke vragen en alleen al binnen ons kleine team van advocaten heeft deze verordening veel, heel veel vragen opgeroepen.

Wij hebben ernstige twijfels over de rechtmatigheid van deze nieuwe verordening. Ten eerste omdat deze verordening volgens ons indruist tegen het beleid van een open zelfregulerende markt binnen de Europese Unie die monopolies vermijdt. Bijna 20 jaar geleden besloot de EU allerlei beperkingen voor vele beroepen op te heffen, omdat de EU vond dat die beperkingen monopolies creëerden en een vrije markt beperkten. Het beroep van makelaar was toen in veel landen gereguleerd. Dit werd allemaal ongedaan gemaakt in de geest van de vrije concurrentie. Slechts enkele beroepen zoals advocaten, artsen en notarissen bleven gehandhaafd. De nieuwe Valenciaanse verordening druist in tegen deze vrije concurrentie en stelt op haar grondgebied eisen aan de uitoefening van een beroep.

Een andere reden waarom wij ernstige twijfels hebben over de rechtmatigheid is de formulering. Er is geen duidelijke definitie van de terminologie. De interpretatie van deze verordening kan vele kanten opgaan. De discussiemogelijkheden zijn eindeloos. De regering moet duidelijke regels opstellen. Een algemene rechtsregel is dat elke onduidelijkheid in de formulering en definitie van regelgeving in het voordeel van de burgers moet zijn. Maar zoals we de afgelopen 17 jaar sinds de kredietcrisis hebben gezien, geeft de overheid er niet om haar eigen regels te volgen. Als de interpretatie een probleem is, creëren ze gewoon hun eigen regels en laten de mensen de prijs betalen voor hun onbekwaamheid.

We hebben de afgelopen maanden geprobeerd antwoorden te krijgen van de verantwoordelijke afdeling van de Valenciaanse regering, maar tot nu toe was het onmogelijk hen telefonisch of schriftelijk te bereiken.

Waarom dit register?

De Valenciaanse regering geeft als reden dat zij de toegang tot een betaalbare eerste woning wil bevorderen, eigenaren en huurders wil beschermen en transparantie in de vastgoedmarkt wil creëren. Door middel van regelgeving willen zij controle uitoefenen op een betere kwaliteit van de dienstverlening. Het register zou “onbetwistbare voordelen” opleveren.

Wij begrijpen de reden waarom de regering deze regeling heeft ingesteld. Het is bedoeld om consumenten die op zoek zijn naar een betaalbare primaire woning te beschermen en de kwaliteit van de dienstverlening te verhogen. Professionalisering van de vastgoedsector is goed voor alle echte professionals. In dat opzicht steunen wij de verordening. Wij hopen dat de verordening mettertijd beter wordt en geen instrument mag worden om onschuldige professionals van hun broodwinning te beroven.

Wij zijn van mening dat dit register alleen van toepassing is op makelaars en exploitanten die actief zijn op de markt voor primaire sociale huisvesting voor bewoners. Het is niet van toepassing op de markt voor tweede woningen, noch op de “vrije” markt voor primaire woningen.

Aangezien de formulering echter dubieus is en tot meerdere interpretaties leidt, analyseren wij hierna de verordening alsof deze van toepassing is op elke soort onderneming of persoon die zich beroepsmatig met vastgoed bezighoudt. De reden hiervoor is dat de registratie als professional een marketing pluspunt kan zijn voor je klanten en het vertrouwen kan vergroten.

Wie moet zich registreren?

De verordening is van toepassing op alle personen of bedrijven die beroepsmatig of als bedrijf vastgoedbemiddeling, advies of beheer uitvoeren of willen uitvoeren op het grondgebied van de Valenciaanse Gemeenschap met betrekking tot sociale huisvesting zoals gedefinieerd in wet 2/2017. Er is geen specifieke verwijzing naar de aankoop of verkoop, dus verhuurders, sleutelhouders, iedereen die op de een of andere manier betrokken is, is inbegrepen, inclusief het beheerbedrijf dat reparatiediensten voor woningen uitvoert. De definitie is breed gesteld. Laten we deze professionals allemaal ‘vastgoedmakelaar’ noemen om het gemakkelijker te maken om deze analyse voort te zetten.

Vereisten voor geregistreerde vastgoedmakelaars

Hieronder volgt een samenvatting van de minimumvereisten:

• Vereisten inzake locatie en dienstverlening:

 De vastgoedmakelaar moet een voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte hebben, tenzij de diensten uitsluitend elektronisch online worden verleend. Dit is waar de eerste verwarring begint, omdat de verordening bepaalt dat vastgoedmakelaars die online diensten verlenen, een “fysiek adres” op Valenciaans grondgebied moeten opgeven waar zij geacht worden hun klanten te ontvangen. Het lijkt er dus op dat online-diensten uiteindelijk niet zijn toegestaan en dat de cliënt te allen tijde op het grondgebied van Valencia aanwezig moet zijn.

• Vereisten inzake beroepskwalificaties:

De makelaar moet een bewijs van beroepskwalificatie overleggen voor de uitoefening van de activiteit. Eén van de volgende opties is geldig:

1. a) Het bezit van de officiële titel “Agente de Propiedad Inmobiliaria” afgegeven door het bevoegde ministerie. Inschrijving bij een beroepsorganisatie is niet vereist.
2. b) In het bezit zijn van een universitair diploma op het gebied van sociale en juridische wetenschappen, techniek of architectuur.
3. c) In het bezit zijn van certificaten van deelname aan en voltooiing van academische opleidingen van ten minste 200 lesuren op het gebied van onroerend goed, met betrekking tot bemiddeling, consultancy en managementdiensten.

Wanneer de activiteit via een vennootschap wordt uitgeoefend, moet de directeur aan de vereisten inzake beroepskwalificatie voldoen. De kwalificatie-eisen gelden ook voor de plaatselijke beheerder die verantwoordelijk is voor de publiek toegankelijke inrichtingen. Een plaatselijk verantwoordelijke mag in geen geval meer dan drie inrichtingen beheren en moet alle mandaten of overeenkomsten die in naam van de vennootschap worden gesloten, ondertekenen of bekrachtigen.

In het geval van agenten die uitsluitend langs elektronische weg werken, zijn de kwalificatievereisten ook van toepassing op de persoon “verbonden” met het fysieke adres “die de diensten langs elektronische weg verricht indien hij geen in het register ingeschreven persoon is”.

• Solvabiliteitsvereisten:

 Een persoon die als vastgoedmakelaar optreedt, moet over garanties en verzekeringen beschikken die aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. Een door een financiële instelling of verzekeringsmaatschappij afgegeven garantie voor alle in bewaring gegeven bedragen.

1.1. Het minimumbedrag van deze garantie is 60.000 euro per voor het publiek toegankelijke inrichting en per dekkingsjaar.

1.2. Verwarrend is dat de wet bepaalt dat dezelfde verplichting geldt voor een vastgoedmakelaar die zijn activiteit “uitsluitend langs elektronische of telematische weg” uitoefent. Maar het minimumbedrag van deze garantie bedraagt 300.000 euro per agent en per dienstjaar indien de makelaar zijn activiteit via telematica uitoefent. Wij kunnen hier niet over uit.

2. Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering of een andere financiële garantie afsluiten die op het hele grondgebied van de Europese Unie de aansprakelijkheid dekt die kan ontstaan door nalatigheid van de agent. Het grondgebied is dus niet meer beperkt tot Valencia. De makers van deze verordening regelen nu het hele Europese grondgebied. Verdere details en vereisten van deze polis zijn overigens onbekend, de verordening bepaalt dat het door de polis te verzekeren kapitaal moet worden vastgesteld bij nog niet bestaande verordeningen.

2.1. De verzekeringspolis kan worden afgegeven door verzekeringsmaatschappijen die in elke Lidstaat van de Europese Unie zijn gevestigd.

2.2. Het minimumbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor elke agent bedraagt

600.000 euro per schadegeval en verzekeringsjaar, met een sublimiet van 150.000 euro per slachtoffer. Dit is verwarrend, aangezien in de wet onder 2. staat dat deze vereisten bij verordening moeten worden vastgesteld.

Indien de makelaar zijn activiteit uitsluitend online uitoefent, moet het minimumbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering 1.000.000 euro per schadegeval en verzekeringsjaar bedragen, met een sublimiet van 150.000 euro per slachtoffer.

Al deze informatie moet worden gepubliceerd in de factuur en op de website van de vastgoedmakelaar.

Datum van inwerkingtreding

De registratieplicht gaat in op 30 juli 2023. Voorlopig is er geen publicatie van een specifieke “sanctieregeling”, dus sommige auteurs denken dat de rechtshandhaving de regeling kan toepassen zoals vastgelegd in een andere wet die gekoppeld is aan dit decreet en je vindt de volgende sancties:

1. Inbreuken die als ernstig worden aangemerkt, worden bestraft met een boete van 10.000,00 tot 350.000,00 euro.
2. Inbreuken die als zeer ernstig worden aangemerkt, worden bestraft met een boete van 350.001,00 tot 950.000,00 euro.

Dit is onzin. Deze sanctieregeling is van toepassing op andere wetgeving en heeft niets te maken met de registratie als vastgoedmakelaar!

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland van Passel en Rafa Montes Velástegui

Lex Foris International Law

Na aankoop van een Spaanse (vakantie)woning is het zeker van belang om gelijk een testament op te laten stellen of je bestaande testament aan te passen om ook die Spaanse kant van de erfenis goed te regelen.

1. Nederlands erfrecht in Spanje

Europees gezien is het Nederlands erfrecht uniek in zijn soort. De Nederlandse wet geeft ons de mogelijkheid onze langstlevende echtgenoot (waaronder hieronder telkens ook moet worden verstaan: de geregistreerde of samenwoningspartner) alle touwtjes in handen te geven. Ook als er kinderen zijn. Echtgenoten in andere EU-landen kunnen hier slechts van dromen. Op grond van de Nederlandse wet kun je je echtgenoot namelijk eigenaar te maken van al je bezittingen en de erfrechtelijke aanspraken van je kinderen uitstellen tot het overlijden van je echtgenoot. Voorwaarde is dat de Nederlandse wet van toepassing is op je nalatenschap. Dat is in beginsel het geval als je in Nederland woont, maar die zekerheid wordt kleiner als je ook een huis hebt in Spanje waar je regelmatig verblijft. Die zekerheid is dan heel eenvoudig terug te winnen door een zogenaamde rechtskeuze in je testament op te nemen. Je verklaart dan in je testament dat je wilt dat de Nederlandse wet op de vererving en afwikkeling van je nalatenschap van toepassing is. Minstens even belangrijk is echter dat het testament vervolgens de juiste teksten bevat die aansluiten op de betreffende Nederlandse wetsbepalingen. Dit is een aandachtspunt als je overweegt een Spaanse dienstverlener in te schakelen om je testament te maken of om de nalatenschap af te wikkelen. Het is immers niet ondenkbaar dat bij die Spaanse dienstverlener de vereiste kennis van de Nederlandse wet onvoldoende aanwezig is.

2. Keuzevrijheid

 Het is geen verplichting om alle touwtjes in handen van je echtgenoot te geven. Je hebt die mogelijkheid. Je regelt dit dan specifiek in je testament. Als je hier gebruik van maakt, geeft het je echtgenoot enorm veel vrijheid om bij de afwikkeling van je nalatenschap in te spelen op de  omstandigheden van dat moment. Omstandigheden waar jij, bij gebrek aan voorkennis, niet op kon inspelen bij het opstellen van je testament. Je kunt zelfs de verdeling van je nalatenschap aan je echtgenoot over laten, in plaats van die dwingend in je testament voor te schrijven. We spreken dan van een ‘flexibel testament’. Je maakt geen definitieve keuzes op het moment dat je tekent. Je maakt ze pas als je echtgenoot overlijdt en je hoeft dan pas te gaan bekijken welke verdeling jou het meeste past.

Bij het vaststellen van de meest passende verdeling kan worden gedacht aan het inspelen op de fiscaliteit van dat moment, zoals erfbelasting (successierecht). Het gaat daarbij om de Nederlandse erfbelasting en de Spaanse, maar ook om de vaak voorkomende samenloop daarvan (‘dubbele erfbelasting’). De tarieven, vrijstellingen en regels die bij overlijden van de eerste echtgenoot gelden, kunnen afwijken van de regels die golden ten tijde van het tekenen van het testament. Vooral in Spanje is dat het geval. Zo kan je echtgenoot bij het vaststellen van de verdeling erop letten dat zo optimaal mogelijk gebruik wordt gemaakt van de op dat moment beschikbare erfbelastingvrijstellingen.

Voor de helderheid: die vrijheid die je echtgenoot dan krijgt houdt niet in dat hij/zij andere personen kan aanwijzen als erfgenamen in jouw nalatenschap of voor een ander erfdeel.

Nederlanders moeten blij zijn met de mogelijkheden die dit hen geeft en daarvan slim gebruikmaken. In de meeste landen kunnen de erfrechtelijke aanspraken van kinderen niet dwingend via een testament worden uitgesteld tot het overlijden van de langstlevende echtgenoot. In sommige landen (zoals Spanje) is het zelfs zo dat kinderen altijd aanspraak hebben op een deel van de eigendommen zélf, ongeacht de inhoud van het testament.

3. Spaanse erfbelastingheffing: wat als één erfbelastingvrijstelling niet genoeg is?

Elke Spaanse Comunidad heeft een eigen erfbelastingwetgeving. Als de langstlevende echtgenoot besluit dat alle eigendommen op zijn/haar naam moeten worden gesteld, dan wordt die echtgenoot ook als enige erfgenaam in de Spaanse erfbelastingheffing betrokken. Dat is zelfs zo als de kinderen op grond van het testament mede-erfgenamen zijn. Dit betekent dat die echtgenoot slechts zijn/haar eigen erfbelastingvrijstelling kan benutten. Als die niet volstaat voor een belastingvrije vererving, zou die langstlevende echtgenoot kunnen overwegen een deel van de eigendommen aan de kinderen toe te delen in plaats van aan zichzelf. Bijvoorbeeld een deel van de Spaanse woning. Daarmee kunnen ook hun vrijstellingen worden benut en kan dat deel van de Spaanse woning vrijgesteld vererven. Als je echtgenoot die mogelijkheid wil hebben moet jouw testament daarin expliciet voorzien. De  erfbelastingvrijstellingen van de kinderen in Spanje zijn vaak even groot als die van de echtgenoot en in ieder geval veel groter dan we in Nederland gewend zijn, maar ze verschillen per regio.

4. Niet volledig eigenaar, wel volledige zeggenschap

Het toedelen (ofwel: ‘afstaan’) aan de kinderen van bezittingen is dan een concessie die de echtgenoot moet doen om op de Spaanse erfbelasting te kunnen besparen. Een concessie die in een concreet geval zelfs noodzakelijk kan zijn. Namelijk als geldmiddelen in de nalatenschap of bij de langstlevende echtgenoot ontbreken om de erfbelasting te kunnen betalen. Nogmaals: het testament moet in die mogelijkheid voorzien. Feitelijk kan het opnemen van die regeling in je testament net zo belangrijk en noodzakelijk zijn voor de bescherming van je echtgenoot als de hiervoor beschreven ‘langstlevende-regeling’. Als je echtgenoot die erfbelasting niet kan betalen zal anders wellicht de Spaanse woning moeten worden verkocht om de daarvoor benodigde geldmiddelen vrij te maken.

Gelukkig kan de pijn van die concessie worden verzacht. De Nederlandse wet maakt het mogelijk om daarvoor een specifieke regeling in je testament op te nemen. Het komt er dan op neer dat je echtgenoot – na het gedeeltelijk afstaan van eigendommen aan je kinderen – op papier weliswaar daarvan niet meer de enige eigenaar is, maar feitelijk wel de volledige zeggenschap behoudt.

5. Rechtszekerheid

Formuleringen die naadloos aansluiten bij de Nederlandse wettelijke bepalingen zijn extreem belangrijk voor een goed werkend Nederlands testament. Het testament en de Nederlandse wet vormen de ‘gereedschapskist’ van de Nederlandse notaris. Het is zijn dagelijks werk. Het is zijn domein. Bovendien stelt hij voorafgaande aan het opstellen van het testament de juiste vragen, analyseert je persoonlijke situatie en wensen, en geeft advies omtrent wat kan, wat niet kan, en/of wat verstandig is. Let op: het maakt niet uit waar het testament uiteindelijk wordt getekend, bij een Spaanse notaris of bij een Nederlandse notaris in Nederland, zo lang de inhoud (de tekst) maar is opgesteld door of met medewerking van een Nederlandse notaris.

6. De uitvoering van het testament

Niet alleen voor het maken, maar ook voor het uitvoeren van een Nederlands testament is grondige kennis van de Nederlandse wet en jurisprudentie vereist. Ook als het gaat om de vererving van Spaans bezit. Nogmaals: dit is het dagelijkse werk van de Nederlandse notaris. Hij kent de inhoud van zijn ‘gereedschapskist’. Maar als zijn opdracht luidt dat hij moet streven naar een fiscaal optimale nalatenschapsafwikkeling, dan zal hij ook kennis van de Spaanse (erf)belastingwetten moeten hebben. De Nederlandse notaris die hierover beschikt kan met de instrumenten die het Nederlands erfrecht hem geeft ‘sturen’ op fiscaal voordeel in Spanje, maar houdt daarbij in zijn spiegels de Nederlandse erfbelasting nauw in de gaten. Te veel focussen op optimale benutting van de Spaanse vrijstellingen kan namelijk weer betekenen dat juist in Nederland meer erfbelasting moet worden betaald. De kunst is om het optimum te vinden en dubbele belasting zoveel mogelijk te voorkomen. Daar bestaan ook speciale regels voor, zowel in Nederland en Spanje. Het vinden van dat optimum is dus een ‘meerdimensionaal kunstje’ van de notaris als adviseur, die daarvoor van al deze regels tegelijkertijd verstand moet hebben.

7. Het onderste uit de kan bij de nalatenschapsafwikkeling

Al die mogelijkheden die de Nederlandse erfwet ons Nederlanders geeft: het ‘plannen’ en ‘sturen’ van je erfenis in een testament dat voor jouw situatie is geschreven, gebruikmakende van dat unieke vrije speelveld van de Nederlandse erfwet: het is allemaal ondenkbaar voor Spanjaarden. En daarom is het van het grootste belang dat een Nederlandse notaris de regie krijgt bij de uitvoering. Zelfs als het gaat om een situatie waarin alle bezittingen zich in Spanje bevinden. Behoed je nabestaanden voor een ‘valse start’ bij het afwikkelen van je erfenis. Begin het traject niet bij een Spaanse gestor, advocaat of notaris. Begin het traject altijd bij een Nederlandse notaris. Alleen dan komen alle relevante aspecten op tafel. Alleen dan kunnen alle voordelen van het Nederlandse erfrecht worden verzilverd.

8. De afwikkelingsformaliteiten in Spanje

Je zou dus kunnen zeggen dat de Nederlandse notaris een thuiswedstrijd in Spanje speelt. Juridisch inhoudelijk in ieder geval. Wat dan nog wel in Spanje moet gebeuren zijn de formaliteiten die moeten worden verricht om de gewijzigde eigendomssituatie correct geregistreerd te krijgen in Spanje. Dat is hoofdzakelijk communicatie. Ik noem een aantal voorbeelden, specifiek als het gaat om de vererving van Spaans onroerend goed.

Zo moet het Spaanse eigendomsregister weten wie de (nieuwe) eigenaar is van het onroerend goed. Die communicatie gaat op grond van de wet via een formele weg. Door middel van een Spaanse notariële akte moet richting het Spaanse eigendomsregister worden gecommuniceerd wie de nieuwe eigenaar is, maar ook het ‘hoe en waarom’. Het ‘hoe en waarom’ is het domein van de Nederlandse notaris. Hij moet verklaren waarom het testament in combinatie met de Nederlandse wet, tot de conclusie leidt wie gerechtigd is tot het Spaanse onroerend goed. Dat gebeurt met een zogenaamde ‘erfrechtverklaring’ (of ‘verklaring van erfrecht’). Betreft het een flexibel testament, dan vereist dit voorafgaand overleg en advies bij de Nederlandse notaris en vastlegging van de uiteindelijk door de langstlevende echtgenoot gemaakte keuzes in die erfrechtverklaring. Deze erfrechtverklaring wordt vertaald in het Spaans. De Spaanse notaris neemt deze tekst letterlijk over in zijn akte.

Het testament zelf hoeft dus in Spanje helemaal niet te worden gelezen en dus ook helemaal niet te worden vertaald. In het geval van een flexibel testament is dat een groot voordeel. “Wat Nederlands is, blijft in Nederland”. Alles wat de Spaanse notaris nodig heeft voor in zijn akte staat in de erfrechtverklaring. De Spaanse notaris levert juridisch inhoudelijk geen bijdrage. Dat scheelt een hoop discussies en misverstanden. Vandaar het advies om geavanceerde testamenten zoals het flexibel testament altijd in Nederland te tekenen.

De banken moeten weten wie de eigenaar wordt van de bankrekeningen van de overleden echtgenoot. Ook die communicatie vindt plaats via de hiervoor bedoelde Spaanse notariële akte. De Spaanse fiscus moet weten wie wat (en voor welke waarde) geërfd heeft. Dit gebeurt via een erfbelastingaangifte, die samen met de erfrechtverklaring aan de Spaanse fiscus wordt gestuurd. Want ook de Spaanse fiscus wil het ‘hoe en waarom’ weten…

Maar voordat die formele documenten kunnen worden opgesteld, moet er in Spanje veel communicatie plaatsvinden met instanties en moeten er veel documenten in Spanje worden opgevraagd. Dat is iets waarin een reguliere Nederlandse notaris om begrijpelijke redenen niet zo bedreven is. Dat is de reden van onze Spaanse vestigingen. Daarmee realiseren wij optimale efficiency bij de afwikkeling van nalatenschappen van onze cliënten in Spanje. De juridisch-inhoudelijke kant loopt daardoor niet het gevaar onderbelicht te blijven, en onze medewerkers in Spanje zorgen tegelijkertijd voor de voorbereiding en de uiteindelijke vervulling van alle formaliteiten aldaar.

Conclusie

Nederlanders mogen zich gelukkig prijzen met het ‘Nederlandse erfrecht’. Het geavanceerde karakter van het Nederlandse erfrecht betekent echter wel dat nabestaanden hulp nodig hebben van een Nederlandse notaris om de voordelen van het Nederlandse erfrecht te kunnen verzilveren. Als diezelfde Nederlandse notaris dan ook de formaliteiten en de fiscale afwikkeling in Spanje voor zijn rekening kan nemen, dan is dat pure luxe voor de nabestaanden.

Dit artikel is verzorgd door:

mr. J.T. (Judy) Tromp en mr. R.L. (Renato) Zanardi

Notarissen in Nederland en Estate Planner in Spanje

Hak & Rein Vos juridisch adviseurs en notarissen

Wanneer de eigenaar van een woning de hypotheek niet betaalt, heeft de bank het recht om de hypotheek te executeren, wat neerkomt op een openbare verkoop van de woning. Een veel voorkomende situatie is dat de woning is verhuurd. Deze huurder heeft verder niets te maken met de betalingsverplichting van de eigenaar, maar raakt gevangen in de discussie tussen bank en eigenaar waarin de huurder toch mogelijk de rekening gepresenteerd krijgt en huurbescherming kan verliezen.

Als oplossing voor dit probleem heeft de Spaanse wetgever in 2019 een wetswijziging doorgevoerd (RD-ley 7/2019, de 1 de marzo), welke van toepassing is op alle huurcontracten die op of na 6 maart 2019 zijn ondertekend. Voorafgaand aan deze wetswijziging werden huurders niet beschermd tegen uitzetting bij de hypothecaire executie. Wanneer de bank de woning openbaar liet verkopen, konden de huurders door de nieuwe eigenaar (veelal de bank) gedwongen worden de woning te verlaten. Met openbare verkoop van de woning verloor de huurder de huurbescherming en werd de huurovereenkomst beëindigd. Dit is nog steeds het geval voor de huurovereenkomsten die voor 6 maart 2019 zijn gesloten.

Alle contracten die op, of na 6 maart 2019 zijn ondertekend, worden inmiddels door de wetgever beschermd voor de duur van de overeenkomst. Dit betekent dat het contract moet worden gerespecteerd voor maximaal vijf jaar – of zeven jaar wanneer de verhuurder een vennootschap is – vanaf het moment van ondertekening van de huurovereenkomst. Tot aan het verstrijken van deze termijn mag enkel de huurder de huur eenzijdig opzeggen. Het maakt hiervoor niet uit of het contract is ondertekend voor één of twee jaar. De in de wet genoemde termijn van vijf – of zeven – jaar is zowel een minimum als een maximum.

De huurder dient na overdracht van de woning aan de nieuwe eigenaar de huur te blijven betalen, zoals deze is vastgelegd in het contract. In eerste instantie dient aan de verhuurder te worden betaald, tot dat de nieuwe eigenaar zich bekend maakt en aangeeft dat vanaf dat moment aan hem betaald moet worden.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law