Wanneer de eigenaar van een woning de hypotheek niet betaalt, heeft de bank het recht om de hypotheek te executeren, wat neerkomt op een openbare verkoop van de woning. Een veel voorkomende situatie is dat de woning is verhuurd. Deze huurder heeft verder niets te maken met de betalingsverplichting van de eigenaar, maar raakt gevangen in de discussie tussen bank en eigenaar waarin de huurder toch mogelijk de rekening gepresenteerd krijgt en huurbescherming kan verliezen.
Als oplossing voor dit probleem heeft de Spaanse wetgever in 2019 een wetswijziging doorgevoerd (RD-ley 7/2019, de 1 de marzo), welke van toepassing is op alle huurcontracten die op of na 6 maart 2019 zijn ondertekend. Voorafgaand aan deze wetswijziging werden huurders niet beschermd tegen uitzetting bij de hypothecaire executie. Wanneer de bank de woning openbaar liet verkopen, konden de huurders door de nieuwe eigenaar (veelal de bank) gedwongen worden de woning te verlaten. Met openbare verkoop van de woning verloor de huurder de huurbescherming en werd de huurovereenkomst beëindigd. Dit is nog steeds het geval voor de huurovereenkomsten die voor 6 maart 2019 zijn gesloten.
Alle contracten die op, of na 6 maart 2019 zijn ondertekend, worden inmiddels door de wetgever beschermd voor de duur van de overeenkomst. Dit betekent dat het contract moet worden gerespecteerd voor maximaal vijf jaar – of zeven jaar wanneer de verhuurder een vennootschap is – vanaf het moment van ondertekening van de huurovereenkomst. Tot aan het verstrijken van deze termijn mag enkel de huurder de huur eenzijdig opzeggen. Het maakt hiervoor niet uit of het contract is ondertekend voor één of twee jaar. De in de wet genoemde termijn van vijf – of zeven – jaar is zowel een minimum als een maximum.
De huurder dient na overdracht van de woning aan de nieuwe eigenaar de huur te blijven betalen, zoals deze is vastgelegd in het contract. In eerste instantie dient aan de verhuurder te worden betaald, tot dat de nieuwe eigenaar zich bekend maakt en aangeeft dat vanaf dat moment aan hem betaald moet worden.
Dit artikel is verzorgd door:
Lex Foris International Law