De belastingdienst, de gemeente en andere overheidsinstanties hebben twee manieren om te communiceren met fysieke personen. De eerste manier is online, via een zogenaamde digitale handtekening. Dit is een Spaanse versie van DigiD. De tweede manier is ouderwets via de post. Beide manieren van berichtgeving kunnen echter problemen opleveren.

Berichtgeving via de digitale handtekening
Wanneer de overheid een bericht stuurt via de digitale handtekening, krijgt u een email dat er een bericht klaar staat in uw map op de website van het betreffende overheidsorgaan. Dit bericht kan enkel worden geopend met de digitale handtekening. Nu is het vaak het geval dat niet-residenten geen digitale handtekening hebben. Dit kan op twee manieren worden omzeild. De eerste manier is het doorgeven van een fiscaal of juridisch vertegenwoordiger met een digitale handtekening. De overheid kan dan het bericht naar deze vertegenwoordiger sturen via de digitale handtekening, welke vervolgens door hem of haar kan worden geopend. Een tweede oplossing is om de gemeente te verzoeken het bericht via de post of email toe te sturen. Over het algemeen wordt het bericht dan alsnog via het genoemde middel verzonden.

Berichtgeving via de post
Deze vorm van berichtgeving is waar in vele gevallen problemen ontstaan die schadelijk kunnen zijn voor degene voor wie het bericht bestemd is. De overheidsinstanties kijken over het algemeen naar het adres wat vermeld staat bij het NIE nummer en sturen het bericht dan vervolgens naar dit adres. Dit kan echter het adres zijn van een oude gestor van 20 jaar geleden die al met pensioen is, maar ook het adres van de Spaanse woning waar u slechts een paar weken per jaar bent.

Voor het betekenen van ontvangst stuurt de overheid een postbode die op het adres bij uw NIE nummer aanbelt en probeert het bericht af te geven. Als niemand gehoor geeft of het bericht aanneemt, zal de postbode nog een poging doen binnen 3 volgende werkdagen. Als ook dan het bericht niet wordt aangenomen of de deur simpelweg niet wordt opengedaan, stuurt de postbode het bericht terug naar de overheidsinstantie die deze heeft verstuurd. Hierna wordt overgegaan tot berichtgeving in het BOE. Het BOE is het “Bolletin Oficial del Estado” wat vergelijkbaar is met het Nederlandse Staatsblad.

Volgens de jurisprudentie is het niet voldoende om de belastingbetaler alleen op deze manier op de hoogte te stellen, maar de overheid lapt dit aan haar laars en houdt het hierbij.

Voorkomen van problemen
De beste manier om te voorkomen dat berichtgevingen verdwijnen of simpelweg niet worden afgeleverd is om in het Spaanse “censo”, of te wel persoonsgegevensregister, een adres op te nemen waar u zeker van weet dat berichten zullen aankomen. Vul vooral in dat u niet-resident bent met uw adresgegevens uit uw land van herkomst, maar ook met een notificatieadres in Spanje. Bij het invullen van enkel een buitenlands adres, zal de overheid alsnog uitgaan van het vorige bekende Spaanse adres.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law

Een tijdelijke arbeidsongeschiktheidsverzekering (AOV) in Spanje, een ondergeschoven kindje, maar met name voor zelfstandige ondernemers eigenlijk onmisbaar!

Zelfstandig ondernemers in Spanje (“autonomos”) dragen maandelijks een bedrag af aan de Seguridad Social voor sociale lasten. Dit geeft onder andere recht op zorg of pensioen, maar ook bij tijdelijke of volledige arbeidsongeschiktheid is er recht op een uitkering.

Wanneer je als zelfstandig ondernemer, door tijdelijke arbeidsongeschiktheid niet kunt werken en dit te wijten is aan een beroepsziekte of een arbeidsongeval, ontvang je 75% van het reglementaire basisbedrag vanaf de dag na het ongeval of de ziekte. In andere gevallen heb je de eerste 3 dagen geen recht op een uitkering. Van de 4e tot de 20e dag ontvang je 60% van het reglementaire basisbedrag, en vanaf de 21e dag ontvang je 75% van het reglementaire basisbedrag.

Bij de minimale bijdrage als “autónomo” is dit reglementaire basisbedrag 960,60€. Van dit bedrag moet dan, gedurende de periode dat je niet kunt werken, nog wel maandelijks de “autonomo” bijdrage betaald worden. Het bedrag wat overblijft is daardoor minimaal, waardoor het dus belangrijk is dit risico verder af te dekken door het afsluiten van een tijdelijke arbeidsongeschiktheidsverzekering. Deze wordt in Spanje een “Renta” verzekering genoemd.

Bij een Renta verzekering wordt een vast bedrag per dag vastgesteld en kan er gekozen worden of dat er wel of geen wachttijd op de polis zit en hoe lang er een uitkering ontvangen wordt met een maximum van twee jaar. Het bepalen van de wachttijd is afhankelijk van wanneer je te maken krijgt met winstderving. Voor de een is dat eerder dan voor de ander. Als je een zakenpartner hebt, of personeel dat taken voor een bepaalde periode van je over kan nemen, dan ben je langer “misbaar” dan wanneer je bijvoorbeeld alleen een kapsalon hebt en eigenlijk vanaf de eerste dag dat je niet kunt werken al te maken krijgt met winstderving.

Een misschien wat minder bekende reden om een arbeidsongeschiktheidsverzekering af te sluiten is voor het indekken van het eventueel langdurig ziek worden van een personeelslid. Stel je voor dat je als kleine ondernemer te maken krijgt met het langdurig ziek worden van een werknemer. Dit kan dan voor jou als werkgever flinke economische gevolgen hebben, want naast dat je de werknemer nog voor een groot deel door moet betalen, heb je daarnaast ook nog de extra kosten voor het aannemen van een vervangend personeelslid.

De premies zijn natuurlijk afhankelijk van beroep en leeftijd, maar om een idee te krijgen, geven we hieronder twee voorbeelden:

Voorbeeld 1:

Verzekeringsnemer en begunstigde: Werkgever
Verzekerde: Administratief medewerker
Verzekerd bedrag per dag: 30€
Wachttijd: 30 dagen
Max. uitkering: van dag 31 t/m dag 730
Maandpremie: 15€

Voorbeeld 2:

Verzekeringsnemer, verzekerde en begunstigde: Zelfstandig ondernemer
Beroep: Timmerman
Verzekerd bedrag per dag: 40€
Wachttijd: 15 dagen
Max. uitkering: van dag 16 t/m dag 730
Maandpremie: 40€

Heeft een “Renta” verzekering ook nog fiscale voordelen? Ja, afhankelijk van ieders situatie is als zelfstandig ondernemer doorgaans €500 fiscaal aftrekbaar.

Dit artikel is verzorgd door:

Ilse Burggraaf

Directeur Hypotienda

Hypotienda

Sinds 1 januari 2021 is de bankcheque in Nederland geen geldig betaalmiddel meer, omdat dit betaalmiddel over het algemeen duurder is dan een overboeking en bovendien veel gevoeliger is voor fraude. Toch wordt in Spanje een bankcheque vaak nog gebruikt, vooral bij het kopen of verkopen van onroerend goed. Betekent dit dat je als koper of verkoper verplicht bent om mee te gaan in dit gebruik en een bankcheque te aanvaarden? Absoluut niet.

De bankcheque
Het gebruik van een bankcheque is in Spanje opgenomen in de “Ley Cambiaria y del Cheque” uit 1985, een wet van 37 jaar geleden welke tot op de dag van vandaag nauwelijks is herzien. Een bankcheque is dus nog steeds een wettelijk betaalmiddel in Spanje. Het gaat om een mandaat aan de bank van de ontvanger om een bepaald bedrag in euro´s – de wet spreekt nog van peseta´s – te betalen aan de ontvanger. In de praktijk wordt bij een koop-verkoop een cheque afgegeven door de bank, waarbij de bank eerst kijkt of er daadwerkelijk voldoende saldo op de rekening staat en dit saldo blokkeert.

Vele Spanjaarden hebben het idee dat zij, door verkrijging van een cheque bij de overdracht, het geld al binnen hebben. Dit is echter onjuist. Het geld staat nog op de rekening van de wederpartij en moet nog overgezet worden. Als de cheque niet binnen de wettelijke termijn van 15 dagen binnen Spanje wordt geïnd, kan de cheque worden teruggetrokken door de betaler en zit de ontvanger zonder geld. Uiteraard kan de betaling naderhand worden gevorderd door de ontvanger, maar dit is een langdurig proces.

Het gebruik van de bankcheque heeft vele nadelen. In Nederland is het momenteel – bijna – onmogelijk om deze te innen. De Nederlandse banken zijn niet verplicht een bankcheque aan te nemen en doen dit over het algemeen dan ook niet. Hoe kun je dan de bankcheque innen? Via een Spaanse of andere buitenlandse bank die wel nog bankcheques accepteert. Als je dan eenmaal een bank hebt gevonden die de bankcheque accepteert, duurt het een aantal dagen voordat het geld op je rekening staat en daar bovenop wordt een forse commissie gerekend voor het ontvangen van de cheque. Dit kan om honderden euro’s gaan.

Het alternatief
Het beste alternatief voor het gebruiken van een bankcheque is het vorderen van een bankoverschrijving naar jouw rekening. Dit kan een Spaanse, Nederlandse, of andere internationale rekening zijn. Bij een overdracht van onroerend goed zal de notaris de overboeking aan de akte hechten om zo de betaling te garanderen. Wanneer de overboeking van een andere bank of uit een ander land wordt gedaan, kan het enige dagen duren voordat het geld binnen is. Dit is echter niet anders dan bij een bankcheque, zoals we hiervoor al hebben aangegeven. Sommige overboekingen zullen direct op jouw rekening staan, ondanks dat het wellicht een internationale betaling is. In Spanje wordt dit een “OMF” overboeking genoemd.

Laat je vooral niet bedriegen door de banken. Een internationale overschrijving mag niet meer kosten dan een nationale overschrijving. Bovendien zijn de eventuele overschrijvingskosten voor rekening van de betaler en meestal niet voor de ontvanger, tenzij hier specifiek voor gekozen wordt. De kosten blijven dus veel lager dan voor een bankcheque en door het aanleveren van een betalingsbewijs met hierop alle gegevens van de betaling, is het beter gegarandeerd dat je je geld zult ontvangen. Het geld is namelijk al van de rekening van de betaler afgeschreven op het moment dat je het betaalbewijs ontvangt. Je hoeft zelf niets meer te doen dan af te wachten tot het geld op jouw rekening wordt bijgeschreven.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law 

Of het nou gaat om een tweede huis, een vakantiewoning of een plek om je voorgoed te vestigen, het aantal mensen dat op zoek is naar een huis in Spanje groeit. Dat heeft ook gevolgen voor de prijzen van huizen. Die stijgen behoorlijk. Waar voorheen de duurdere plaatsen meer gecentreerd lagen in en rond de grote steden of de meest populaire badplaatsen, staan in de top 20 van de duurdere plaatsen nu ook verschillende steden en dorpen aan de Costa Blanca en Costa del Sol.

Zo staat Jávea op nummer zes in de lijst van plaatsen waar het hoogste aantal woningen in de hogere prijsklasse verkocht werden. Ook Altea, Calpe en Alfaz del Pi worden in deze lijst genoemd. De huizenprijzen in Spanje lieten in de afgelopen periode een stijging zien van 8,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dat meldt INE, het Spaanse Nationaal Instituut voor de statistiek. De hoogste stijging werd gezien in en rond de steden Madrid en Barcelona. Het is in Spanje de grootste stijging in de afgelopen 15 jaar.

Aan de Costa Blanca is ook een verandering te zien als het gaat om nationaliteiten. Van alle buitenlanders die in Spanje een huis kopen komt bijna 12 procent uit Groot-Brittannië, 10 procent uit Duitsland en 8 procent uit Frankrijk. Als je kijkt naar de toename, dan is het aantal Nederlanders dat een huis in Spanje koopt het meest gegroeid; met meer dan 100 procent!

Een tweede woning in Nederland kopen is minder aantrekkelijk gemaakt, onder andere door de verhoging van de overdrachtsbelasting op het kopen van een tweede huis. Investeren in vastgoed in Spanje kan daarentegen financieel juist gunstig zijn, ontdekken veel Nederlanders. Ook zijn er de afgelopen decennia voldoende woningen gebouwd in Spanje. Echter een leuke vakantiewoning, een appartement of zelfs een finca (een woning meer buitenaf) vinden in Spanje is wel een uitdaging. Er is minder aanbod, omdat er ook in Spanje veel verkocht wordt op dit moment. Wel worden er op veel plekken weer volop nieuwe huizen en appartementen gebouwd na jaren van terughoudendheid.

Kopers zoeken vaak iets waar ze zelf in kunnen wonen of recreëren, maar veel mensen willen ook een woning om te kunnen verhuren. Daarnaast heeft de coronapandemie ervoor gezorgd dat weer meer buitenlanders in Spanje een huis kopen. Doordat thuiswerken bij veel bedrijven makkelijker is geworden kunnen mensen op afstand prima hun werk doen en is er meer focus op een goede werk en privé balans en past een droomplek in het buitenland daar goed bij.

Door de flinke toename van het aantal huizen dat wordt verkocht is het voor veel mensen wel een grotere uitdaging om de juiste hulp te vinden bij het kopen van een huis. Het is belangrijk om een goede (aankoop)makelaar, advocaat en notaris in de arm te nemen voor het begeleiden van het aankoopproces. Een huis kopen in Spanje gaat heel anders dan in Nederland. Er komt veel bij kijken en de juiste experts in de hand nemen is daarom belangrijk. Iedereen is nu druk bezet door de toename van de, met name Belgische en Nederlandse, huizenzoekers aan de Costa’s in Spanje. Maar met de juiste hulp van tussenpersonen kun je ervoor zorgen dat het kopen van een huis een leuk en gemakkelijk traject wordt en dat jij als bewoner straks vooral kunt genieten van je huis en van je verblijf in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Na aankoop van een Spaanse (vakantie)woning is het zeker van belang om gelijk een testament op te laten stellen of je bestaande testament aan te passen om ook die Spaanse kant van de erfenis goed te regelen.

1. Nederlands erfrecht in Spanje

Europees gezien is het Nederlands erfrecht uniek in zijn soort. De Nederlandse wet geeft ons de mogelijkheid onze langstlevende echtgenoot (waaronder hieronder telkens ook moet worden verstaan: de geregistreerde of samenwoningspartner) alle touwtjes in handen te geven. Ook als er kinderen zijn. Echtgenoten in andere EU-landen kunnen hier slechts van dromen. Op grond van de Nederlandse wet kun je je echtgenoot namelijk eigenaar te maken van al je bezittingen en de erfrechtelijke aanspraken van je kinderen uitstellen tot het overlijden van je echtgenoot. Voorwaarde is dat de Nederlandse wet van toepassing is op je nalatenschap. Dat is in beginsel het geval als je in Nederland woont, maar die zekerheid wordt kleiner als je ook een huis hebt in Spanje waar je regelmatig verblijft. Die zekerheid is dan heel eenvoudig terug te winnen door een zogenaamde rechtskeuze in je testament op te nemen. Je verklaart dan in je testament dat je wilt dat de Nederlandse wet op de vererving en afwikkeling van je nalatenschap van toepassing is. Minstens even belangrijk is echter dat het testament vervolgens de juiste teksten bevat die aansluiten op de betreffende Nederlandse wetsbepalingen. Dit is een aandachtspunt als je overweegt een Spaanse dienstverlener in te schakelen om je testament te maken of om de nalatenschap af te wikkelen. Het is immers niet ondenkbaar dat bij die Spaanse dienstverlener de vereiste kennis van de Nederlandse wet onvoldoende aanwezig is.

2. Keuzevrijheid

 Het is geen verplichting om alle touwtjes in handen van je echtgenoot te geven. Je hebt die mogelijkheid. Je regelt dit dan specifiek in je testament. Als je hier gebruik van maakt, geeft het je echtgenoot enorm veel vrijheid om bij de afwikkeling van je nalatenschap in te spelen op de  omstandigheden van dat moment. Omstandigheden waar jij, bij gebrek aan voorkennis, niet op kon inspelen bij het opstellen van je testament. Je kunt zelfs de verdeling van je nalatenschap aan je echtgenoot over laten, in plaats van die dwingend in je testament voor te schrijven. We spreken dan van een ‘flexibel testament’. Je maakt geen definitieve keuzes op het moment dat je tekent. Je maakt ze pas als je echtgenoot overlijdt en je hoeft dan pas te gaan bekijken welke verdeling jou het meeste past.

Bij het vaststellen van de meest passende verdeling kan worden gedacht aan het inspelen op de fiscaliteit van dat moment, zoals erfbelasting (successierecht). Het gaat daarbij om de Nederlandse erfbelasting en de Spaanse, maar ook om de vaak voorkomende samenloop daarvan (‘dubbele erfbelasting’). De tarieven, vrijstellingen en regels die bij overlijden van de eerste echtgenoot gelden, kunnen afwijken van de regels die golden ten tijde van het tekenen van het testament. Vooral in Spanje is dat het geval. Zo kan je echtgenoot bij het vaststellen van de verdeling erop letten dat zo optimaal mogelijk gebruik wordt gemaakt van de op dat moment beschikbare erfbelastingvrijstellingen.

Voor de helderheid: die vrijheid die je echtgenoot dan krijgt houdt niet in dat hij/zij andere personen kan aanwijzen als erfgenamen in jouw nalatenschap of voor een ander erfdeel.

Nederlanders moeten blij zijn met de mogelijkheden die dit hen geeft en daarvan slim gebruikmaken. In de meeste landen kunnen de erfrechtelijke aanspraken van kinderen niet dwingend via een testament worden uitgesteld tot het overlijden van de langstlevende echtgenoot. In sommige landen (zoals Spanje) is het zelfs zo dat kinderen altijd aanspraak hebben op een deel van de eigendommen zélf, ongeacht de inhoud van het testament.

3. Spaanse erfbelastingheffing: wat als één erfbelastingvrijstelling niet genoeg is?

Elke Spaanse Comunidad heeft een eigen erfbelastingwetgeving. Als de langstlevende echtgenoot besluit dat alle eigendommen op zijn/haar naam moeten worden gesteld, dan wordt die echtgenoot ook als enige erfgenaam in de Spaanse erfbelastingheffing betrokken. Dat is zelfs zo als de kinderen op grond van het testament mede-erfgenamen zijn. Dit betekent dat die echtgenoot slechts zijn/haar eigen erfbelastingvrijstelling kan benutten. Als die niet volstaat voor een belastingvrije vererving, zou die langstlevende echtgenoot kunnen overwegen een deel van de eigendommen aan de kinderen toe te delen in plaats van aan zichzelf. Bijvoorbeeld een deel van de Spaanse woning. Daarmee kunnen ook hun vrijstellingen worden benut en kan dat deel van de Spaanse woning vrijgesteld vererven. Als je echtgenoot die mogelijkheid wil hebben moet jouw testament daarin expliciet voorzien. De  erfbelastingvrijstellingen van de kinderen in Spanje zijn vaak even groot als die van de echtgenoot en in ieder geval veel groter dan we in Nederland gewend zijn, maar ze verschillen per regio.

4. Niet volledig eigenaar, wel volledige zeggenschap

Het toedelen (ofwel: ‘afstaan’) aan de kinderen van bezittingen is dan een concessie die de echtgenoot moet doen om op de Spaanse erfbelasting te kunnen besparen. Een concessie die in een concreet geval zelfs noodzakelijk kan zijn. Namelijk als geldmiddelen in de nalatenschap of bij de langstlevende echtgenoot ontbreken om de erfbelasting te kunnen betalen. Nogmaals: het testament moet in die mogelijkheid voorzien. Feitelijk kan het opnemen van die regeling in je testament net zo belangrijk en noodzakelijk zijn voor de bescherming van je echtgenoot als de hiervoor beschreven ‘langstlevende-regeling’. Als je echtgenoot die erfbelasting niet kan betalen zal anders wellicht de Spaanse woning moeten worden verkocht om de daarvoor benodigde geldmiddelen vrij te maken.

Gelukkig kan de pijn van die concessie worden verzacht. De Nederlandse wet maakt het mogelijk om daarvoor een specifieke regeling in je testament op te nemen. Het komt er dan op neer dat je echtgenoot – na het gedeeltelijk afstaan van eigendommen aan je kinderen – op papier weliswaar daarvan niet meer de enige eigenaar is, maar feitelijk wel de volledige zeggenschap behoudt.

5. Rechtszekerheid

Formuleringen die naadloos aansluiten bij de Nederlandse wettelijke bepalingen zijn extreem belangrijk voor een goed werkend Nederlands testament. Het testament en de Nederlandse wet vormen de ‘gereedschapskist’ van de Nederlandse notaris. Het is zijn dagelijks werk. Het is zijn domein. Bovendien stelt hij voorafgaande aan het opstellen van het testament de juiste vragen, analyseert je persoonlijke situatie en wensen, en geeft advies omtrent wat kan, wat niet kan, en/of wat verstandig is. Let op: het maakt niet uit waar het testament uiteindelijk wordt getekend, bij een Spaanse notaris of bij een Nederlandse notaris in Nederland, zo lang de inhoud (de tekst) maar is opgesteld door of met medewerking van een Nederlandse notaris.

6. De uitvoering van het testament

Niet alleen voor het maken, maar ook voor het uitvoeren van een Nederlands testament is grondige kennis van de Nederlandse wet en jurisprudentie vereist. Ook als het gaat om de vererving van Spaans bezit. Nogmaals: dit is het dagelijkse werk van de Nederlandse notaris. Hij kent de inhoud van zijn ‘gereedschapskist’. Maar als zijn opdracht luidt dat hij moet streven naar een fiscaal optimale nalatenschapsafwikkeling, dan zal hij ook kennis van de Spaanse (erf)belastingwetten moeten hebben. De Nederlandse notaris die hierover beschikt kan met de instrumenten die het Nederlands erfrecht hem geeft ‘sturen’ op fiscaal voordeel in Spanje, maar houdt daarbij in zijn spiegels de Nederlandse erfbelasting nauw in de gaten. Te veel focussen op optimale benutting van de Spaanse vrijstellingen kan namelijk weer betekenen dat juist in Nederland meer erfbelasting moet worden betaald. De kunst is om het optimum te vinden en dubbele belasting zoveel mogelijk te voorkomen. Daar bestaan ook speciale regels voor, zowel in Nederland en Spanje. Het vinden van dat optimum is dus een ‘meerdimensionaal kunstje’ van de notaris als adviseur, die daarvoor van al deze regels tegelijkertijd verstand moet hebben.

7. Het onderste uit de kan bij de nalatenschapsafwikkeling

Al die mogelijkheden die de Nederlandse erfwet ons Nederlanders geeft: het ‘plannen’ en ‘sturen’ van je erfenis in een testament dat voor jouw situatie is geschreven, gebruikmakende van dat unieke vrije speelveld van de Nederlandse erfwet: het is allemaal ondenkbaar voor Spanjaarden. En daarom is het van het grootste belang dat een Nederlandse notaris de regie krijgt bij de uitvoering. Zelfs als het gaat om een situatie waarin alle bezittingen zich in Spanje bevinden. Behoed je nabestaanden voor een ‘valse start’ bij het afwikkelen van je erfenis. Begin het traject niet bij een Spaanse gestor, advocaat of notaris. Begin het traject altijd bij een Nederlandse notaris. Alleen dan komen alle relevante aspecten op tafel. Alleen dan kunnen alle voordelen van het Nederlandse erfrecht worden verzilverd.

8. De afwikkelingsformaliteiten in Spanje

Je zou dus kunnen zeggen dat de Nederlandse notaris een thuiswedstrijd in Spanje speelt. Juridisch inhoudelijk in ieder geval. Wat dan nog wel in Spanje moet gebeuren zijn de formaliteiten die moeten worden verricht om de gewijzigde eigendomssituatie correct geregistreerd te krijgen in Spanje. Dat is hoofdzakelijk communicatie. Ik noem een aantal voorbeelden, specifiek als het gaat om de vererving van Spaans onroerend goed.

Zo moet het Spaanse eigendomsregister weten wie de (nieuwe) eigenaar is van het onroerend goed. Die communicatie gaat op grond van de wet via een formele weg. Door middel van een Spaanse notariële akte moet richting het Spaanse eigendomsregister worden gecommuniceerd wie de nieuwe eigenaar is, maar ook het ‘hoe en waarom’. Het ‘hoe en waarom’ is het domein van de Nederlandse notaris. Hij moet verklaren waarom het testament in combinatie met de Nederlandse wet, tot de conclusie leidt wie gerechtigd is tot het Spaanse onroerend goed. Dat gebeurt met een zogenaamde ‘erfrechtverklaring’ (of ‘verklaring van erfrecht’). Betreft het een flexibel testament, dan vereist dit voorafgaand overleg en advies bij de Nederlandse notaris en vastlegging van de uiteindelijk door de langstlevende echtgenoot gemaakte keuzes in die erfrechtverklaring. Deze erfrechtverklaring wordt vertaald in het Spaans. De Spaanse notaris neemt deze tekst letterlijk over in zijn akte.

Het testament zelf hoeft dus in Spanje helemaal niet te worden gelezen en dus ook helemaal niet te worden vertaald. In het geval van een flexibel testament is dat een groot voordeel. “Wat Nederlands is, blijft in Nederland”. Alles wat de Spaanse notaris nodig heeft voor in zijn akte staat in de erfrechtverklaring. De Spaanse notaris levert juridisch inhoudelijk geen bijdrage. Dat scheelt een hoop discussies en misverstanden. Vandaar het advies om geavanceerde testamenten zoals het flexibel testament altijd in Nederland te tekenen.

De banken moeten weten wie de eigenaar wordt van de bankrekeningen van de overleden echtgenoot. Ook die communicatie vindt plaats via de hiervoor bedoelde Spaanse notariële akte. De Spaanse fiscus moet weten wie wat (en voor welke waarde) geërfd heeft. Dit gebeurt via een erfbelastingaangifte, die samen met de erfrechtverklaring aan de Spaanse fiscus wordt gestuurd. Want ook de Spaanse fiscus wil het ‘hoe en waarom’ weten…

Maar voordat die formele documenten kunnen worden opgesteld, moet er in Spanje veel communicatie plaatsvinden met instanties en moeten er veel documenten in Spanje worden opgevraagd. Dat is iets waarin een reguliere Nederlandse notaris om begrijpelijke redenen niet zo bedreven is. Dat is de reden van onze Spaanse vestigingen. Daarmee realiseren wij optimale efficiency bij de afwikkeling van nalatenschappen van onze cliënten in Spanje. De juridisch-inhoudelijke kant loopt daardoor niet het gevaar onderbelicht te blijven, en onze medewerkers in Spanje zorgen tegelijkertijd voor de voorbereiding en de uiteindelijke vervulling van alle formaliteiten aldaar.

Conclusie

Nederlanders mogen zich gelukkig prijzen met het ‘Nederlandse erfrecht’. Het geavanceerde karakter van het Nederlandse erfrecht betekent echter wel dat nabestaanden hulp nodig hebben van een Nederlandse notaris om de voordelen van het Nederlandse erfrecht te kunnen verzilveren. Als diezelfde Nederlandse notaris dan ook de formaliteiten en de fiscale afwikkeling in Spanje voor zijn rekening kan nemen, dan is dat pure luxe voor de nabestaanden.

Dit artikel is verzorgd door:

mr. J.T. (Judy) Tromp en mr. R.L. (Renato) Zanardi

Notarissen in Nederland en Estate Planner in Spanje

Hak & Rein Vos juridisch adviseurs en notarissen

De regering stelt bij koninklijk besluit 6/2022, per 29 maart, een nieuwe verplichte regeling in voor de jaarlijkse vernieuwing van huurovereenkomsten. Hoewel deze regeling slechts van toepassing is tot 30 juni, zijn er professionals die denken dat deze nieuwe regeling van kracht zal blijven zonder einddatum.

Geloof het of niet, de regering heeft deze nieuwe regeling goedgekeurd onder het voorwendsel van een “Nationaal Plan voor de aanpak van de gevolgen van de oorlog” in Oekraïne. Hun excuus: “De beperking is ingegeven door de noodzaak ervoor te zorgen dat de ontwikkeling die de consumentenprijsindex (CPI) doormaakt, in de context van de economische en sociale gevolgen van de oorlog in Oekraïne, niet wordt doorberekend in de prijs van huurovereenkomsten”.

De Spaanse regering zegt dit mandaat in deze verordening te hebben gecreëerd om mensen te beschermen die in Spanje in een huurwoning wonen. Huisvesting is een basisbehoefte en het betalen van huur mag geen struikelblok vormen of onmogelijk worden. In de meeste huurcontracten wordt verwezen naar de consumentenprijsindex als referentie voor de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs. Volgens de regering:

“De wijziging van deze referentie (…) beantwoordt aan redenen van urgentie en noodzaak in een context waarin de consumentenprijsindex afgelopen februari 7,6% bereikte, wat de hoogste waarde is in de afgelopen 35 jaar, wat betekent dat het niet langer een geschikte referentie is”.

Deze maatregel zal gevolgen hebben voor huurovereenkomsten voor lange termijn verhuurde woningen waarvan de huur jaarlijks moet worden geactualiseerd vanaf de inwerkingtreding van het koninklijk wetsbesluit op 31 maart tot 30 juni 2022. Van de meer dan 3,5 miljoen huurovereenkomsten voor huurwoningen die er bestaan in Spanje, zal volgens ramingen van de regering 25%, d.w.z. ongeveer 875.000 overeenkomsten, onder deze nieuwe wet vallen.

In de verordening wordt een onderscheid gemaakt tussen grote verhuurders en kleine verhuurders. Grote verhuurders mogen een maximale huurstijging toepassen die gelijk is aan de norm die is vastgesteld door de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), en die bedraagt 2%. Kleine verhuurders mogen echter wel met hun huurders onderhandelen over verhogingen die boven dit percentage uitkomen. Indien er echter geen overeenstemming tussen beide partijen wordt bereikt, moet ook de kleine verhuurder een maximale huurverhoging van 2% toepassen.

Grote vastgoedeigenaren

Indien de verhuurder een grote verhuurder is, zal de huurverhoging in een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen niet meer bedragen dan het resultaat van de jaarlijkse wijziging van de index van de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) op de datum van de genoemde actualisering, waarbij als referentiemaand voor de actualisering die maand wordt genomen welke overeenkomt met de laatste index die op de datum van de actualisering van het contract is gepubliceerd. Bij het ontbreken van een nieuwe overeenkomst tussen partijen wordt de huurverhoging aan dezelfde beperking onderworpen.

Een grote verhuurder wordt gedefinieerd als elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die meer dan 10 stedelijke eigendommen voor residentieel gebruik of een bebouwde oppervlakte van meer dan 1.500 m2 voor residentieel gebruik bezit waarbij garages en opslagruimten niet worden meegerekend.

Kleine vastgoedeigenaren

Indien de verhuurder geen grote verhuurder is, is de huurverhoging de verhoging die wordt afgesproken in de nieuwe overeenkomst tussen partijen. Bij het ontbreken van een nieuwe overeenkomst tussen partijen mag de huurverhoging echter niet meer bedragen dan het resultaat van de jaarlijkse wijziging van de index van de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) op de datum van de genoemde actualisering, waarbij als referentiemaand voor de actualisering die maand wordt genomen welke overeenkomt met de laatste index die op de datum van de actualisering van het contract is gepubliceerd.

De professionals zijn van mening dat deze beperking na 30 juni zal worden verlengd. Dit plafond, dat is vastgesteld vóór de actualisering van de huurprijzen van onroerend goed in de komende drie maanden, is een nieuw punt van kritiek binnen de vastgoedsector dat al enige tijd de aandacht aan het vestigen is op de rechtsonzekerheid op de vrije huurmarkt met de huidige huisvestingswet. Naar schatting zal de beperking van de verhoging van de huurprijzen met maximaal 2% de verhuurders 560 miljoen gaan kosten. Dit zal resulteren in het uit de markt nemen van woningvoorraden en uiteindelijk een stijging van de huurprijzen veroorzaken.

De redenen (beter gezegd excuses) die de regering aanvoert, overtuigen niet. De consumentenprijsindex is niet gestegen als gevolg van de oorlog tussen Oekraïne en Rusland; eind 2021 bedroeg de inflatie namelijk al 6,5%. Deze stijging is door veel professionals voorspeld vanwege de economische interventiepolitiek, zoals het ‘straffen’ van banken en mensen met negatieve rente omdat ze geld op de bank hebben staan, of het falende energiebeleid. Het is slecht bestuur dat heeft geleid tot de stijging van de consumentenprijsindex en diezelfde politici doen nu alsof ze de verhuurders de prijs willen laten betalen. Het is duidelijk dat elk overheidsingrijpen op het ene gebied gevolgen zal hebben op het andere. Dit is een nieuwe tegenslag voor verhuurders die de regels weer eens midden in het spel veranderd zien worden. Het effect kan daardoor juist tegengesteld zijn aan het gewenste. De ervaring leert dat elke niet-stimulerende maatregel op de huurmarkt onmiddellijke gevolgen heeft zoals het terugtrekken van woningen uit de markt, stijgende prijzen en moeilijke toegang voor mensen die op zoek zijn naar huurwoningen.