In Spanje moet er bij de overdracht van onroerend goed veel meer door de partijen zelf geregeld worden dan bij een overdracht in Nederland. Zaken als het het voldoen van de overdrachtsbelasting, het inschrijven in het kadaster, aanmelding gemeente, eventuele aanmelding vereniging van eigenaren, nutsvoorzieningen lijken vanzelfsprekende elementen te zijn, maar het gaat om meer. De koper is in veel gevallen ook aansprakelijk voor betaling van bepaalde belastingen en andere schulden van de verkoper. De Spaanse notaris draagt hier geen zorg voor. Oppassen dus!
De lopende facturen of jaarlijkse belastingen worden over het algemeen pro rata tussen de partijen verrekend. Echter zijn die bedragen vaak pas ná de overdracht bekend. Hiervoor wordt in de meeste gevallen een bedrag ingehouden op de koopsom. Wij raden altijd aan dat dit bedrag blijft staan op de rekening van de advocaat van één van beiden, bij voorkeur de koper.
Wanneer de verkoper geen ingezetene is, dus niet woonachtig in Spanje, moet er rekening gehouden worden met een paar heel belangrijke inhoudingen van ‘onzichtbare’ aansprakelijkheden. Onzichtbaar, omdat deze schulden niet gemeld staan in het kadaster. De koper kan hier alleen achter komen door actief onderzoek te doen. Het gaat om de volgende schulden:
- De nationale winstbelasting (3% regeling)
- De gemeentelijke winstbelasting (plusvalía)
- Onroerende zaak belasting
- Schulden Vereniging van eigenaren
1. De 3% aanbetaling op de winstbelasting
Bij verkoop van onroerend goed in Spanje moet altijd de aangifte van de winstbelasting worden gedaan. Ook wanneer er geen winst is gemaakt met de verkoop. Als de verkoper inwoner is in Spanje, wordt de winst in de jaarlijkse belastingaangifte opgenomen en is er geen verplichting tot inhouding. Echter, bij niet ingezetenen die verkopen, wordt de koper mede aansprakelijk gehouden.
Het bijzondere hier is dus dat het de kopende partij 3% van de koopprijs moet storten op een rekening van de belastingdienst. Op die manier vangt de Spaanse Belastingdienst niet achter het net als de verkoper terug naar zijn land gaat en geen aangifte doet van de gemaakte winst.
Het is van belang dat de koper deze afdracht op tijd doet, want de verkoper moet met het stortingsbewijs de belastingaangifte doen met betrekking tot de winst (of verlies) die er is gemaakt met de verkoop.
Indien de te betalen winstbelasting hoger is dan het reeds betaalde bedrag (3% van de koopsom), zou de verkoper moeten bijbetalen. Echter, in de praktijk gebeurt dit zelden.
Indien de te betalen winstbelasting lager is dan het reeds betaalde bedrag, kan de verkoper het verschil terugvragen. Een vereiste voor de teruggave van de betaalde 3% is wel dat de verkoper de jaarlijkse inkomstenbelasting voor niet ingezetenen heeft betaald, tenminste over de laatste 4 jaar. Mocht dat niet het geval zijn, dan kan dat alsnog gedaan worden, indien het betalen van die achterstallige belasting met boeterente lager is dan het bedrag dat men terugverwacht.
2. De Plusvalía
Dit is de gemeentelijke belasting over de meerwaarde van de grond. De officiële naam van deze belasting is “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. Deze belasting is gebaseerd op de (toename van de) waarde van de grond zoals deze in het ‘Catastro’ is vastgelegd, en wordt berekend naar een percentage per jaar dat de verkoper de grond in bezit had, met een maximum van 20 jaar. De percentages worden door elke gemeente onafhankelijk vastgesteld.
Ook in het geval van een appartement dient over het deel van de grond dat aan het appartement kan worden toegerekend plusvalía municipal betaald te worden.
Ook voor deze belasting geldt dat de koper hiervoor in principe met de Gemeente moet afrekenen, maar indien de verkoper niet ingezetene is in Spanje, wordt de koper mede aansprakelijk gehouden voor de betaling van deze belasting. In laatstgemeld geval wordt het verschuldigde bedrag dus ingehouden op de koopsom.
3. Onroerende zaak belasting
In het Spaans genoemd “Impuesto sobre Bienes Inmuebles”. Deze belasting wordt ook wel “IBI” genoemd. Gemeentes hebben recht op het vaststellen en innen van deze belasting. Deze wordt over het algemeen geïnd door externe partijen, zoals bijvoorbeeld de Suma in Alicante, en daarom wordt de naam van deze belastingen ten onrechte ook wel eens verward met de naam van deze ondernemingen. Deze belasting wordt vastgesteld aan de hand van de Valor Catastral en de koper kan aansprakelijk worden gesteld voor betaling van deze belasting tot 4 jaar vóór de datum van koop.
4. Schulden Vereniging van eigenaren
De koper kan aansprakelijk worden gesteld voor betaling van alle bijdragen die verschuldigd waren aan de Vereniging van Eigenaren en niet zijn voldaan van het lopend jaar voor de datum van koop en 3 jaar terug.
Dit artikel is verzorgd door:
Lex Foris International Law