Veel vragen, veel verkeerde informatie, geen antwoorden van de overheid

Onlangs, in de zomer van 2022, heeft de regering van Valencia een nieuwe verordening goedgekeurd die in feite alle personen die zich bezighouden met bemiddeling, advies en beheer van onroerend goed lijkt te dwingen zich te registreren. Nadere bestudering van de verordening levert een evenwichtiger conclusie op.

Op internet zijn al veel websites van advocatenkantoren en makelaars te vinden die “informeren” over deze verordening, hoewel het enige wat deze “bronnen” doen is de verordening, of elkaar, kopiëren en plakken. Een kritische noot of een doordachte analyse is niet te vinden. Naar onze mening hebben ze ongelijk. Deze verordening is niet bedoeld voor de markt voor tweede woningen, zelfs niet voor de gehele markt voor primaire woningen.

Veel makelaars die actief zijn op de tweede huizenmarkt voor buitenlanders waren bang dat het hun business zou aantasten. Uiteraard wilden wij deze verordening bestuderen om onze klanten te kunnen adviseren. Wij delen hier enkele van onze voorlopige conclusies, want ons onderzoek kan nog niet worden afgerond. De makers van deze verordening, die ook degenen zijn die de naleving ervan moeten afdwingen, geven simpelweg geen antwoord op redelijke vragen en alleen al binnen ons kleine team van advocaten heeft deze verordening veel, heel veel vragen opgeroepen.

Wij hebben ernstige twijfels over de rechtmatigheid van deze nieuwe verordening. Ten eerste omdat deze verordening volgens ons indruist tegen het beleid van een open zelfregulerende markt binnen de Europese Unie die monopolies vermijdt. Bijna 20 jaar geleden besloot de EU allerlei beperkingen voor vele beroepen op te heffen, omdat de EU vond dat die beperkingen monopolies creëerden en een vrije markt beperkten. Het beroep van makelaar was toen in veel landen gereguleerd. Dit werd allemaal ongedaan gemaakt in de geest van de vrije concurrentie. Slechts enkele beroepen zoals advocaten, artsen en notarissen bleven gehandhaafd. De nieuwe Valenciaanse verordening druist in tegen deze vrije concurrentie en stelt op haar grondgebied eisen aan de uitoefening van een beroep.

Een andere reden waarom wij ernstige twijfels hebben over de rechtmatigheid is de formulering. Er is geen duidelijke definitie van de terminologie. De interpretatie van deze verordening kan vele kanten opgaan. De discussiemogelijkheden zijn eindeloos. De regering moet duidelijke regels opstellen. Een algemene rechtsregel is dat elke onduidelijkheid in de formulering en definitie van regelgeving in het voordeel van de burgers moet zijn. Maar zoals we de afgelopen 17 jaar sinds de kredietcrisis hebben gezien, geeft de overheid er niet om haar eigen regels te volgen. Als de interpretatie een probleem is, creëren ze gewoon hun eigen regels en laten de mensen de prijs betalen voor hun onbekwaamheid.

We hebben de afgelopen maanden geprobeerd antwoorden te krijgen van de verantwoordelijke afdeling van de Valenciaanse regering, maar tot nu toe was het onmogelijk hen telefonisch of schriftelijk te bereiken.

Waarom dit register?

De Valenciaanse regering geeft als reden dat zij de toegang tot een betaalbare eerste woning wil bevorderen, eigenaren en huurders wil beschermen en transparantie in de vastgoedmarkt wil creëren. Door middel van regelgeving willen zij controle uitoefenen op een betere kwaliteit van de dienstverlening. Het register zou “onbetwistbare voordelen” opleveren.

Wij begrijpen de reden waarom de regering deze regeling heeft ingesteld. Het is bedoeld om consumenten die op zoek zijn naar een betaalbare primaire woning te beschermen en de kwaliteit van de dienstverlening te verhogen. Professionalisering van de vastgoedsector is goed voor alle echte professionals. In dat opzicht steunen wij de verordening. Wij hopen dat de verordening mettertijd beter wordt en geen instrument mag worden om onschuldige professionals van hun broodwinning te beroven.

Wij zijn van mening dat dit register alleen van toepassing is op makelaars en exploitanten die actief zijn op de markt voor primaire sociale huisvesting voor bewoners. Het is niet van toepassing op de markt voor tweede woningen, noch op de “vrije” markt voor primaire woningen.

Aangezien de formulering echter dubieus is en tot meerdere interpretaties leidt, analyseren wij hierna de verordening alsof deze van toepassing is op elke soort onderneming of persoon die zich beroepsmatig met vastgoed bezighoudt. De reden hiervoor is dat de registratie als professional een marketing pluspunt kan zijn voor je klanten en het vertrouwen kan vergroten.

Wie moet zich registreren?

De verordening is van toepassing op alle personen of bedrijven die beroepsmatig of als bedrijf vastgoedbemiddeling, advies of beheer uitvoeren of willen uitvoeren op het grondgebied van de Valenciaanse Gemeenschap met betrekking tot sociale huisvesting zoals gedefinieerd in wet 2/2017. Er is geen specifieke verwijzing naar de aankoop of verkoop, dus verhuurders, sleutelhouders, iedereen die op de een of andere manier betrokken is, is inbegrepen, inclusief het beheerbedrijf dat reparatiediensten voor woningen uitvoert. De definitie is breed gesteld. Laten we deze professionals allemaal ‘vastgoedmakelaar’ noemen om het gemakkelijker te maken om deze analyse voort te zetten.

Vereisten voor geregistreerde vastgoedmakelaars

Hieronder volgt een samenvatting van de minimumvereisten:

• Vereisten inzake locatie en dienstverlening:

 De vastgoedmakelaar moet een voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte hebben, tenzij de diensten uitsluitend elektronisch online worden verleend. Dit is waar de eerste verwarring begint, omdat de verordening bepaalt dat vastgoedmakelaars die online diensten verlenen, een “fysiek adres” op Valenciaans grondgebied moeten opgeven waar zij geacht worden hun klanten te ontvangen. Het lijkt er dus op dat online-diensten uiteindelijk niet zijn toegestaan en dat de cliënt te allen tijde op het grondgebied van Valencia aanwezig moet zijn.

• Vereisten inzake beroepskwalificaties:

De makelaar moet een bewijs van beroepskwalificatie overleggen voor de uitoefening van de activiteit. Eén van de volgende opties is geldig:

1. a) Het bezit van de officiële titel “Agente de Propiedad Inmobiliaria” afgegeven door het bevoegde ministerie. Inschrijving bij een beroepsorganisatie is niet vereist.
2. b) In het bezit zijn van een universitair diploma op het gebied van sociale en juridische wetenschappen, techniek of architectuur.
3. c) In het bezit zijn van certificaten van deelname aan en voltooiing van academische opleidingen van ten minste 200 lesuren op het gebied van onroerend goed, met betrekking tot bemiddeling, consultancy en managementdiensten.

Wanneer de activiteit via een vennootschap wordt uitgeoefend, moet de directeur aan de vereisten inzake beroepskwalificatie voldoen. De kwalificatie-eisen gelden ook voor de plaatselijke beheerder die verantwoordelijk is voor de publiek toegankelijke inrichtingen. Een plaatselijk verantwoordelijke mag in geen geval meer dan drie inrichtingen beheren en moet alle mandaten of overeenkomsten die in naam van de vennootschap worden gesloten, ondertekenen of bekrachtigen.

In het geval van agenten die uitsluitend langs elektronische weg werken, zijn de kwalificatievereisten ook van toepassing op de persoon “verbonden” met het fysieke adres “die de diensten langs elektronische weg verricht indien hij geen in het register ingeschreven persoon is”.

• Solvabiliteitsvereisten:

 Een persoon die als vastgoedmakelaar optreedt, moet over garanties en verzekeringen beschikken die aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. Een door een financiële instelling of verzekeringsmaatschappij afgegeven garantie voor alle in bewaring gegeven bedragen.

1.1. Het minimumbedrag van deze garantie is 60.000 euro per voor het publiek toegankelijke inrichting en per dekkingsjaar.

1.2. Verwarrend is dat de wet bepaalt dat dezelfde verplichting geldt voor een vastgoedmakelaar die zijn activiteit “uitsluitend langs elektronische of telematische weg” uitoefent. Maar het minimumbedrag van deze garantie bedraagt 300.000 euro per agent en per dienstjaar indien de makelaar zijn activiteit via telematica uitoefent. Wij kunnen hier niet over uit.

2. Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering of een andere financiële garantie afsluiten die op het hele grondgebied van de Europese Unie de aansprakelijkheid dekt die kan ontstaan door nalatigheid van de agent. Het grondgebied is dus niet meer beperkt tot Valencia. De makers van deze verordening regelen nu het hele Europese grondgebied. Verdere details en vereisten van deze polis zijn overigens onbekend, de verordening bepaalt dat het door de polis te verzekeren kapitaal moet worden vastgesteld bij nog niet bestaande verordeningen.

2.1. De verzekeringspolis kan worden afgegeven door verzekeringsmaatschappijen die in elke Lidstaat van de Europese Unie zijn gevestigd.

2.2. Het minimumbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor elke agent bedraagt

600.000 euro per schadegeval en verzekeringsjaar, met een sublimiet van 150.000 euro per slachtoffer. Dit is verwarrend, aangezien in de wet onder 2. staat dat deze vereisten bij verordening moeten worden vastgesteld.

Indien de makelaar zijn activiteit uitsluitend online uitoefent, moet het minimumbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering 1.000.000 euro per schadegeval en verzekeringsjaar bedragen, met een sublimiet van 150.000 euro per slachtoffer.

Al deze informatie moet worden gepubliceerd in de factuur en op de website van de vastgoedmakelaar.

Datum van inwerkingtreding

De registratieplicht gaat in op 30 juli 2023. Voorlopig is er geen publicatie van een specifieke “sanctieregeling”, dus sommige auteurs denken dat de rechtshandhaving de regeling kan toepassen zoals vastgelegd in een andere wet die gekoppeld is aan dit decreet en je vindt de volgende sancties:

1. Inbreuken die als ernstig worden aangemerkt, worden bestraft met een boete van 10.000,00 tot 350.000,00 euro.
2. Inbreuken die als zeer ernstig worden aangemerkt, worden bestraft met een boete van 350.001,00 tot 950.000,00 euro.

Dit is onzin. Deze sanctieregeling is van toepassing op andere wetgeving en heeft niets te maken met de registratie als vastgoedmakelaar!

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland van Passel en Rafa Montes Velástegui

Lex Foris International Law