De Spaanse vastgoedmarkt staat aan de vooravond van ingrijpende veranderingen. Vanaf 2025 zijn er nieuwe regels geïntroduceerd die gericht zijn op het reguleren van huurcontracten, met een specifieke focus op korte termijn verhuur en de bescherming van huurders. Deze regels zijn bedoeld om de groeiende woningcrisis in Spanje aan te pakken en om een balans te vinden tussen de belangen van huurders, verhuurders, en lokale gemeenschappen. De belangrijkste aspecten van deze regelgeving en de mogelijke gevolgen:
De achtergrond van de nieuwe regelgeving
De woningmarkt in Spanje kampt al jaren met uitdagingen. De opkomst van vakantieverhuurplatforms zoals Airbnb , Booking etc. heeft geleid tot stijgende huurprijzen en een tekort aan betaalbare woningen voor lokale bewoners. Veel steden, waaronder Barcelona, Valencia, Malaga en Madrid, ervaren enorme druk door het toerisme, en brengt daarmee de lokale bevolking in problemen omdat er voor hen minder (betaalbare) opties zijn. De Spaanse regering heeft daarom besloten in te grijpen met nieuwe regelgeving om de verhuurmarkt te reguleren en eerlijker te maken.
Wat Houdt de nieuwe regelgeving in?
- Registratieplicht voor verhuurders: Een van de meest ingrijpende veranderingen is de verplichting voor verhuurders om hun eigendommen te registreren. Elk eigendom dat voor korte termijn verhuur wordt gebruikt, moet een officieel registratienummer hebben. Dit geldt nu voor zowel toeristische verhuur als tijdelijke contracten voor werk of studie. Verhuurplatforms, zoals Airbnb en Booking, moeten controleren of de accommodaties op hun websites correct geregistreerd zijn. Als dit niet gebeurt, kunnen zij boetes opgelegd krijgen.
- Tijdelijke huurcontracten: De wet specificeert dat tijdelijke verhuur alleen is toegestaan met een duidelijke reden, zoals werk, studie of medische behandeling. Hoewel deze contracten meestal korter dan 11 maanden duren, kunnen ze in bepaalde gevallen worden verlengd, mits dit wel duidelijk wordt vastgelegd.
- Bescherming van huurders: De regelgeving biedt meer bescherming aan (kwetsbare) huurders. Personen in financiële moeilijkheden, ouderen, gezinnen met kinderen, en mensen met een handicap kunnen uitstel van uitzetting aanvragen. In extreme gevallen, zoals een gezondheidscrisis, kan de overheid zelfs een tijdelijke stop op uitzettingen opleggen.
- Verlengingsrechten: Huurcontracten kunnen langer doorlopen dan oorspronkelijk gepland, tenzij verhuurders tijdig aangeven dat zij de woning zelf nodig hebben. Dit moet minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk worden meegedeeld.
Waarom Is deze regelgeving nodig?
De nieuwe regels zijn ontworpen om verschillende problemen aan te pakken:
- Betaalbaarheid: Door de stijgende populariteit van vakantieverhuur hebben veel Spaanse steden een schaarste aan betaalbare huurwoningen ervaren. Dit beleid is bedoeld om reguliere verhuur te bevorderen en vakantieverhuur te ontmoedigen.
- Fraude en illegale praktijken: Het verplichte registratienummer moet helpen bij het aanpakken van illegale verhuur en belastingontduiking.
- Bescherming van huurders: De wet biedt meer zekerheid aan huurders, vooral in gebieden waar uitzettingen vaak voorkomen.
Hoe voorbereiden op de veranderingen?
Voor verhuurders, vooral buitenlandse eigenaars met eigendommen in Spanje, is het essentieel om zich goed voor te bereiden:
- Laat u informeren door een lokale jurist om de complexe regelgeving volledig te begrijpen;
- Zorg dat u alle benodigde documenten op tijd indient om vertragingen te voorkomen;
- Houd huurders goed op de hoogte van eventuele veranderingen in het contract.
De nieuwe regelgeving in Spanje markeert een belangrijke verschuiving in hoe de huurmarkt wordt gereguleerd. Hoewel de maatregelen bedoeld zijn om de markt transparanter te maken, brengen ze ook nieuwe uitdagingen met zich mee. Zowel huurders als verhuurders zullen zich moeten aanpassen aan een beter gecontroleerd systeem. Voor nu is het duidelijk dat Spanje een voortrekkersrol speelt in Europa door vroegtijdig een streng registratiesysteem te introduceren. De vraag is of andere landen zullen volgen.
Heeft u een woning in Spanje en wilt u meer weten over de impact van deze regelgeving? Laat u adviseren door een lokale expert en/of advocaat, en blijf up-to-date met de laatste ontwikkelingen.
De nieuwe regelgeving voor huurders en verhuurders in Spanje zal waarschijnlijk ook impact hebben op de markt voor aan- en verkoop van onroerend goed. Veel investeerders kopen woningen specifiek om deze te verhuren, vaak op korte termijn via platforms zoals Airbnb. De strengere regels en hogere administratieve lasten kunnen deze groep ontmoedigen, wat kan leiden tot een daling van de vraag naar investeringsvastgoed.
Eigenaren die een tweede woning voor verhuur bezitten, kunnen overwegen deze te verkopen als de nieuwe regelgeving de winstgevendheid vermindert. Dit zou kunnen leiden tot een stijging van het aanbod van woningen op de verkoopmarkt, wat neerwaartse druk op prijzen kan veroorzaken in bepaalde segmenten.
Aan de andere kant kan de beperking van toeristische verhuur kansen bieden voor mensen die woningen willen kopen voor eigen gebruik. Dit geldt vooral voor stedelijke gebieden waar betaalbaarheid een probleem is geweest. De regelgeving kan ertoe bijdragen dat meer woningen beschikbaar komen voor permanente bewoners.
In populaire toeristische plaatsen kunnen de woningprijzen stabiliseren of zelfs dalen, doordat minder eigendommen worden opgekocht voor toeristische verhuur. Dit zou positieve gevolgen kunnen hebben voor lokale bewoners die momenteel worden verdrongen door speculatie. (er zijn ook al gemeentes die de uitgifte van nieuwe vakantieverhuur vergunningen hebben opgeschort)
Hoewel de nieuwe regelgeving uitdagend is voor investeerders en verhuurders, kan het ook kansen bieden voor particulieren die op zoek zijn naar betaalbare woningen. De impact op de aan- en verkoopmarkt zal sterk afhangen van lokale omstandigheden en hoe strikt de regelgeving wordt gehandhaafd.
Dit artikel is verzorgd door:
House Doctor Costa Blanca