Als huiseigenaar of geïnteresseerde in de aankoop van vastgoed in Spanje, heeft u waarschijnlijk gehoord over de ‘woonvergunning’, in het Spaans ‘licencia de primera ocupación’ of ‘cédula de habitabildad’. De woonvergunning wordt verstrekt wanneer de gemeente, waarin de woning is gevestigd, na beëindiging van de bouw heeft onderzocht dat de woning is gebouwd conform de bouwvergunning en het bouwproject.
Hoewel de woonvergunning de eigenaar in grote mate zekerheid biedt omtrent de legaliteit en bewoonbaarheid van de woning, kwam er de laatste jaren bezwaar vanuit promotors en kopers. De voornaamste reden hiervoor was de doorlooptijd die het de gemeentes kostte om de aanvraag van de woonvergunning te verwerken. Dit leidde tot vertragingen in de oplevering en grote ergernis bij promotors en kopers.
In antwoord op de wens om de doorloopsnelheid van afnames van vastgoed te versnellen, heeft de Andalusische regering in maart van dit jaar een wetswijziging doorgevoerd die als alternatief biedt dat promotors vastgoed mogen opleveren met een verantwoordelijkheidsverklaring, in het Spaans ‘declaración responsable’, in plaats van een woonvergunning. Als gevolg hiervan wordt een verantwoordelijkheidsverklaring in juridische zin gelijkgesteld aan de woonvergunning. In andere regio´s van Spanje werd al langer met de verantwoordelijkheidsverklaring gewerkt. De vraag is echter, of de verantwoordelijkheidsverklaring een positief alternatief is voor de woonvergunning.
Uitleg over de verantwoordelijkheidsverklaring
De verantwoordelijkheidsverklaring is een verklaring die door de belanghebbende wordt afgegeven aan de gemeente. In de meeste gevallen is dit de architect van het project. Deze belanghebbende verklaart, onder zijn/haar verantwoordelijkheid, dat de constructie waarop de verklaring betrekking heeft conform de geldende wetgeving, bouwvergunning en het project is gebouwd.
Hiernaast verklaart de belanghebbende de documentatie te hebben aangedragen die dit onderbouwt.
Verschillen tussen de verantwoordelijkheidsverklaring en de woonvergunning
Het eerste verschil is dat de verantwoordelijkheidsverklaring geldig is vanaf het moment van indiening. Dit betekent dat de woning vanaf het moment van indiening mag worden opgeleverd en van de koper kan worden geëist dat deze overgaat tot het tekenen van de aankoopakte. Hiermee kan de overdracht van de woning aan de koper, in tegenstelling tot bij een woonvergunning, een stuk sneller na het einde van de bouw plaatsvinden.
Het tweede belangrijke verschil is, dat de verantwoordelijkheid voor de legaliteit en bewoonbaarheid van de constructie nu wordt gedragen door de belanghebbende die de verklaring heeft ingediend en niet door de gemeente. Hierin schuilen een aantal problemen. Het is niet zeker of en wanneer de gemeente een controle gaat uitvoeren of de bouw is uitgevoerd in overeenstemming met de bouwvergunning en het project. Iedere gemeente mag hiervoor zijn eigen interne protocol ontwikkelen. In veel gevallen bestaat dit protocol nog niet of is het niet op transparante wijze inzichtelijk voor belanghebbenden. Ook geeft de gemeente, indien er wel een toets is gedaan, geen document af waaruit blijkt dat de woning toch voldoet aan de eisen van legaliteit en bewoonbaarheid. Er bestaat ook geen principe van stilzwijgende goedkeuring. Dit creëert onzekerheid voor zowel de koper als voor de promotor. Geen van beiden weet zeker of de woning voldoet aan de eisen van legaliteit en bewoonbaarheid van de gemeente en of en wanneer er nog repercussies komen.
Als laatste: indien bij een verklaring van verantwoordelijkheid door de gemeente op een zeker moment nog een fout wordt ontdekt, waardoor de woning niet voldoet aan de legaliteit en bewoonbaarheidsnormen, dan zal de koper de belanghebbende die de verklaring heeft ingediend verantwoordelijk moeten houden voor de gevolgen van deze fout. Dit is een lastig juridisch traject.
De balans: een positief alternatief?
Aan de ene kant verkort de verantwoordelijkheidsverklaring zonder twijfel de wachttijd tot de oplevering, tot genoegen van de promotor en de verkoper. Hierdoor wordt de omloopsnelheid van transacties vergroot, wat ook weer gunstig is voor de economie.
Aan de andere kant zorgt de verantwoordelijkheidsverklaring voor grote onzekerheid. Niet alleen voor de koper, maar ook voor de promotor. Hierdoor biedt de verantwoordelijkheidsverklaring geen positief en vergelijkbaar alternatief voor de woonvergunning.
Oplossing?
De tijd zal leren of de onzekerheid die de verantwoordelijkheidsverklaring veroorzaakt ertoe zal leiden dat toch weer vaker wordt gekozen voor de woonvergunning. In de tussentijd is het advies aan u als koper, om uw advocaat in samenwerking met een onafhankelijke architect te laten toetsen of door de belanghebbende de onderliggende documentatie is aangeleverd bij het indienen van de verklaring. Dit geeft u als koper geen garantie over de juistheid van de inhoud van deze documentatie. Ook geeft dit u geen zekerheid dat er geen problemen zijn ten aanzien van de legaliteit en bewoonbaarheid van de woning. Het laat wel zien dat u als koper zoveel mogelijk onderzoek heeft gedaan en dit zorgt wellicht voor enige gemoedsrust.
Dit artikel is verzorgd door:
Director Tax and Legal Department
Euro Economics Marbella