De regering stelt bij koninklijk besluit 6/2022, per 29 maart, een nieuwe verplichte regeling in voor de jaarlijkse vernieuwing van huurovereenkomsten. Hoewel deze regeling slechts van toepassing is tot 30 juni, zijn er professionals die denken dat deze nieuwe regeling van kracht zal blijven zonder einddatum.
Geloof het of niet, de regering heeft deze nieuwe regeling goedgekeurd onder het voorwendsel van een “Nationaal Plan voor de aanpak van de gevolgen van de oorlog” in Oekraïne. Hun excuus: “De beperking is ingegeven door de noodzaak ervoor te zorgen dat de ontwikkeling die de consumentenprijsindex (CPI) doormaakt, in de context van de economische en sociale gevolgen van de oorlog in Oekraïne, niet wordt doorberekend in de prijs van huurovereenkomsten”.
De Spaanse regering zegt dit mandaat in deze verordening te hebben gecreëerd om mensen te beschermen die in Spanje in een huurwoning wonen. Huisvesting is een basisbehoefte en het betalen van huur mag geen struikelblok vormen of onmogelijk worden. In de meeste huurcontracten wordt verwezen naar de consumentenprijsindex als referentie voor de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs. Volgens de regering:
“De wijziging van deze referentie (…) beantwoordt aan redenen van urgentie en noodzaak in een context waarin de consumentenprijsindex afgelopen februari 7,6% bereikte, wat de hoogste waarde is in de afgelopen 35 jaar, wat betekent dat het niet langer een geschikte referentie is”.
Deze maatregel zal gevolgen hebben voor huurovereenkomsten voor lange termijn verhuurde woningen waarvan de huur jaarlijks moet worden geactualiseerd vanaf de inwerkingtreding van het koninklijk wetsbesluit op 31 maart tot 30 juni 2022. Van de meer dan 3,5 miljoen huurovereenkomsten voor huurwoningen die er bestaan in Spanje, zal volgens ramingen van de regering 25%, d.w.z. ongeveer 875.000 overeenkomsten, onder deze nieuwe wet vallen.
In de verordening wordt een onderscheid gemaakt tussen grote verhuurders en kleine verhuurders. Grote verhuurders mogen een maximale huurstijging toepassen die gelijk is aan de norm die is vastgesteld door de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), en die bedraagt 2%. Kleine verhuurders mogen echter wel met hun huurders onderhandelen over verhogingen die boven dit percentage uitkomen. Indien er echter geen overeenstemming tussen beide partijen wordt bereikt, moet ook de kleine verhuurder een maximale huurverhoging van 2% toepassen.
Grote vastgoedeigenaren
Indien de verhuurder een grote verhuurder is, zal de huurverhoging in een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen niet meer bedragen dan het resultaat van de jaarlijkse wijziging van de index van de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) op de datum van de genoemde actualisering, waarbij als referentiemaand voor de actualisering die maand wordt genomen welke overeenkomt met de laatste index die op de datum van de actualisering van het contract is gepubliceerd. Bij het ontbreken van een nieuwe overeenkomst tussen partijen wordt de huurverhoging aan dezelfde beperking onderworpen.
Een grote verhuurder wordt gedefinieerd als elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die meer dan 10 stedelijke eigendommen voor residentieel gebruik of een bebouwde oppervlakte van meer dan 1.500 m2 voor residentieel gebruik bezit waarbij garages en opslagruimten niet worden meegerekend.
Kleine vastgoedeigenaren
Indien de verhuurder geen grote verhuurder is, is de huurverhoging de verhoging die wordt afgesproken in de nieuwe overeenkomst tussen partijen. Bij het ontbreken van een nieuwe overeenkomst tussen partijen mag de huurverhoging echter niet meer bedragen dan het resultaat van de jaarlijkse wijziging van de index van de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) op de datum van de genoemde actualisering, waarbij als referentiemaand voor de actualisering die maand wordt genomen welke overeenkomt met de laatste index die op de datum van de actualisering van het contract is gepubliceerd.
De professionals zijn van mening dat deze beperking na 30 juni zal worden verlengd. Dit plafond, dat is vastgesteld vóór de actualisering van de huurprijzen van onroerend goed in de komende drie maanden, is een nieuw punt van kritiek binnen de vastgoedsector dat al enige tijd de aandacht aan het vestigen is op de rechtsonzekerheid op de vrije huurmarkt met de huidige huisvestingswet. Naar schatting zal de beperking van de verhoging van de huurprijzen met maximaal 2% de verhuurders 560 miljoen gaan kosten. Dit zal resulteren in het uit de markt nemen van woningvoorraden en uiteindelijk een stijging van de huurprijzen veroorzaken.
De redenen (beter gezegd excuses) die de regering aanvoert, overtuigen niet. De consumentenprijsindex is niet gestegen als gevolg van de oorlog tussen Oekraïne en Rusland; eind 2021 bedroeg de inflatie namelijk al 6,5%. Deze stijging is door veel professionals voorspeld vanwege de economische interventiepolitiek, zoals het ‘straffen’ van banken en mensen met negatieve rente omdat ze geld op de bank hebben staan, of het falende energiebeleid. Het is slecht bestuur dat heeft geleid tot de stijging van de consumentenprijsindex en diezelfde politici doen nu alsof ze de verhuurders de prijs willen laten betalen. Het is duidelijk dat elk overheidsingrijpen op het ene gebied gevolgen zal hebben op het andere. Dit is een nieuwe tegenslag voor verhuurders die de regels weer eens midden in het spel veranderd zien worden. Het effect kan daardoor juist tegengesteld zijn aan het gewenste. De ervaring leert dat elke niet-stimulerende maatregel op de huurmarkt onmiddellijke gevolgen heeft zoals het terugtrekken van woningen uit de markt, stijgende prijzen en moeilijke toegang voor mensen die op zoek zijn naar huurwoningen.