Een woning, tweede woning of vakantiewoning in Spanje kopen is momenteel een goede investering. Natuurlijk is één en ander afhankelijk van de aankoopprijs, de locatie, de faciliteiten in de buurt en nabijheid van de stad of de kust. Houd er echter rekening mee dat externe omstandigheden kunnen wijzigen of recent veranderd zijn, hoe goed je alles ook controleert. Zelfs als alle seinen op groen staan, dien je in het achterhoofd te houden dat er een kleine kans bestaat dat de lokale wet- en regelgeving met de jaren kan wijzigen. Maar als je goed geïnformeerd bent, zal je niet snel voor verrassingen komen te staan.

Zo werkt bijvoorbeeld het Spaanse ministerie voor Ecologische Transitie momenteel, in het 2de kwartaal 2024, aan een nieuwe wijziging van de ‘Ley de Costas’ (Algemene Kustverordening). In 2022 was deze wet al aangepast, maar door een procedurefout diende een deel van de tekst herschreven te worden.

Teneinde de kustlijn te beschermen tegen de stijgende zeespiegel, zal de aangepaste wet naar verwachting, de overheid in staat stellen om onroerend goed en percelen aan de eerste kustlijn, te onteigenen. Dit is natuurlijk alleen van toepassing indien het pand in een “risicogebied” ligt direct aan de kust, dus in de duinen, eerste lijn, direct aan strand, etc. Dit betreffen zowel woningen, appartementen als horeca objecten. Eigenaren zijn dan feitelijk geen eigenaar meer, maar ontvangen een concessie/gebruiksrecht voor 30 jaar, op individuele basis al dan niet te verlengen met nog eens 30 jaar en met een maximum van 75 jaar. (De exacte regels zijn nog niet bekend).

De eigenaar heeft na onteigening toestemming van de overheid nodig voor diverse handelingen, zoals het overdragen van de concessie, een hypotheek nemen op de woning of het uitvoeren van aanpassingen of verbouwingen. De eigenaar is dan namelijk geen eigenaar meer, maar heeft slechts een concessie. En natuurlijk bij een nieuwe koper zal een bank geen hypotheek meer verstrekken op een concessie, want de bank wil een onderpand als zekerheidsstelling bij het verstrekken hiervan.

Op dit moment zie je ook meer villa’s te koop staan en dit kan betekenen dat de eigenaren reeds geïnformeerd zijn door de overheid dat hun panden onder deze nieuwe wet vallen en men probeert om de natuurlijk in eerste instantie zeer aantrekkelijke panden te verkopen voordat het “te laat” is. De kopers moeten “cash buyers” zijn en geen financiering nodig hebben, dus dit maakt het nu al lastiger op diverse plekken langs de kustlijn om deze prachtige locaties te verkopen. Ook hebben nieuwbouw appartementencomplexen vertraging met de verstrekking van bouwvergunningen i.v.m. de toetsing aan de nieuwe eisen.

De “Ley de Costas” kan echter ook bij een niet-stijgende zeespiegel de overheid het recht geven om de maritieme zone te herdefiniëren. Als eigenaar kan je bezwaar maken tegen de herdefiniëring, maar de kans om te winnen is niet groot. De onteigening van strandappartementen, hotels en andere onroerende goederen in kustgebieden zal onvermijdelijk leiden tot vele juridische procedures. Veel eigenaren zullen bezwaar maken en compensatie-eisen indienen. De eerste procedures lopen ondertussen al nadat de 2022 aanpassingen gedaan zijn.

Daarnaast kan er lokaal bijvoorbeeld ook paal en perk gesteld worden aan (vakantie) verhuurvergunningen, op gemeentelijke basis. Ook al is er op dit moment een vergunning verstrekt, dit is geen garantie dat deze na verkoop automatisch meeverhuist naar de nieuwe eigenaar.

Ook gaat het energielabel een belangrijkere rol spelen per 2030 want men mag geen panden meer verkopen met energielabel score van E en lager dus men zal moeten investeren in de komende jaren om de panden op minimaal D score te krijgen. De exacte invulling en uitvoering is nog niet bekend, maar 2030 is niet heel ver weg dus ook deze wetswijziging zal impact gaan hebben op de onroerend goed markt in Spanje.

Maar geen paniek! De wijzigingen in wet- en regelgeving gaan doorgaans niet in van vandaag op morgen. Houd de lokale politiek in de gaten en volg het lokale nieuws zodat je weet wat er speelt in jouw gemeente. Werk bovenal met een betrouwbare, lokaal goed ingevoerde makelaar en advocaat, laat je goed informeren en koop met een gerust hart je droomwoning in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald en Annemarie Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Het aanschaffen van een woning behoort tot een van de meest ingrijpende investeringen in iemands leven. Wanneer je overweegt een huis in de omgeving van Alicante en Valencia te kopen, kan dit nog complexer zijn vanwege taalbarrières en lokale regelgeving. Het is dan geruststellend om te weten dat je te maken hebt met een erkende makelaar aan de Costa Blanca. Dit artikel belicht recente wetswijzigingen met betrekking tot makelaars in Regio Valencia die de beroepsgroep reguleren en de belangen van zowel kopers als verkopers beschermen.

In tegenstelling tot veel andere Europese landen was er eerder geen officiële accreditatie nodig om als makelaar in onroerend goed in Spanje te opereren. Spaanse makelaars hoefden geen kwalificaties of verzekering te tonen die hun klanten en activiteiten dekten. Hoewel de meeste Spaanse makelaars al een competente en betrouwbare service boden, liet het gebrek aan regulering degenen die onroerend goed in Spanje wilden kopen of huren kwetsbaar voor uitbuiting door malafide makelaars die ook vaak vanuit het buitenland onroerend goed aanbieden of vanaf de zolderkamer zonder enige vorm van registratie van hun bedrijf of activiteiten.

Dit beschadigde ook de reputatie van de legitieme bedrijven die in Spanje opereerden. Als gevolg daarvan begonnen veel Spaanse regio’s hun eigen wetgeving in te voeren om de makelaars in hun gebied te registreren, waaronder Madrid, Murcia en Andalusië. De Regio Valencia volgt nu dit voorbeeld en vormt haar eigen register van Spaanse makelaars, zodat onroerend goed te koop in Valencia en dus ook aan de Costa Blanca alleen wordt verkocht door conforme bedrijven met gecertificeerde agenten. Deze langverwachte regulering van de branche brengt de regio in lijn met de andere Europese landen, evenals vele andere regio’s in Spanje.

Om zich bij het register van makelaars in de Regio Valencia aan te sluiten, moeten de makelaars bewijs kunnen leveren dat ze voldoen aan een aantal criteria met betrekking tot hun kwalificaties en hun bedrijf. De criteria kunnen worden onderverdeeld in drie categorieën, die betrekking hebben op de locatie van hun bedrijf, het niveau van verzekering en de kwalificatie van de makelaars. In het kort moeten Valenciaanse makelaars:

• opereren vanaf een vast adres, waar klanten hun correspondentie naartoe kunnen sturen;
• moeten ze officieel gekwalificeerde professionals in dienst hebben;
• een goede verzekering hebben die klanten financieel beschermt.

Deze wetgeving legt specifieke eisen op aan makelaars om het beroep uit te oefenen. Het voornaamste doel is de bescherming van kopers en huurders, en het bevorderen van transparantie binnen de sector. Hiermee wordt beoogd dat alleen gekwalificeerde professionals overblijven om klanten te begeleiden bij de aankoop of verkoop van vastgoed.

De geregistreerde verkoopmakelaars in de Regio Valencia, staan in het ‘Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria van de Comunidad Valenciana’. Deze registratie moet zichtbaar zijn op het kantoor en op de website van de verkopende makelaar.

Hoewel het momenteel niet verplicht is voor Spaanse makelaars om zich aan te sluiten bij brancheverenigingen, zoals de API (vergelijkbaar met de NVM in Nederland of de BIV in België), is het toch raadzaam om met makelaars te werken die zich bij deze organisaties hebben aangesloten. Deze verenigingen hanteren strikte gedragscodes en bieden opleidingen aan om de kennis van makelaars up-to-date te houden. Er zijn ook internationale brancheverenigingen voor makelaars, en andere onroerend goed professionals zoals AIPP.

Het belang van deze regulering is duidelijk en hebben we ons als House Doctor Costa Blanca gecertificeerd en geregistreerd om aan de normen en eisen van de Spaanse en dus ook de Valenciaanse vastgoedmarkt te voldoen. Ons lidmaatschap bij de onroerend goed brancheverenigingen, waaronder API en AIPP, garandeert dat je met een betrouwbare en professionele partner samenwerkt.

Naast deze certificaten en de brancheverenigingen is het natuurlijk ook belangrijk om te kijken naar de ervaring, reputatie en referenties van een makelaar voordat u een beslissing neemt met welke makelaar of partner u de zoektocht aangaat aan de Costa Blanca of andere regio’s in Spanje. Ons doel als House Doctor Costa Blanca is om u een zorgeloze ervaring te bieden bij het aankopen van een huis, villa of appartement aan de Costa Blanca Noord.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald en Annemarie Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Zakendoen in Spanje gaat net iets anders dan in Nederland. Spanjaarden zijn erg van het persoonlijke contact en soms gaat het er emotioneler aan toe dan wij gewend zijn. Nederlanders willen graag duidelijkheid en hechten meer waarde aan afspraken op papier. Als je zaken doet in Spanje, of besluit om een huis te kopen aan de Costa Blanca, krijg je met deze cultuurverschillen te maken. Daarom is het goed om de aankoop van je huis of vakantiewoning samen te doen met een aankoopbegeleider.

Het is allereerst fijn dat er iemand lokaal meezoekt. Een aankoopbegeleider heeft in de regio in Spanje waar jij een huis wilt kopen veel contacten, weet welke projecten er lopen en wanneer er waar huizen beschikbaar komen. En hij of zij weet of een huis aan je criteria voldoet. Zo zijn er misschien wel aandachtspunten die je online, of zelfs misschien bij een eerste bezoek aan het huis, niet goed meekrijgt. De aankoopbegeleider kent het gebied en weet meer over de ligging, zon, inkijk, drukke weg etc. Of heeft de buurman een groot erf waar je overlast van kunt krijgen? Of staat er een elektriciteitsmast of hangen er hoogspanningskabels dichtbij het huis? Etc.

Ook zijn er andere zaken die je in Nederland niet zo snel tegenkomt. Het gebeurt nogal eens dat er geadverteerd wordt met huizen die al lang verkocht zijn. Staat een huis nog wel echt te koop dan kan het zijn dat er nog iets mee aan de hand is. Zo komt het voor dat de familie nog bezig is met het afhandelen van een erfenis en dat kan bij de aankoop veel rompslomp opleveren of op z’n minst aanzienlijke vertraging geven. Ook kan er illegaal gebouwd zijn of er ligt een verouderde septic tank die niet aan de nieuwe regelgeving voldoet. Wil je je vakantiewoning gaan verhuren? Of een zwembad aanleggen? Dan is je misschien verteld dat het allemaal mogelijk is. Later blijkt dan alsnog dat er geen vergunning voor wordt afgegeven. Vaak pas na de aankoop, en dat kan natuurlijk vervelend zijn voor jou als nieuwe eigenaar.

Eenmaal een leuk huis gevonden? Ook dan is er nog genoeg reden om niet alleen te handelen en een aankoopbegeleider te hebben die je bijstaat. De aankoopbegeleider kan je helpen om een advocaat te vinden die je belangen als koper behartigt. Je hoeft dan niet zelf vanuit Nederland te komen voor elk stukje papierwerk. Een notaris bezoek in Spanje kan je namelijk al een halve dag kosten. Ook zorgt de advocaat voor een NIE-nummer. Dit nummer is vergelijkbaar met het burgerservicenummer in Nederland en dit heb je nodig voor alle officiële aanvragen en documenten.

Met tijd wordt in Spanje anders omgegaan dan in Nederland. Plannen betekent vaak iets anders. Als je over twee weken iets gedaan wilt krijgen zul je er zelf flink achteraan moeten. Je krijgt de boodschap dat er ergens in de komende dagen wel tijd voor is. Tegelijk kan de aannemer of loodgieter je niet precies zeggen wanneer hij komt en hoe laat. Soms zit je in Spanje dan een hele dag te wachten. Hierin kun je trouwens ook wel positief verrast worden. Als je belt vanwege een storing of lekkage dan gebeurt het dikwijls dat de partij die het kan repareren direct tijd voor je maakt, ook in het weekend. ’We komen straks wel even langs’. Ze komen dan zelfs gratis of tegen een kleine vergoeding, waar je in Nederland toch al snel hoge voorrijkosten zou betalen.

Het elastiekje

De aankoopbegeleider is verder als een elastiekje tussen de twee culturen. Het is belangrijk om je, in de samenwerking en communicatie, te laten meebewegen. De aankoopbegeleider zorgt ervoor dat het elastiekje niet breekt. In Spanje is de relatie tussen mensen heel belangrijk. Wordt die geschaad dan is reparatie lastiger. De lokale contactpersoon zorgt dat de onderlinge verhoudingen goed blijven door aan Spaanse zijde uit te leggen dat u als Nederlandse klant duidelijkheid wilt en graag afspraken op papier wilt zien. En hij of zij vraagt aan de Nederlandse kant soms om geduld, omdat veel zaken langzamer gaan. De bank komt echt wel met een antwoord over de hypotheekaanvraag, alleen duurt het soms wat langer dan gehoopt. Geduld is hier een schone zaak.

Het is nu de juiste tijd om onroerend goed voor permanente bewoning of als vakantiehuis te kopen in Spanje. De Spaanse markt is voor veel Nederlanders op dit moment erg aantrekkelijk. Door het tekort op de huizenmarkt in Nederland en de hoge prijzen wijken nog altijd veel Nederlanders uit naar Spanje. In Spanje kun je heerlijk zelf genieten van je villa of het verhuren in de weken of maanden dat je er niet bent. Met de vele luchthavens en goede glasvezelverbindingen is ook het hybride werken vanuit Spanje prima te doen.

Als je een huis zoekt zet dan eerst voor jezelf op een rijtje wat je wensen zijn. In welke regio of in welke gemeente zou je graag willen wonen? Welke sfeer past het beste? En welk budget hoort daarbij? De aankoopbegeleider kan aan de hand daarvan op zoek gaan naar een huis, villa of vakantiewoning. Hij of zij weet hoe de Spanjaarden te werk gaan, hoe ze denken. En kan zich ook goed verplaatsen in de eigen landgenoten, de Nederlanders. Op die manier ontstaan er minder communicatie problemen. Een huis aan de Costa Blanca kopen is dan vooral leuk. Genieten van een vakantie appartement, huis of zelfs een villa.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Of het nou gaat om een tweede huis, een vakantiewoning of een plek om je voorgoed te vestigen, het aantal mensen dat op zoek is naar een huis in Spanje groeit. Dat heeft ook gevolgen voor de prijzen van huizen. Die stijgen behoorlijk. Waar voorheen de duurdere plaatsen meer gecentreerd lagen in en rond de grote steden of de meest populaire badplaatsen, staan in de top 20 van de duurdere plaatsen nu ook verschillende steden en dorpen aan de Costa Blanca en Costa del Sol.

Zo staat Jávea op nummer zes in de lijst van plaatsen waar het hoogste aantal woningen in de hogere prijsklasse verkocht werden. Ook Altea, Calpe en Alfaz del Pi worden in deze lijst genoemd. De huizenprijzen in Spanje lieten in de afgelopen periode een stijging zien van 8,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Dat meldt INE, het Spaanse Nationaal Instituut voor de statistiek. De hoogste stijging werd gezien in en rond de steden Madrid en Barcelona. Het is in Spanje de grootste stijging in de afgelopen 15 jaar.

Aan de Costa Blanca is ook een verandering te zien als het gaat om nationaliteiten. Van alle buitenlanders die in Spanje een huis kopen komt bijna 12 procent uit Groot-Brittannië, 10 procent uit Duitsland en 8 procent uit Frankrijk. Als je kijkt naar de toename, dan is het aantal Nederlanders dat een huis in Spanje koopt het meest gegroeid; met meer dan 100 procent!

Een tweede woning in Nederland kopen is minder aantrekkelijk gemaakt, onder andere door de verhoging van de overdrachtsbelasting op het kopen van een tweede huis. Investeren in vastgoed in Spanje kan daarentegen financieel juist gunstig zijn, ontdekken veel Nederlanders. Ook zijn er de afgelopen decennia voldoende woningen gebouwd in Spanje. Echter een leuke vakantiewoning, een appartement of zelfs een finca (een woning meer buitenaf) vinden in Spanje is wel een uitdaging. Er is minder aanbod, omdat er ook in Spanje veel verkocht wordt op dit moment. Wel worden er op veel plekken weer volop nieuwe huizen en appartementen gebouwd na jaren van terughoudendheid.

Kopers zoeken vaak iets waar ze zelf in kunnen wonen of recreëren, maar veel mensen willen ook een woning om te kunnen verhuren. Daarnaast heeft de coronapandemie ervoor gezorgd dat weer meer buitenlanders in Spanje een huis kopen. Doordat thuiswerken bij veel bedrijven makkelijker is geworden kunnen mensen op afstand prima hun werk doen en is er meer focus op een goede werk en privé balans en past een droomplek in het buitenland daar goed bij.

Door de flinke toename van het aantal huizen dat wordt verkocht is het voor veel mensen wel een grotere uitdaging om de juiste hulp te vinden bij het kopen van een huis. Het is belangrijk om een goede (aankoop)makelaar, advocaat en notaris in de arm te nemen voor het begeleiden van het aankoopproces. Een huis kopen in Spanje gaat heel anders dan in Nederland. Er komt veel bij kijken en de juiste experts in de hand nemen is daarom belangrijk. Iedereen is nu druk bezet door de toename van de, met name Belgische en Nederlandse, huizenzoekers aan de Costa’s in Spanje. Maar met de juiste hulp van tussenpersonen kun je ervoor zorgen dat het kopen van een huis een leuk en gemakkelijk traject wordt en dat jij als bewoner straks vooral kunt genieten van je huis en van je verblijf in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

Vakmensen die ook echt verstand van zaken hebben zijn onmisbaar in de bouwsector. Dat blijkt eens temeer als het over bouwen en verbouwen gaat in het buitenland. Dat lijkt op het eerste gezicht misschien niet zo’n heel erg ingewikkelde klus, totdat u er zelf een keer concreet mee te maken krijgt. Pas dan beseft u wat daar allemaal bij komt kijken. Zo’n bouwproject vereist niet alleen de aanwezigheid van de juiste mensen en de juiste materialen op het juiste moment. Er moet ook aan alle kanten rekening worden gehouden met tal van vergunningen, wettelijke bepalingen en regelgevingen. Kortom, een ingewikkeld proces waar een goede aannemer en architect u prima mee zou kunnen helpen. De vraag is vaak alleen, met wie ga ik in zee?

De criteria van een goede aannemer

Misschien beschikt u niet over de juiste kennis om zoiets op eigen houtje te kunnen bepalen. Het risico dat u loopt is dat u met een aannemer gaat werken, die uiteindelijk niet alle benodigde expertise in huis heeft om uw project goed uit te kunnen voeren. Dit kan tot gevolg hebben dat het tijdsplan niet gehaald wordt of dat er fouten gemaakt zijn tijdens uw afwezigheid, met alle vervelende gevolgen van dien. Maar natuurlijk kunnen ook de verbouwingskosten aanmerkelijk hoger uitpakken dan wat u zelf had ingecalculeerd.

Werk alleen met bekende gerenommeerde aannemers

Schakelt u een bouwbegeleider in, dan kunt u er zonder meer zeker van zijn dat er wel een adequate aannemer voor u aan de slag gaat. Omdat die, in de meeste gevallen, al jaren met dezelfde bouwpartners samenwerkt en precies weet wie waarin het meest gespecialiseerd is. Want niet ieder project is hetzelfde, soms is het een kleine aanbouw aan een villa, soms een zwembad met buitenkeuken. En in andere gevallen een compleet nieuwe villa.

Regelmatig overleg met de aannemer

Om een perfect eindresultaat te kunnen behalen, zorgt de bouwbegeleider er ook continu voor dat tijdens het bouwproces nauwlettend de vinger aan de pols wordt gehouden. Door regelmatig de locatie te bezoeken, en door wekelijks te vergaderen met de partners volgt hij of zij de ontwikkelingen op de voet en stuurt bij waar nodig. Kortom, uw zorgen worden uit handen genomen, zodat u met veel plezier uit kunt kijken naar de uiteindelijk perfect gerealiseerde verbouwing of uw nieuwbouw gebouwde (vakantie)woning.

Nieuwbouw

Als particulier is een nieuwbouwproject vaak best ingewikkeld, immers, u doet dit waarschijnlijk niet vaak genoeg om er ervaring in te krijgen. Met een nieuwbouwproject heeft u met andere zaken te maken dan bijvoorbeeld bij een verbouwing. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het lokale bestemmingsplan en de voorschriften van de gemeentelijke bouwverordening, om er maar eens twee te noemen.

Voor veel particulieren is een nieuwbouwproject, mede door teken-, reken- en regelwerk een enorm obstakel waarvoor veel kennis vereist is. Er kan financieel en praktisch veel mis gaan wanneer niet de juiste wegen bewandeld worden. Bouwbegeleiders hebben een netwerk van adviseurs met veel lokale kennis in huis, over architectuur, de wet- en regelgeving, de bouw. binnenhuisarchitectuur en styling.

Ze begeleiden uw project van idee, naar concept en via vergunningsaanvraag en gemeentelijke toetsing tot de aannemersselectie. Daarna houden ze toezicht op de kwaliteit van de uitvoering en de uiteindelijke oplevering. Uiteraard zorgen ze ook voor de service en nazorg. Ze houden contact met alle partijen en maken duidelijke en transparante afspraken en leggen deze ook vast.

Renovatie en verbouwen

Bij uw renovatie of verbouwing komt vaak behoorlijk veel kijken en dat is vaak meer dan in eerste instantie voorzien was. Als u zelf niet veel ervaring hebt met verbouwingen kan zelfs een relatief kleine verbouwing al best intimiderend zijn. Door u te laten bijstaan door een bouwbegeleider kunt u uw verbouwing tot een leuke ervaring maken waarbij u in veel gevallen ook nog eens geld kan besparen.

Bij een verbouwing heeft u te maken met een bestaande situatie. U bent dus beperkt in de mogelijkheden door de beperkingen die uw pand met zich meebrengen, soms ook door gemeentelijke richtlijnen.

Toch heeft u wensen, eisen en dromen waaraan uw huis na de verbouwing zou moeten voldoen. Een bouwbegeleider kan u helpen om uw wensen te vertalen in een plan van aanpak en stapt dan gezamenlijk met u in het project. Na de planningsfase moet (in sommige gevallen) een bouwaanvraag bij de gemeente gedaan worden. De bouwbegeleider kan u helpen met al het teken-, reken- en regelwerk. En net zoals bij nieuwbouw de verdere stappen doorlopen om ervoor te zorgen dat uw project volgens plan en budget verloopt. Zo kunt u na de oplevering volledig genieten van uw verbouwde woning.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca