Al geruime tijd brengt geld op een bankrekening weinig tot niets op. Vandaar dat steeds meer wordt besloten om vastgoed aan te kopen. Meestal voor de verhuur, want verhuur levert vaak een goed rendement op. De verhuuropbrengst is in Spanje belast tegen 19% (tarief 2021). Van de opbrengst mogen een aantal kosten worden afgetrokken die direct met de verhuur te maken hebben, zoals de inboedel- en opstalverzekering, noodzakelijke reparaties, vuilnisbelasting en hypotheekrente.
Veel ondernemers hebben hun vermogen in een vennootschap zitten en willen dat vermogen gebruiken om vastgoed aan te kopen. Helaas moet er fiscaal worden afgerekend als er vermogen uit de vennootschap wordt gehaald; dividend- of inkomstenbelasting. Als er geld wordt geleend van de vennootschap voor de aankoop moet er een leningsovereenkomst worden opgesteld met onder andere een marktconforme rente. Vandaar dat vaak wordt overwogen om aan te kopen met een vennootschap.
Een veel gestelde vraag aan de Spaanse adviseur is of het verstandig is om vastgoed aan te kopen in privé of op naam van een vennootschap.
Deze vraag moet eerst worden gesteld aan de Nederlandse adviseur. De beslissing over de aankoop van vastgoed met een vennootschap of in privé of direct op naam van de kinderen hangt namelijk af van vele factoren, zoals de familiesituatie, de samenstelling van het vermogen in de vennootschap, het moment waarop het vermogen in de vennootschap liquide moet zijn om een pensioenvoorziening uit te keren etc. Deze factoren zijn bekend bij de Nederlandse adviseur. Het is tevens van belang duidelijk te hebben wat het doel is van de aankoop. Is de aankoop bestemd voor de verhuur? Is de aankoop bestemd voor doorverkoop na een verbouwing? En is het de bedoeling om meer onroerende goederen aan te kopen of niet?
Als er is overlegd met de Nederlandse adviseur en het antwoord over het doel van de aankoop van het vastgoed duidelijk is, dan is het van belang om contact op te nemen met de Spaanse adviseur.
Om een gefundeerde beslissing te nemen of een vastgoed in privé of met een vennootschap moet worden aangekocht beoordelen wij 4 fases, namelijk de aankoopfase, de bezitsperiode, het verkoopmoment en het overlijdensmoment. Er zijn geen significante verschillen tijdens de aankoopfase en op het verkoopmoment van verkoop voor een privépersoon of voor een vennootschap. De grote verschillen kunnen zitten in de bezitsperiode en op het overlijdensmoment.
Als de eigenaar van een vastgoed een privépersoon is, dan moet er in Spanje jaarlijks inkomstenbelasting worden betaald en als de woning wordt verhuurd, de belasting over de verhuuropbrengst. Als de eigenaar van een vastgoed een vennootschap is, dan eist de Nederlandse belastingdienst dat er een verhuuropbrengst moet worden geboekt in de vennootschap. Deze verhuuropbrengst is in Spanje belast.
Als de eigenaar een privépersoon is en overlijdt, dan vallen de bezittingen gelegen in Spanje onder de Spaanse erfbelasting. Als de eigenaar een vennootschap is, dan is er geen erfbelasting verschuldigd als de vennootschap kan aantonen dat de vennootschap niet wordt gebruikt als ‘schil’ om in Spanje erfbelasting te vermijden.
Dit artikel is verzorgd door:
Euro Economics Marbella