Programma’s als Ik Vertrek, Het Roer Om en het Britse A Place in the Sun trekken al jarenlang miljoenen kijkers. Het concept is eenvoudig: mensen laten hun vertrouwde leven achter zich en beginnen aan een nieuw avontuur in het buitenland. Vaak in Spanje.

De kijker ziet prachtige villa’s, indrukwekkende uitzichten en enthousiaste gezinnen die hun droom najagen. Maar minstens zo vaak zien we grotere en kleinere bouwprojecten die uitlopen, boze aannemers, gemeentevergunningen die ontbreken, budgetten die worden overschreden en de zo mooie verwachtingen die, zo lijkt het, botsen met de werkelijkheid.

Hoewel televisieprogramma’s uiteraard graag de uitersten laten zien voor de kijkcijfers, bevatten ze vaak ook waardevolle lessen. Veel van de problemen die op televisie ontstaan, kunnen namelijk ook voorkomen bij mensen die vastgoed willen aankopen aan de Spaanse Costa’s.

Gelukkig zien wij in de praktijk dat de meeste aankooptrajecten juist wél succesvol verlopen, mits kopers zich goed voorbereiden en de juiste begeleiding inschakelen.

Gelukkig zijn de meeste fouten eenvoudig te voorkomen wanneer u weet waar u op moet letten.

1. Verliefd worden op een woning vóór u de omgeving kent

Veel mensen worden tijdens een vakantie verliefd op een woning. Het uitzicht is prachtig, het terras ligt perfect op de zon en de prijs lijkt aantrekkelijk. Maar een woning koopt u niet alleen voor de stenen. U koopt ook de omgeving.

Hoe is het er in de winter? Wel winterzon in de tuin of op terras? Hoe ver is het naar voorzieningen? Loopafstand of op de fiets even naar de supermarkt of koffietentje. Woont u tussen permanente bewoners of vooral vakantiegangers? Zijn er voldoende voorzieningen en activiteiten buiten het hoogseizoen of is een groot deel van de horeca en dienstverlening gesloten?

Een woning kunt u vaak nog prima aanpassen. De directe omgeving niet.

2. Denken dat alles in Spanje hetzelfde werkt als Nederland

Een veelvoorkomende vergissing is de verwachting dat alles in Spanje op dezelfde manier geregeld is als in Nederland. Procedures, vergunningen, regelgeving en administratieve processen kunnen behoorlijk verschillen.

Waar Nederlanders gewend zijn aan snelle antwoorden en duidelijke procedures, verloopt het proces in Spanje vaak toch wat anders. Dat betekent niet dat het slechter is, maar wel dat lokale kennis essentieel is.

Juist hier ontstaan veel problemen die eenvoudig voorkomen hadden kunnen worden met de hulp van lokale professionals zoals aankoopmakelaars, advocaten, fiscalisten en architecten.

3. Alleen vertrouwen op de verkopende makelaar

In Nederland is het gebruikelijk om een aankoopmakelaar in te schakelen. In Spanje gebeurt dat door de buitenlandse kopers nog steeds veel minder of niet. Veel mensen realiseren zich niet dat de makelaar die de woning aanbiedt in eerste instantie natuurlijk de belangen van de verkoper vertegenwoordigt, want die is tenslotte de opdrachtgever van de verkopende makelaar.

Dat betekent niet dat er sprake is van kwade bedoelingen, maar wel dat de belangen van koper en verkoper niet altijd volledig identiek zijn. U bent zelf verantwoordelijk voor uw onderzoek en uiteindelijke beslissingen.

Een onafhankelijke aankoopbegeleider kijkt juist naar uw belangen en helpt u bij het beoordelen van de woning, de locatie, de prijsstelling en de juridische situatie samen met hun netwerk van specialisten.

4. Onvoldoende onderzoek naar de juridische situatie

Een woning kan er aan de buitenkant prima uitzien en toch meerdere aandachtspunten bevatten. Denk aan:

• Niet-geregistreerde uitbreidingen.
• Zwembaden zonder correcte registratie.
• Openstaande schulden (binnen een vereniging van eigenaren of bij nutsbedrijven).
• Onjuiste kadastrale gegevens.
• Ontbrekende vergunningen uit het verleden.

In veel afleveringen van Ik Vertrek zien we regelmatig problemen ontstaan doordat mensen aannemen dat alles klopt zonder dit vooraf goed te laten controleren bij de juiste instanties.

5. Het budget volledig besteden aan de aankoopprijs

Veel kopers richten zich uitsluitend op de vraagprijs van een woning. Maar de aankoopprijs is slechts een deel van het totale plaatje. Naast de woning zelf krijgt u te maken met kosten zoals:

• Overdrachtsbelasting of btw (afhankelijk van regio in Spanje).
• Notariskosten.
• Registratiekosten.
• Juridische begeleiding.
• Eventuele verbouwingen, leges en vergunningen.

• Lopende kosten voor beheer, tuinonderhoud, zwembadonderhoud, alarmopvolging en nutsvoorzieningen. Zeker wanneer een woning niet permanent wordt bewoond, lopen deze kosten gewoon door.

Wie zijn volledige budget reserveert voor de aankoop, kan later voor verrassingen komen te staan. Een realistische begroting voorkomt onnodige stress. Vergeet de maandelijkse kosten ook niet.

6. Denken dat emigreren hetzelfde is als vakantie vieren

Dit is misschien wel de meest onderschatte “fout”.

Tijdens een vakantie beleeft u Spanje op zijn mooist. U bent lekker vrij, ontspannen en geniet van alles wat de omgeving te bieden heeft. Permanent wonen is echter iets anders, je woont in een vakantieland en de dagelijkse beslommeringen komen ook hier op de agenda.

U krijgt te maken met administratie, belastingen, verzekeringen, gezondheidszorg en praktische zaken die tijdens een vakantie nauwelijks zichtbaar zijn.

Dat betekent niet dat wonen in Spanje minder aantrekkelijk is. Integendeel. Maar het vraagt wel om een realistische voorbereiding. Mensen die succesvol emigreren, zijn meestal niet degenen die impulsief vertrekken, maar juist degenen die zich goed voorbereiden.

7. Geen plan maken voor de toekomst

Veel kopers richten zich volledig op de aankoop van de woning, maar denken minder na over de jaren daarna.

Wat gebeurt er wanneer u permanent resident wordt? Hoe zit het met uw pensioen? Wat betekent dit voor uw fiscale situatie? Hoe zijn zaken geregeld rondom schenkingen en nalatenschappen?

Vooral pre-pensionado’s doen er verstandig aan om al vóór de aankoop naar deze onderwerpen te kijken en deze zaken vóór vertrek helder in kaart te brengen om onaangename verrassingen na emigratie te voorkomen.

Een woning kopen in het buitenland is vaak het begin van een nieuwe levensfase, juist daarom verdient dit proces ook de lange termijn aandacht.

8. Denken dat u alles zelf moet regelen

Een opvallende overeenkomst tussen veel televisieprogramma’s is dat men vaak probeert alles zelf uit te zoeken. Dat lijkt logisch, want tenslotte lijkt internet tegenwoordig op vrijwel iedere vraag een antwoord te hebben.

Toch blijkt in de praktijk dat lokale en regionale regelgeving, fiscale vraagstukken en juridische procedures vaak specialistische kennis vereisen. De juiste begeleiding voorkomt niet alleen fouten, maar levert vaak ook rust, duidelijkheid en uiteindelijk betere beslissingen op.

Dromen zijn prachtig, voorbereiding is essentieel

Programma’s zoals Ik Vertrek, Het Roer Om en A Place in the Sun laten zien dat een leven in Spanje voor veel mensen een droom is die werkelijkheid kan worden.

De Costa Blanca trekt jaarlijks duizenden Nederlanders en Belgen die op zoek zijn naar meer zon, een hogere levenskwaliteit en een nieuwe fase in hun leven.

De meeste emigratieverhalen eindigen gelukkig niet zoals op televisie. Maar vrijwel alle succesvolle verhalen hebben één overeenkomst: een goede voorbereiding!

Bent u zelf aan het oriënteren op een woning aan de Costa Blanca? Dan is onafhankelijk aankoopadvies vaak één van de belangrijkste investeringen die u kunt doen. Bij House Doctor Costa Blanca begeleiden wij kopers gedurende het volledige aankoopproces en helpen wij u om valkuilen te vermijden die wij dagelijks in de praktijk tegenkomen.

Omdat een leven in Spanje veel meer omvat dan alleen vastgoed, werken wij daarnaast samen binnen Spanjeplein. Hierdoor heeft u toegang tot een netwerk van specialisten op het gebied van fiscaliteit, juridische begeleiding, verzekeringen, financieringen, erfrecht en emigratie.

Het gaat niet om het zoeken maar om het vinden van uw droomwoning, maar ook ervoor zorgen dat de stap naar Spanje goed en toekomstbestendig wordt geregeld.

Want dromen over Spanje is eenvoudig. Succesvol wonen in Spanje begint met de juiste voorbereiding. En daar helpen wij u graag bij.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

De belastingdienst legt steeds vaker boetes op, zelfs voor kleine fouten. Het recht om hiertegen bezwaar te maken of beroep in te stellen is echter wettelijk beschermd. Daarom kunnen er goede redenen zijn om een boete niet zonder meer te accepteren.

De afgelopen jaren heeft de belastingdienst (Hacienda of AEAT) het gebruik van administratieve boetes aanzienlijk uitgebreid. Wat vroeger was voorbehouden aan duidelijke gevallen van belastingfraude, wordt nu ook toegepast op alledaagse situaties zoals een aangifte die niet correct is ingevuld, een leeg vakje of een cijfer dat niet overeenkomt met de eigen gegevens van de AEAT. In verschillende gevallen hebben we zelfs gezien dat er dubbele sancties worden opgelegd: één voor het verkeerd invullen van de aangifte en een tweede voor dezelfde fout op grond van een andere bepaling van de Algemene Belastingwet.

Nog zorgwekkender is dat in sommige gevallen belastingplichtigen worden bestraft die bezwaar maken tegen een aanslag, louter en alleen omdat ze bezwaar maken, onder het voorwendsel van ‘belemmering van de overheid’. De impliciete boodschap is duidelijk: betaal nu en stel geen vragen. Naar onze mening gaat deze praktijk veel verder dan de legitieme uitoefening van de sanctiebevoegdheid van de staat.

De sanctiebevoegdheid is niet onbeperkt

De bevoegdheid om sancties op te leggen behoort toe aan de staat en zoals elke openbare bevoegdheid is deze onderworpen aan grondwettelijke waarborgen. Deze zijn van toepassing op administratieve procedures, net zoals ze ook van toepassing zijn in het strafrecht. De Spaanse grondwet, de Algemene Belastingwet (Wet 58/2003) en het Europese mensenrechtenrecht leggen fundamentele beperkingen op aan de wijze waarop sancties kunnen worden opgelegd. De belangrijkste daarvan zijn:

• Vermoeden van onschuld. De bewijslast voor de belastingovertreding rust volledig bij de belastingdienst. Een belastingplichtige kan niet worden bestraft louter omdat hij een onjuist formulier heeft ingediend; de overheid moet opzet of grove nalatigheid aantonen. Vaak keert de overheid echter de bewijslast om, waardoor het aan jou is om te bewijzen dat zij ongelijk hebben.
• De zwaarte van de boete moet in verhouding staan tot de ernst van het gedrag. Het opleggen van de maximale sanctie voor een simpele fout is in veel gevallen juridisch onhoudbaar.
• Effectieve rechtsbescherming. Elke belastingplichtige heeft het recht om elk administratief besluit aan te vechten voor een onafhankelijke rechtbank. Dit is geen voorrecht; het is een grondwettelijk recht dat is vastgelegd in artikel 24 van de Spaanse grondwet.

 Waarom u niet bang hoeft te zijn om tegen een sanctie in beroep te gaan

Een van de belangrijkste praktische kenmerken van het Spaanse belastingrecht is dat sancties automatisch worden opgeschort vanaf het moment dat er beroep tegen wordt aangetekend. Vanaf het indienen van een beroep tot herziening of een administratief hoger beroep tot de definitieve uitspraak in de procedure, inclusief de gerechtelijke procedure, waar de opschorting uitdrukkelijk moet worden aangevraagd, brengt de sanctie geen rente op. Ze wordt gewoon opgeschort.

Dit verschilt fundamenteel van de voorlopige aanslag die aanleiding gaf tot de boete. De aanslag zelf, of het nu gaat om de IRPF, de IRNR of de meerwaardebelasting, brengt wel rente op en moet in veel gevallen afzonderlijk worden afgehandeld. We hebben dit in eerdere artikelen uitvoerig uitgelegd. Maar de boete zelf wordt, zodra er beroep tegen is aangetekend, opgeschort.

Het instrument van de Belastingdienst: korting bij betaling zonder beroep

Er is een belangrijk nadeel verbonden aan het aanvechten van een boete dat goed begrepen moet worden: men verliest het recht op de korting die de Belastingdienst biedt bij snelle betaling en instemming met de boete. In het algemeen geeft het accepteren van een boete zonder bezwaar of beroep recht op een korting van maximaal 40% (of in bepaalde gevallen zelfs meer). Deze korting vervalt zodra er bezwaar of beroep wordt ingesteld.

Dit is precies het mechanisme waarvan de Belastingdienst lijkt te profiteren. Door sancties op te leggen voor kleine fouten en tegelijkertijd een aanzienlijke korting aan te bieden bij aanvaarding, creëert de overheid een economische prikkel die het aanvechten ontmoedigt.

Als hier de kosten van juridische vertegenwoordiging bij worden opgeteld, zullen veel belastingplichtigen, vooral degenen die te maken hebben met kleinere bedragen, tot de conclusie komen dat verzet niet de moeite waard is. Wij begrijpen deze redenering, maar vinden deze ook juridisch problematisch. Het systeem mag niet functioneren als een commerciële onderhandeling. Sancties moeten gebaseerd zijn op een solide juridische grondslag; ontbreekt die, dan mogen zij niet in stand blijven.

Wat moet je doen als je een kennisgeving ontvangt?

Als je een kennisgeving van de belastingdienst ontvangt die je onjuist acht, of het nu gaat om de inkomstenbelasting, dubbele belasting tussen landen, vermogenswinstbelasting, de belasting voor niet-residenten of enige andere belasting, accepteer deze dan niet automatisch. Lees deze zorgvuldig door. Controleer de termijn voor het instellen van beroep en vraag juridisch advies voordat deze termijn verstrijkt.

De termijnen in belastingprocedures zijn strikt en kunnen over het algemeen niet worden verlengd. Een onjuiste aanslag of een onevenredige boete die niet tijdig wordt aangevochten, wordt definitief en kan worden uitgevoerd. Als die termijn eenmaal is verstreken, kan er nog maar weinig worden gedaan.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell

Lex Foris International Law