Met de zomer in aantocht en veel mensen die op vakantie gaan, stijgt helaas ook het aantal inbraken. In Spanje alleen al werden in 2023 meer dan 60.000 inbraken gemeld, met een gemiddeld verlies van ongeveer 1.600 euro per inbraak. Het is dus cruciaal om je huis goed te beveiligen voordat je vertrekt. In dit artikel delen we enkele essentiële tips om inbraken te voorkomen en leggen we uit wat je moet doen als je toch slachtoffer wordt van een inbraak.

Tips om Inbraken te Voorkomen

1. Controleer Deuren en Ramen

Zorg ervoor dat alle deuren en ramen goed zijn afgesloten voordat je op vakantie gaat. Overweeg het gebruik van sloten met meerdere punten voor extra veiligheid.

2. Gebruik Altijd de Sleutel

Vergrendel altijd de deur met de sleutel, zelfs als je maar een korte tijd weg bent. Dit voorkomt eenvoudig toegang voor inbrekers.

3. Controleer Je Alarmsysteem

Als je een alarmsysteem hebt, controleer dan of het goed functioneert en recent is gecontroleerd. Een goed werkend alarmsysteem kan een belangrijke afschrikking zijn.

4. Verstop Geen Sleutels

Laat geen sleutels achter op voorspelbare plaatsen zoals onder de mat of in de brievenbus. Inbrekers weten vaak zulke verstopplekken te vinden.

5. Vermijd Volledig Gesloten Rolluiken

Het volledig sluiten van je rolluiken kan een teken zijn dat je huis leeg is. Vraag een vriend of buur om af en toe je rolluiken op te tillen of te sluiten om een bewoonde indruk te geven.

6. Laat Geen Waardevolle Voorwerpen Achter

Probeer waardevolle spullen zoals geld, juwelen en belangrijke documenten niet thuis achter te laten. Bewaar deze op een veilige plek buiten je woning of veilig opgeborgen in een kluis.

7. Houd de Elektriciteit Aan

Zorg ervoor dat de elektriciteit aan blijft, ook al is het maar minimaal. Een uitgeschakelde deurbel kan een teken zijn dat je niet thuis bent.

8. Fotografeer Waardevolle Spullen

Maak foto’s van waardevolle voorwerpen en noteer serienummers. Dit helpt bij het terugvinden van je spullen en is nuttig voor verzekeringsclaims.

9. Wees Voorzichtig met Social Media 

Plaats geen berichten over je vakantieplannen op sociale media. Dit kan inbrekers informeren over je afwezigheid en je huis kwetsbaar maken.

10. Verzeker Je Huis

Een goede inboedelverzekering kan je beschermen tegen de financiële gevolgen van diefstal. Controleer of je verzekering voldoende dekking biedt en pas deze indien nodig aan.

Wat Te Doen Als er is Ingebroken

1. Raak Niets Aan 

Als je ontdekt dat er is ingebroken, verplaats dan niets. Het bewaren van de oorspronkelijke situatie helpt de politie bij het verzamelen van bewijs.

2. Doe aangifte bij de politie

Het is van belang aangifte te doen bij de politie. Dit voor zowel het eventueel terug kunnen vinden van de gestolen eigendommen, maar ook is het nodig deze te hebben om een claim in te kunnen dienen bij de verzekeraar.

3. Maak een Gedetailleerde Lijst 

Maak een gedetailleerde lijst van alle gestolen en beschadigde spullen. Voeg, indien mogelijk, facturen of andere bewijsstukken toe om je verlies te documenteren.

4. Informeer Je Bank

Als gestolen voorwerpen informatie bevatten over je financiële gegevens of officiële documenten, neem dan contact op met je bank en andere relevante instellingen.

5. Meld de Inbraak bij Je Verzekeraar 

Neem contact op met je verzekeringsmaatschappij om een claim in te dienen. Gebruik je lijst van gestolen goederen en bijbehorende bewijsstukken om je claim te onderbouwen. Verzekeringen kunnen claims dekken voor zowel schade aan de inhoud als de woning zelf.

Hoewel je met deze tips de kans op een inbraak kunt verkleinen, kan geen enkele maatregel volledige zekerheid bieden. Door voorbereid te zijn en proactief te handelen, kun je echter de impact van een mogelijke inbraak minimaliseren. Vergeet niet om een inventaris van je waardevolle spullen bij te houden, zodat je de noodzakelijke stappen sneller en eenvoudiger kunt nemen als dat nodig is.

Dit artikel is verzorgd door:

Ilse Burggraaf

Directeur Hypotienda

Hypotienda

De Spaanse wetgeving heeft een specifieke wet voor de verhuur van woningen welke door de jaren heen meerdere malen is veranderd, vooral wanneer het gaat over de duur van de contracten. Zo was de minimum duur van een huurcontract voor een woning in 1995 5 jaren, wat in 2013 werd veranderd naar 3 jaren, en in 2019 weer terug naar 5 jaren en zelfs 7 jaren wanneer de verhuurder een vennootschap is.

Vervolgens bepaalt de wet ook de maximum duur, zowel tot 2013 als vanaf 2019 stelt de wet vast dat een contract van 5 jaren met maximaal 3 jaren mag worden verlengd. In de jaren tussen 2013 en 2019 werd gewisseld tussen een verlenging van maximaal 1 jaar of 3 jaren.

Met andere woorden, de wet bepaalt specifiek hoe lang een contract van een huurwoning mag doorlopen zonder dat een nieuw contract nodig is. Momenteel is de maximale duur 5 jaren plus 3 jaren verlenging, dus 8 jaren. Dit heeft te maken met het standpunt van de wetgever dat huurcontracten tijdelijk moeten zijn en niet oneindig mogen voortduren.

Wat gebeurt er na afloop van de maximale duur?

De wet is heel precies wanneer het gaat om het vaststellen van de maximale duur van het huurcontract, maar zegt vervolgens niets over wat daarna moet gebeuren. Wat nou als de maximale duur is afgelopen en zowel de huurder als verhuurder negeren dit? Woont de huurder dan ineens illegaal? Moet de huurder nog wel huur blijven betalen, of is hij/zij dan ineens een kraker? Dit vraagstuk is precies waar de Spaanse Hoge Raad zich over heeft uitgesproken in haar arrest van 31 maart 2021.

Korte situatieschets van het arrest

In het genoemde arrest gaat het om een zaak waarbij een woning eerst wordt verhuurd en vervolgens 18 jaren later wordt verkocht aan derden. Deze derden willen dat de huurder de woning oplevert omdat het contract zou zijn verlopen, maar de huurder, die al die tijd wel lekker heeft gewoond en zijn huur heeft betaald, wil lekker blijven zitten.

In dit specifieke geval is de wetgeving uit 1995 van toepassing, waardoor het contract een maximale looptijd had van 5 jaren en drie jaren verlenging. Het contract zou, op grond van deze berekeningen, in 2006 zijn afgelopen, en pas in 2018 werd de uitzettingsprocedure gestart.

De stilzwijgende vernieuwing van het huurcontract

Het arrest baseert zich op het artikel 1566 van het Spaande Burgerlijk Wetboek dat letterlijk bepaalt dat:

“Wanneer een huurder, met goedkeuring van de verhuurder, vijftien dagen van de gehuurde zaak gebruik blijft maken na afloop van het contract, dan wordt begrepen dat deze stilzwijgend wordt vernieuwd voor de termijn als bedoelt in artikelen 1577 en 1581, tenzij voorafgaand een kennisgeving heeft plaatsgevonden.”

Vervolgens citeert de Hoge Raad haar eigen arrest van 26 september 2018 waarin zij al bepaalde dat na afloop van de termijn sprake is van een vernieuwing van het contract, dus geen verlenging maar een nieuw contract, met stilzwijgende goedkeuring door de contractpartijen.

Om te kunnen spreken van een stilzwijgende goedkeuring is het voldoende dat de huurder 15 dagen na afloop van het contract in de woning blijft en dat de verhuurder in de termijn niets doet om de beëindiging van het contract te handhaven of de huurder te vragen de woning te verlaten.

De duur van het nieuwe contract

Op het nieuwe contract zijn dezelfde voorwaarden van toepassing als op het oude contract. Wat hierbij wel kan veranderen is de duur. Voor de minimale en maximale duur moet namelijk worden gekeken naar de wetgeving die van toepassing is op dat moment.

Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat een contract waar bij ondertekening een minimum van 3 jaren en maximum van 4 jaren voor was vastgesteld, zich omzet in een contract van mínimaal 5 jaren met drie jaren verlenging. Dit is een looptijd die twee keer zo lang is als het vorige contract.

Voorbeeld berekening

In de zaak die aanhangig was gemaakt bij de Hoge Raad was het contract getekend in 1998. De procedure werd pas gestart in 2018, maar al in 2017 werd een brief gestuurd door de verhuurder waarin de huur werd opgezegd. Ter verduidelijking van hetgeen bovenstaand is uitgelegd, zullen wij in de genoemde zaak de berekeningen van de termijnen uiteenzetten. Voor de duidelijkheid, gezien wijzigingen van wetsartikelen, gaan wij ervan uit dat de huur op 1 januari van de respectievelijke jaren afliep.

Een contract van 1 januari 1998 heeft een maximale duur van 8 jaren, wat dus afloopt op 1 januari 2006.

Een nieuw contract van 1 januari 2006 heeft een maximale duur van 8 jaren, wat afloopt op 1 januari 2014.

Een nieuw contract van 1 januari 2014 heeft een maximale duur van 4 jaren, wat afloopt op 1 januari 2018.

Wanneer de verhuurders in 2017 een brief sturen dat zij de woning opeisen na afloop van het contract, zal geen stilzwijgende vernieuwing plaatsvinden op 1 januari 2018 (officieel 15 dagen later, zoals uitgelegd), en dus is het contract beëindigd en moet de huurder de woning verlaten.

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law

Een woning, tweede woning of vakantiewoning in Spanje kopen is momenteel een goede investering. Natuurlijk is één en ander afhankelijk van de aankoopprijs, de locatie, de faciliteiten in de buurt en nabijheid van de stad of de kust. Houd er echter rekening mee dat externe omstandigheden kunnen wijzigen of recent veranderd zijn, hoe goed je alles ook controleert. Zelfs als alle seinen op groen staan, dien je in het achterhoofd te houden dat er een kleine kans bestaat dat de lokale wet- en regelgeving met de jaren kan wijzigen. Maar als je goed geïnformeerd bent, zal je niet snel voor verrassingen komen te staan.

Zo werkt bijvoorbeeld het Spaanse ministerie voor Ecologische Transitie momenteel, in het 2de kwartaal 2024, aan een nieuwe wijziging van de ‘Ley de Costas’ (Algemene Kustverordening). In 2022 was deze wet al aangepast, maar door een procedurefout diende een deel van de tekst herschreven te worden.

Teneinde de kustlijn te beschermen tegen de stijgende zeespiegel, zal de aangepaste wet naar verwachting, de overheid in staat stellen om onroerend goed en percelen aan de eerste kustlijn, te onteigenen. Dit is natuurlijk alleen van toepassing indien het pand in een “risicogebied” ligt direct aan de kust, dus in de duinen, eerste lijn, direct aan strand, etc. Dit betreffen zowel woningen, appartementen als horeca objecten. Eigenaren zijn dan feitelijk geen eigenaar meer, maar ontvangen een concessie/gebruiksrecht voor 30 jaar, op individuele basis al dan niet te verlengen met nog eens 30 jaar en met een maximum van 75 jaar. (De exacte regels zijn nog niet bekend).

De eigenaar heeft na onteigening toestemming van de overheid nodig voor diverse handelingen, zoals het overdragen van de concessie, een hypotheek nemen op de woning of het uitvoeren van aanpassingen of verbouwingen. De eigenaar is dan namelijk geen eigenaar meer, maar heeft slechts een concessie. En natuurlijk bij een nieuwe koper zal een bank geen hypotheek meer verstrekken op een concessie, want de bank wil een onderpand als zekerheidsstelling bij het verstrekken hiervan.

Op dit moment zie je ook meer villa’s te koop staan en dit kan betekenen dat de eigenaren reeds geïnformeerd zijn door de overheid dat hun panden onder deze nieuwe wet vallen en men probeert om de natuurlijk in eerste instantie zeer aantrekkelijke panden te verkopen voordat het “te laat” is. De kopers moeten “cash buyers” zijn en geen financiering nodig hebben, dus dit maakt het nu al lastiger op diverse plekken langs de kustlijn om deze prachtige locaties te verkopen. Ook hebben nieuwbouw appartementencomplexen vertraging met de verstrekking van bouwvergunningen i.v.m. de toetsing aan de nieuwe eisen.

De “Ley de Costas” kan echter ook bij een niet-stijgende zeespiegel de overheid het recht geven om de maritieme zone te herdefiniëren. Als eigenaar kan je bezwaar maken tegen de herdefiniëring, maar de kans om te winnen is niet groot. De onteigening van strandappartementen, hotels en andere onroerende goederen in kustgebieden zal onvermijdelijk leiden tot vele juridische procedures. Veel eigenaren zullen bezwaar maken en compensatie-eisen indienen. De eerste procedures lopen ondertussen al nadat de 2022 aanpassingen gedaan zijn.

Daarnaast kan er lokaal bijvoorbeeld ook paal en perk gesteld worden aan (vakantie) verhuurvergunningen, op gemeentelijke basis. Ook al is er op dit moment een vergunning verstrekt, dit is geen garantie dat deze na verkoop automatisch meeverhuist naar de nieuwe eigenaar.

Ook gaat het energielabel een belangrijkere rol spelen per 2030 want men mag geen panden meer verkopen met energielabel score van E en lager dus men zal moeten investeren in de komende jaren om de panden op minimaal D score te krijgen. De exacte invulling en uitvoering is nog niet bekend, maar 2030 is niet heel ver weg dus ook deze wetswijziging zal impact gaan hebben op de onroerend goed markt in Spanje.

Maar geen paniek! De wijzigingen in wet- en regelgeving gaan doorgaans niet in van vandaag op morgen. Houd de lokale politiek in de gaten en volg het lokale nieuws zodat je weet wat er speelt in jouw gemeente. Werk bovenal met een betrouwbare, lokaal goed ingevoerde makelaar en advocaat, laat je goed informeren en koop met een gerust hart je droomwoning in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Ronald en Annemarie Maagdenberg

House Doctor Costa Blanca

De “speciale regeling voor verplaatste arbeiders”, in de volksmond bekend als de Beckham regeling voor Expats, is een regeling die specifiek is bedoeld om talent naar Spanje te halen. Deze bestaat sinds 2005, maar heeft in 2023 een aanpassing gekregen om het nog aantrekkelijker te maken voor buitenlanders om in Spanje te komen wonen en werken. Dit laatste als gevolg van het nieuwe fenomeen ‘digital nomad’, mensen die niet locatie gebonden zijn voor het uitvoeren van hun werk.

Overweeg je naar Spanje te emigreren, of ben je vorig jaar naar Spanje geëmigreerd, dan is het volgende wellicht interessant om te bestuderen.

De regeling geeft bepaalde fiscale voordelen in de inkomstenbelasting, ofwel Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (“IRPF”). De verschillen hebben voornamelijk te maken met de toepasselijke belastingtarieven en het inkomen dat wordt belast.

Voordelen: gunstig tarief en bepaald inkomen uit buitenland wordt niet belast

Een van de voordelen van de Beckham regeling is dat inkomsten tot € 600.000 worden belast tegen een vast tarief van 24% en het overschot boven dit bedrag tegen 47%. Als de regeling niet van toepassing zou zijn, zou het belast worden tegen een progressief belastingtarief dat kan oplopen tot bijna 53,50% (tarief voor inwoners van deelstaat Valencia over inkomsten 2023).

Met deze maatstaf is het vooral interessant voor mensen met hoge inkomsten. De reden dat het niet interessant is voor de lagere inkomens is dat de reguliere belastingtarieven zelfs nihil kunnen zijn voor belastingbetalers met een laag inkomen. Naarmate het inkomen toeneemt, nemen ook de belastingtarieven toe.

Het is niet gemakkelijk om te zeggen waar de drempel ligt. Het gecompliceerde belastingstelsel in Spanje biedt een tarief dat afhankelijk is van waar je woont. In zijn algemeenheid zou ik inkomens boven de € 50.000 per jaar adviseren om een analyse te laten maken of de Beckham regeling voordeliger is.

Onder deze regeling wordt alleen het in Spanje gegenereerde inkomen belast met het voordelige tarief, met uitzondering van inkomen uit arbeid. Dit houdt in dat inkomsten uit het buitenland zoals huuropbrengsten, dividenden, rente, vermogenswinst, enz. in Spanje zijn vrijgesteld van heffing.

Een ander voordeel van de Beckham regeling is dat je alleen vermogensbelasting hoeft te betalen over vermogen dat zich in Spanje bevindt, in tegenstelling tot de reguliere regeling op grond waarvan vermogensbelasting betaald moet worden over het wereldvermogen. Afhankelijk van waar je woont, kan het belastingtarief oplopen tot 3,5% onder de reguliere tarieven.

Een ander klein voordeel is dat je geen verplichting hebt je vermogen in het buitenland op te geven (Model 720).

De regeling geldt ook voor de gehuwde partner en kinderen onder de 24 jaar, mits deze gezinsleden ook daadwerkelijk binnenlands belastingplichtigen worden (fiscaal resident in de volksmond) en aan een aantal andere eisen voldoen.

Nadelen: geen aftrek of andere fiscale voordelen

Het voordeel van de gunstige tarieven heeft zoals ook al gezegd een nadeel voor de mensen met lagere inkomens.

Onder de Beckham regeling heb je bovendien geen aftrek van kosten of andere voordelen die wel mogelijk zijn onder het reguliere regime, waaronder bijvoorbeeld vrijstelling van het woonforfait toepasbaar op de hoofdwoning, voordelen die gelden voor gezinnen met minderjarige kinderen of bejaarden, voordeel op huurinkomsten uit een in Spanje gelegen woning of aftrek van kosten verband houdende met invaliditeit.

Een ander nadeel kan zijn dat sommige verdragen tussen landen dubbele heffing toestaan als deze regeling wordt gekozen.

Tenslotte geldt, wat geldt voor alle belastingen in Spanje, dat de regels streng zijn en wisselend worden geïnterpreteerd, waardoor er rechtsonzekerheid bestaat met name over de toepassing van dit soort regelingen die relatief complex zijn. Dit maakt dat de reguliere methode van aangifte inkomstenbelasting toch een voorkeur heeft als de verschillen in uitkomst niet groot zijn, of bij twijfel aan het voldoen van de voorwaarden.

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland van Passel

Lex Foris International Law