De Spaanse wetgeving heeft een specifieke wet voor de verhuur van woningen welke door de jaren heen meerdere malen is veranderd, vooral wanneer het gaat over de duur van de contracten. Zo was de minimum duur van een huurcontract voor een woning in 1995 5 jaren, wat in 2013 werd veranderd naar 3 jaren, en in 2019 weer terug naar 5 jaren en zelfs 7 jaren wanneer de verhuurder een vennootschap is.

Vervolgens bepaalt de wet ook de maximum duur, zowel tot 2013 als vanaf 2019 stelt de wet vast dat een contract van 5 jaren met maximaal 3 jaren mag worden verlengd. In de jaren tussen 2013 en 2019 werd gewisseld tussen een verlenging van maximaal 1 jaar of 3 jaren.

Met andere woorden, de wet bepaalt specifiek hoe lang een contract van een huurwoning mag doorlopen zonder dat een nieuw contract nodig is. Momenteel is de maximale duur 5 jaren plus 3 jaren verlenging, dus 8 jaren. Dit heeft te maken met het standpunt van de wetgever dat huurcontracten tijdelijk moeten zijn en niet oneindig mogen voortduren.

Wat gebeurt er na afloop van de maximale duur?

De wet is heel precies wanneer het gaat om het vaststellen van de maximale duur van het huurcontract, maar zegt vervolgens niets over wat daarna moet gebeuren. Wat nou als de maximale duur is afgelopen en zowel de huurder als verhuurder negeren dit? Woont de huurder dan ineens illegaal? Moet de huurder nog wel huur blijven betalen, of is hij/zij dan ineens een kraker? Dit vraagstuk is precies waar de Spaanse Hoge Raad zich over heeft uitgesproken in haar arrest van 31 maart 2021.

Korte situatieschets van het arrest

In het genoemde arrest gaat het om een zaak waarbij een woning eerst wordt verhuurd en vervolgens 18 jaren later wordt verkocht aan derden. Deze derden willen dat de huurder de woning oplevert omdat het contract zou zijn verlopen, maar de huurder, die al die tijd wel lekker heeft gewoond en zijn huur heeft betaald, wil lekker blijven zitten.

In dit specifieke geval is de wetgeving uit 1995 van toepassing, waardoor het contract een maximale looptijd had van 5 jaren en drie jaren verlenging. Het contract zou, op grond van deze berekeningen, in 2006 zijn afgelopen, en pas in 2018 werd de uitzettingsprocedure gestart.

De stilzwijgende vernieuwing van het huurcontract

Het arrest baseert zich op het artikel 1566 van het Spaande Burgerlijk Wetboek dat letterlijk bepaalt dat:

“Wanneer een huurder, met goedkeuring van de verhuurder, vijftien dagen van de gehuurde zaak gebruik blijft maken na afloop van het contract, dan wordt begrepen dat deze stilzwijgend wordt vernieuwd voor de termijn als bedoelt in artikelen 1577 en 1581, tenzij voorafgaand een kennisgeving heeft plaatsgevonden.”

Vervolgens citeert de Hoge Raad haar eigen arrest van 26 september 2018 waarin zij al bepaalde dat na afloop van de termijn sprake is van een vernieuwing van het contract, dus geen verlenging maar een nieuw contract, met stilzwijgende goedkeuring door de contractpartijen.

Om te kunnen spreken van een stilzwijgende goedkeuring is het voldoende dat de huurder 15 dagen na afloop van het contract in de woning blijft en dat de verhuurder in de termijn niets doet om de beëindiging van het contract te handhaven of de huurder te vragen de woning te verlaten.

De duur van het nieuwe contract

Op het nieuwe contract zijn dezelfde voorwaarden van toepassing als op het oude contract. Wat hierbij wel kan veranderen is de duur. Voor de minimale en maximale duur moet namelijk worden gekeken naar de wetgeving die van toepassing is op dat moment.

Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat een contract waar bij ondertekening een minimum van 3 jaren en maximum van 4 jaren voor was vastgesteld, zich omzet in een contract van mínimaal 5 jaren met drie jaren verlenging. Dit is een looptijd die twee keer zo lang is als het vorige contract.

Voorbeeld berekening

In de zaak die aanhangig was gemaakt bij de Hoge Raad was het contract getekend in 1998. De procedure werd pas gestart in 2018, maar al in 2017 werd een brief gestuurd door de verhuurder waarin de huur werd opgezegd. Ter verduidelijking van hetgeen bovenstaand is uitgelegd, zullen wij in de genoemde zaak de berekeningen van de termijnen uiteenzetten. Voor de duidelijkheid, gezien wijzigingen van wetsartikelen, gaan wij ervan uit dat de huur op 1 januari van de respectievelijke jaren afliep.

Een contract van 1 januari 1998 heeft een maximale duur van 8 jaren, wat dus afloopt op 1 januari 2006.

Een nieuw contract van 1 januari 2006 heeft een maximale duur van 8 jaren, wat afloopt op 1 januari 2014.

Een nieuw contract van 1 januari 2014 heeft een maximale duur van 4 jaren, wat afloopt op 1 januari 2018.

Wanneer de verhuurders in 2017 een brief sturen dat zij de woning opeisen na afloop van het contract, zal geen stilzwijgende vernieuwing plaatsvinden op 1 januari 2018 (officieel 15 dagen later, zoals uitgelegd), en dus is het contract beëindigd en moet de huurder de woning verlaten.

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law

De belastingdienst, de gemeente en andere overheidsinstanties hebben twee manieren om te communiceren met fysieke personen. De eerste manier is online, via een zogenaamde digitale handtekening. Dit is een Spaanse versie van DigiD. De tweede manier is ouderwets via de post. Beide manieren van berichtgeving kunnen echter problemen opleveren.

Berichtgeving via de digitale handtekening
Wanneer de overheid een bericht stuurt via de digitale handtekening, krijgt u een email dat er een bericht klaar staat in uw map op de website van het betreffende overheidsorgaan. Dit bericht kan enkel worden geopend met de digitale handtekening. Nu is het vaak het geval dat niet-residenten geen digitale handtekening hebben. Dit kan op twee manieren worden omzeild. De eerste manier is het doorgeven van een fiscaal of juridisch vertegenwoordiger met een digitale handtekening. De overheid kan dan het bericht naar deze vertegenwoordiger sturen via de digitale handtekening, welke vervolgens door hem of haar kan worden geopend. Een tweede oplossing is om de gemeente te verzoeken het bericht via de post of email toe te sturen. Over het algemeen wordt het bericht dan alsnog via het genoemde middel verzonden.

Berichtgeving via de post
Deze vorm van berichtgeving is waar in vele gevallen problemen ontstaan die schadelijk kunnen zijn voor degene voor wie het bericht bestemd is. De overheidsinstanties kijken over het algemeen naar het adres wat vermeld staat bij het NIE nummer en sturen het bericht dan vervolgens naar dit adres. Dit kan echter het adres zijn van een oude gestor van 20 jaar geleden die al met pensioen is, maar ook het adres van de Spaanse woning waar u slechts een paar weken per jaar bent.

Voor het betekenen van ontvangst stuurt de overheid een postbode die op het adres bij uw NIE nummer aanbelt en probeert het bericht af te geven. Als niemand gehoor geeft of het bericht aanneemt, zal de postbode nog een poging doen binnen 3 volgende werkdagen. Als ook dan het bericht niet wordt aangenomen of de deur simpelweg niet wordt opengedaan, stuurt de postbode het bericht terug naar de overheidsinstantie die deze heeft verstuurd. Hierna wordt overgegaan tot berichtgeving in het BOE. Het BOE is het “Bolletin Oficial del Estado” wat vergelijkbaar is met het Nederlandse Staatsblad.

Volgens de jurisprudentie is het niet voldoende om de belastingbetaler alleen op deze manier op de hoogte te stellen, maar de overheid lapt dit aan haar laars en houdt het hierbij.

Voorkomen van problemen
De beste manier om te voorkomen dat berichtgevingen verdwijnen of simpelweg niet worden afgeleverd is om in het Spaanse “censo”, of te wel persoonsgegevensregister, een adres op te nemen waar u zeker van weet dat berichten zullen aankomen. Vul vooral in dat u niet-resident bent met uw adresgegevens uit uw land van herkomst, maar ook met een notificatieadres in Spanje. Bij het invullen van enkel een buitenlands adres, zal de overheid alsnog uitgaan van het vorige bekende Spaanse adres.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law

Sinds 1 januari 2021 is de bankcheque in Nederland geen geldig betaalmiddel meer, omdat dit betaalmiddel over het algemeen duurder is dan een overboeking en bovendien veel gevoeliger is voor fraude. Toch wordt in Spanje een bankcheque vaak nog gebruikt, vooral bij het kopen of verkopen van onroerend goed. Betekent dit dat je als koper of verkoper verplicht bent om mee te gaan in dit gebruik en een bankcheque te aanvaarden? Absoluut niet.

De bankcheque
Het gebruik van een bankcheque is in Spanje opgenomen in de “Ley Cambiaria y del Cheque” uit 1985, een wet van 37 jaar geleden welke tot op de dag van vandaag nauwelijks is herzien. Een bankcheque is dus nog steeds een wettelijk betaalmiddel in Spanje. Het gaat om een mandaat aan de bank van de ontvanger om een bepaald bedrag in euro´s – de wet spreekt nog van peseta´s – te betalen aan de ontvanger. In de praktijk wordt bij een koop-verkoop een cheque afgegeven door de bank, waarbij de bank eerst kijkt of er daadwerkelijk voldoende saldo op de rekening staat en dit saldo blokkeert.

Vele Spanjaarden hebben het idee dat zij, door verkrijging van een cheque bij de overdracht, het geld al binnen hebben. Dit is echter onjuist. Het geld staat nog op de rekening van de wederpartij en moet nog overgezet worden. Als de cheque niet binnen de wettelijke termijn van 15 dagen binnen Spanje wordt geïnd, kan de cheque worden teruggetrokken door de betaler en zit de ontvanger zonder geld. Uiteraard kan de betaling naderhand worden gevorderd door de ontvanger, maar dit is een langdurig proces.

Het gebruik van de bankcheque heeft vele nadelen. In Nederland is het momenteel – bijna – onmogelijk om deze te innen. De Nederlandse banken zijn niet verplicht een bankcheque aan te nemen en doen dit over het algemeen dan ook niet. Hoe kun je dan de bankcheque innen? Via een Spaanse of andere buitenlandse bank die wel nog bankcheques accepteert. Als je dan eenmaal een bank hebt gevonden die de bankcheque accepteert, duurt het een aantal dagen voordat het geld op je rekening staat en daar bovenop wordt een forse commissie gerekend voor het ontvangen van de cheque. Dit kan om honderden euro’s gaan.

Het alternatief
Het beste alternatief voor het gebruiken van een bankcheque is het vorderen van een bankoverschrijving naar jouw rekening. Dit kan een Spaanse, Nederlandse, of andere internationale rekening zijn. Bij een overdracht van onroerend goed zal de notaris de overboeking aan de akte hechten om zo de betaling te garanderen. Wanneer de overboeking van een andere bank of uit een ander land wordt gedaan, kan het enige dagen duren voordat het geld binnen is. Dit is echter niet anders dan bij een bankcheque, zoals we hiervoor al hebben aangegeven. Sommige overboekingen zullen direct op jouw rekening staan, ondanks dat het wellicht een internationale betaling is. In Spanje wordt dit een “OMF” overboeking genoemd.

Laat je vooral niet bedriegen door de banken. Een internationale overschrijving mag niet meer kosten dan een nationale overschrijving. Bovendien zijn de eventuele overschrijvingskosten voor rekening van de betaler en meestal niet voor de ontvanger, tenzij hier specifiek voor gekozen wordt. De kosten blijven dus veel lager dan voor een bankcheque en door het aanleveren van een betalingsbewijs met hierop alle gegevens van de betaling, is het beter gegarandeerd dat je je geld zult ontvangen. Het geld is namelijk al van de rekening van de betaler afgeschreven op het moment dat je het betaalbewijs ontvangt. Je hoeft zelf niets meer te doen dan af te wachten tot het geld op jouw rekening wordt bijgeschreven.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law 

In de afgelopen jaren heeft het Spaans Constitutioneel Hof zich meerdere malen uitgesproken over de wetgeving met betrekking tot de plusvalía, en daarbij meer specifiek de berekening van deze belasting. Op 26 oktober 2021 heeft dit Hof wederom arrest gewezen met betrekking tot de plusvalía. Waar wordt precies belasting over geheven en wat heeft het Hof er nog meer over kunnen zeggen?

Belastinggrondslag

Bij de plusvalía wordt er belasting geheven over de waardestijging van de grond waarop uw woning gebouwd is. “Plusvalía” letterlijk vertaald betekent dan ook “meerwaarde”. Het is dus als het ware een tweede winstbelasting, maar dan alleen over de grondwaarde.

De gemeente zou verschillende maatstaven kunnen gebruiken voor het berekenen van deze waarde verhoging, maar heeft gekozen voor een objectieve berekening aan de hand van de grondwaardes van het “Catastro” op het moment van verkoop van de woning. Dit is de grondwaarde aan de hand waarvan de jaarlijkse IBI ook wordt berekend.

Van deze grondwaarde wordt een percentage genomen, vermeerderd met het aantal jaren dat u eigenaar bent geweest van deze woning, tot een maximum van 20 jaar. Welk percentage precies van toepassing is, wordt door de gemeentes vastgesteld. De wet stelt enkel maximum percentages vast. Vervolgens wordt over dit bedrag belasting geheven van maximaal 30%, wederom door de gemeente vast te stellen.

Zoals u kunt zien wordt bij deze berekening niet in acht genomen of u bij de verkoop daadwerkelijk winst heeft gemaakt ofwel dat de waarde van de grond daadwerkelijk is gestegen. Dit is precies waar de verschillende uitspraken van het Spaans Constitutioneel Hof zich over uitspreken.

Het Spaans Constitutioneel Hof

In 2019 heeft het Spaans Constitutioneel Hof al een grote stap in de goede richting gezet toen zij de wetgeving met betrekking tot deze belastingberekening gedeeltelijk nietig verklaarde. Op dat moment was zij van mening dat de wetgeving niet van toepassing mag zijn wanneer er geen winst is gemaakt of wanneer het bedrag aan te betalen belasting hoger is dan de daadwerkelijke winst.

In het nieuwe arrest gaat het Hof nog een stap verder. Het belangrijkste argument wat het Hof meerdere malen in haar arrest herhaalt, is dat een belasting alleen kan worden geheven op grond van de daadwerkelijke economische capaciteit van de belastingbetaler op het moment van verkoop van de woning. Hier mag enkel van worden afgeweken wanneer er sprake is van een objectieve, redelijke en niet arbitraire omstandigheid die toepassing van een berekening zonder in acht name van de economische capaciteit rechtvaardigt.

Het Hof heeft besloten dat een “Plusvalía” zeker wel mag worden geheven, maar niet (enkel) op grond van de berekening die nu in de wet is vastgelegd. De wetgever had een andere berekeningsvorm kunnen vastleggen, waarbij hij zich kon laten inspireren door de vele historische voorbeelden en wetenschappelijke artikelen.

Wat betekent dit voor de belastingbetaler

Op dit moment, na nietig verklaring van de wetsartikelen op grond waarvan de belasting wordt berekend, bestaat er een wettelijke kloof over de vaststelling van de belastinggrondslag. Door het ontbreken van deze grondslag kan de overheid momenteel de belasting niet berekenen, verifiëren, innen of nagaan, waardoor deze ook niet kan worden opgeëist. De wetgever moet de wet wijzigen of aanpassen naar de maatstaven van de grondwet.

Betekent dit dan ook dat eerder betaalde belastingen teruggevraagd kunnen worden? Nee, helaas niet. De nietigheidsverklaring heeft geen terugwerkende kracht. De enige belastingen waarop dit arrest van toepassing zijn, zijn de toekomstige belastingen en de belastingen waar al een bezwaar- of beroepsprocedure tegen loopt bij de gemeente of de rechter. Belastingen die hier niet onder vallen zijn:

• Belastingen die zijn betaald of gevorderd en waartegen geen beroep of bezwaarschriftprocedure loopt op het moment van de uitspraak;
• Belastingen die door de belastingbetaler zijn aangegeven bij de gemeente door middel van een “autoliquidación” en waartegen geen bezwaar is gemaakt.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law 

In Spanje moet er bij de overdracht van onroerend goed veel meer door de partijen zelf geregeld worden dan bij een overdracht in Nederland. Zaken als het het voldoen van de overdrachtsbelasting, het inschrijven in het kadaster, aanmelding gemeente, eventuele aanmelding vereniging van eigenaren, nutsvoorzieningen lijken vanzelfsprekende elementen te zijn, maar het gaat om meer. De koper is in veel gevallen ook aansprakelijk voor betaling van bepaalde belastingen en andere schulden van de verkoper. De Spaanse notaris draagt hier geen zorg voor. Oppassen dus!

De lopende facturen of jaarlijkse belastingen worden over het algemeen pro rata tussen de partijen verrekend. Echter zijn die bedragen vaak pas ná de overdracht bekend. Hiervoor wordt in de meeste gevallen een bedrag ingehouden op de koopsom. Wij raden altijd aan dat dit bedrag blijft staan op de rekening van de advocaat van één van beiden, bij voorkeur de koper.

Wanneer de verkoper geen ingezetene is, dus niet woonachtig in Spanje, moet er rekening gehouden worden met een paar heel belangrijke inhoudingen van ‘onzichtbare’ aansprakelijkheden. Onzichtbaar, omdat deze schulden niet gemeld staan in het kadaster. De koper kan hier alleen achter komen door actief onderzoek te doen. Het gaat om de volgende schulden:

1. De nationale winstbelasting (3% regeling)
2. De gemeentelijke winstbelasting (plusvalía)
3. Onroerende zaak belasting
4. Schulden Vereniging van eigenaren

1. De 3% aanbetaling op de winstbelasting

Bij verkoop van onroerend goed in Spanje moet altijd de aangifte van de winstbelasting worden gedaan. Ook wanneer er geen winst is gemaakt met de verkoop. Als de verkoper inwoner is in Spanje, wordt de winst in de jaarlijkse belastingaangifte opgenomen en is er geen verplichting tot inhouding. Echter, bij niet ingezetenen die verkopen, wordt de koper mede aansprakelijk gehouden.

Het bijzondere hier is dus dat het de kopende partij 3% van de koopprijs moet storten op een rekening van de belastingdienst. Op die manier vangt de Spaanse Belastingdienst niet achter het net als de verkoper terug naar zijn land gaat en geen aangifte doet van de gemaakte winst.

Het is van belang dat de koper deze afdracht op tijd doet, want de verkoper moet met het stortingsbewijs de belastingaangifte doen met betrekking tot de winst (of verlies) die er is gemaakt met de verkoop.

Indien de te betalen winstbelasting hoger is dan het reeds betaalde bedrag (3% van de koopsom), zou de verkoper moeten bijbetalen. Echter, in de praktijk gebeurt dit zelden.

Indien de te betalen winstbelasting lager is dan het reeds betaalde bedrag, kan de verkoper het verschil terugvragen. Een vereiste voor de teruggave van de betaalde 3% is wel dat de verkoper de jaarlijkse inkomstenbelasting voor niet ingezetenen heeft betaald, tenminste over de laatste 4 jaar. Mocht dat niet het geval zijn, dan kan dat alsnog gedaan worden, indien het betalen van die achterstallige belasting met boeterente lager is dan het bedrag dat men terugverwacht.

2. De Plusvalía

Dit is de gemeentelijke belasting over de meerwaarde van de grond. De officiële naam van deze belasting is “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. Deze belasting is gebaseerd op de (toename van de) waarde van de grond zoals deze in het ‘Catastro’ is vastgelegd, en wordt berekend naar een percentage per jaar dat de verkoper de grond in bezit had, met een maximum van 20 jaar. De percentages worden door elke gemeente onafhankelijk vastgesteld.

Ook in het geval van een appartement dient over het deel van de grond dat aan het appartement kan worden toegerekend plusvalía municipal betaald te worden.

Ook voor deze belasting geldt dat de koper hiervoor in principe met de Gemeente moet afrekenen, maar indien de verkoper niet ingezetene is in Spanje, wordt de koper mede aansprakelijk gehouden voor de betaling van deze belasting. In laatstgemeld geval wordt het verschuldigde bedrag dus ingehouden op de koopsom.

3. Onroerende zaak belasting

In het Spaans genoemd “Impuesto sobre Bienes Inmuebles”. Deze belasting wordt ook wel “IBI” genoemd. Gemeentes hebben recht op het vaststellen en innen van deze belasting. Deze wordt over het algemeen geïnd door externe partijen, zoals bijvoorbeeld de Suma in Alicante, en daarom wordt de naam van deze belastingen ten onrechte ook wel eens verward met de naam van deze ondernemingen. Deze belasting wordt vastgesteld aan de hand van de Valor Catastral en de koper kan aansprakelijk worden gesteld voor betaling van deze belasting tot 4 jaar vóór de datum van koop.

4. Schulden Vereniging van eigenaren

De koper kan aansprakelijk worden gesteld voor betaling van alle bijdragen die verschuldigd waren aan de Vereniging van Eigenaren en niet zijn voldaan van het lopend jaar voor de datum van koop en 3 jaar terug.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law 

Wanneer de eigenaar van een woning de hypotheek niet betaalt, heeft de bank het recht om de hypotheek te executeren, wat neerkomt op een openbare verkoop van de woning. Een veel voorkomende situatie is dat de woning is verhuurd. Deze huurder heeft verder niets te maken met de betalingsverplichting van de eigenaar, maar raakt gevangen in de discussie tussen bank en eigenaar waarin de huurder toch mogelijk de rekening gepresenteerd krijgt en huurbescherming kan verliezen.

Als oplossing voor dit probleem heeft de Spaanse wetgever in 2019 een wetswijziging doorgevoerd (RD-ley 7/2019, de 1 de marzo), welke van toepassing is op alle huurcontracten die op of na 6 maart 2019 zijn ondertekend. Voorafgaand aan deze wetswijziging werden huurders niet beschermd tegen uitzetting bij de hypothecaire executie. Wanneer de bank de woning openbaar liet verkopen, konden de huurders door de nieuwe eigenaar (veelal de bank) gedwongen worden de woning te verlaten. Met openbare verkoop van de woning verloor de huurder de huurbescherming en werd de huurovereenkomst beëindigd. Dit is nog steeds het geval voor de huurovereenkomsten die voor 6 maart 2019 zijn gesloten.

Alle contracten die op, of na 6 maart 2019 zijn ondertekend, worden inmiddels door de wetgever beschermd voor de duur van de overeenkomst. Dit betekent dat het contract moet worden gerespecteerd voor maximaal vijf jaar – of zeven jaar wanneer de verhuurder een vennootschap is – vanaf het moment van ondertekening van de huurovereenkomst. Tot aan het verstrijken van deze termijn mag enkel de huurder de huur eenzijdig opzeggen. Het maakt hiervoor niet uit of het contract is ondertekend voor één of twee jaar. De in de wet genoemde termijn van vijf – of zeven – jaar is zowel een minimum als een maximum.

De huurder dient na overdracht van de woning aan de nieuwe eigenaar de huur te blijven betalen, zoals deze is vastgelegd in het contract. In eerste instantie dient aan de verhuurder te worden betaald, tot dat de nieuwe eigenaar zich bekend maakt en aangeeft dat vanaf dat moment aan hem betaald moet worden.

Dit artikel is verzorgd door:

Selena Escandell Beutick

Lex Foris International Law