Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de projectontwikkelaar u naar Spaans recht een verzekeringspolis of een bankgarantie aanbieden. Het doel van beiden is om ervoor te zorgen dat uw aanbetalingen terug kunnen worden gevorderd in het geval de bouw niet start of niet tot een goed einde wordt gebracht. Over de vraag wat als ´een goed einde´ kwalificeert , bestaan juridisch verschillende interpretaties, maar doorgaans betekent dit dat de gemeente een woonvergunning moet hebben afgegeven of dat er een verantwoordelijkheidsverklaring moet zijn afgegeven door de architect van de projectontwikkelaar. Op het eerste gezicht lijkt het wellicht dat een bankgarantie en een verzekeringspolis dezelfde bescherming bieden, maar helaas is dit niet het geval. Ondanks dat een projectontwikkelaar wettelijk gezien mag kiezen vóór het één of het ander, is het belangrijk dat u als koper op de hoogte bent van de verschillen tussen beiden. Dit vanwege de mogelijke financiële implicaties en om niet teleurgesteld te worden in uw verwachtingen. Hier volgt een beknopte weergave van de elementen die kenmerkend zijn voor beiden en hun onderlinge verschillen:

Bankgarantie

Bij een bankgarantie staat de bank garant voor de teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs van het vastgoedobject, indien de bouw niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel vastgestelde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Indien deze situatie zich voordoet, zal de bank u de aanbetalingen teruggeven. Een andere vraag is of de projectontwikkelaar achteraf bezwaar maakt tegen de ontbinding van uw koopcontract.

Bij zowel een bankgarantie als een verzekeringspolis worden de aanbetalingen gedaan naar een rekening van de projectontwikkelaar waarop deze niet bevroren staan. Bij een bankgarantie heeft de rekening wel de kwalificatie van een speciale rekening, wat betekent dat de aanbetalingen niet mogen worden gebruikt voor doeleinden die niet zijn gerelateerd aan de bouw van het nieuwbouwproject.

Verzekeringspolis

Een verzekeringspolis kan worden afgegeven door een Spaanse verzekeraar of door een buitenlandse verzekeraar die in Spanje is geautoriseerd om te opereren door middel van een vestigings- of representatiekantoor. Een verzekeringspolis bestaat uit algemene en bijzondere voorwaarden. De bijzondere voorwaarden zijn gepersonaliseerde condities, zoals de looptijd en het totaalbedrag van de aanbetalingen. De algemene voorwaarden zijn vaak omvangrijk en bevatten voor de koper (de verzekerde), de projectontwikkelaar (afnemer van de verzekering) verplichtingen waaraan moet worden voldaan. Zo kan de polis benoemen dat u als koper de verplichting heeft om de verzekeraar onmiddelijk in te lichten wanneer de bouw stil komt te staan of indien er wijzigingen in het bouwproject zijn. Het is opmerkelijk en risicovol dat deze verplichtingen bij u liggen, omdat dit omstandigheden zijn waar u mogelijk geen of niet tijdig kennis van heeft. Ook bevat een verzekeringspolis uitzonderingsgronden, bestaande uit situaties waarin de verzekeraar niet verplicht is om uit te keren. U moet hierbij bijvoorbeeld denken aan: overmacht, natuurrampen, epidemieën, noodtoestanden, stakingen, tekorten in de aanlevering van bouwmaterialen, vertragingen bij de overheid.

In principe zou een verzekeringspolis moeten kunnen worden ingeroepen ter teruggave van de aanbetalingen van de aankoopprijs, indien de bouw van het vastgoedobject niet start of niet wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde datum, met inbegrip van het ontvangen van de woonvergunning of verantwoordelijkheidsverklaring. Echter, in het algemeen zorgen de uitzonderingsgronden van de polis ervoor dat uw mogelijkheid om de aanbetalingen terug te vorderen beperkt is in het geval de vertraging in de oplevering te wijten is aan één van de uitzonderingsgronden. Ook speelt bij de beoordeling van een verzoek tot uitkering mee of u als verzekerde uw verplichtingen onder de polis heeft vervuld. De situaties waarin u mogelijk een beroep zou kunnen doen op een verzekeringspolis zien op gevallen waar de bouw niet start of wordt afgerond binnen de contractueel bepaalde termijn, door aan de projectontwikkelaar toerekenbare omstandigheden.

In het geval dat u een beroep kunt doen op de verzekeringspolis speelt ook de vraag mee of de verzekeraar voldoende liquiditeit heeft om uw aanbetalingen terug te kunnen betalen. In sommige gevallen kan de financiële draagkracht van de verzekeraar ontoereikend zijn, wat bijvoorbeeld zijn oorzaak kan hebben in omstandigheden waar een verzekeraar werkt op basis van risico analyse en/of het kapitaal is verhuld in een ondoorzichtige structuur.

Conclusie

Wanneer u besluit om een nieuwbouwwoning aan te kopen is het belangrijk dat uw advocaat probeert voor u te onderhandelen dat een bankgarantie wordt aangeboden. Indien dit niet het geval is en de projectontwikkelaar een verzekeringspolis wil overleggen, dan moet u van te voren worden geïnformeerd welke uitzonderingsclausules van toepassing zijn en welke mogelijke verplichtingen u heeft onder de verzekeringspolis. Hiernaast is het belangrijk dat uw advocaat onderzoek heeft gedaan naar de financiële gezondheid van de verzekeraar en of de verzekeraar gerechtigd is om te opereren in Spanje.

Dit artikel is verzorgd door:

Mathilde M. Bos, LLM

Director Tax and Legal Department

Euro Economics Marbella

Als huiseigenaar of geïnteresseerde in de aankoop van vastgoed in Spanje, heeft u waarschijnlijk gehoord over de ‘woonvergunning’, in het Spaans ‘licencia de primera ocupación’ of ‘cédula de habitabildad’. De woonvergunning wordt verstrekt wanneer de gemeente, waarin de woning is gevestigd, na beëindiging van de bouw heeft onderzocht dat de woning is gebouwd conform de bouwvergunning en het bouwproject.

Hoewel de woonvergunning de eigenaar in grote mate zekerheid biedt omtrent de legaliteit en bewoonbaarheid van de woning, kwam er de laatste jaren bezwaar vanuit promotors en kopers. De voornaamste reden hiervoor was de doorlooptijd die het de gemeentes kostte om de aanvraag van de woonvergunning te verwerken. Dit leidde tot vertragingen in de oplevering en grote ergernis bij promotors en kopers.

In antwoord op de wens om de doorloopsnelheid van afnames van vastgoed te versnellen, heeft de Andalusische regering in maart van dit jaar een wetswijziging doorgevoerd die als alternatief biedt dat promotors vastgoed mogen opleveren met een verantwoordelijkheidsverklaring, in het Spaans ‘declaración responsable’, in plaats van een woonvergunning. Als gevolg hiervan wordt een verantwoordelijkheidsverklaring in juridische zin gelijkgesteld aan de woonvergunning. In andere regio´s van Spanje werd al langer met de verantwoordelijkheidsverklaring gewerkt. De vraag is echter, of de verantwoordelijkheidsverklaring een positief alternatief is voor de woonvergunning.

Uitleg over de verantwoordelijkheidsverklaring

De verantwoordelijkheidsverklaring is een verklaring die door de belanghebbende wordt afgegeven aan de gemeente. In de meeste gevallen is dit de architect van het project. Deze belanghebbende verklaart, onder zijn/haar verantwoordelijkheid, dat de constructie waarop de verklaring betrekking heeft conform de geldende wetgeving, bouwvergunning en het project is gebouwd.

Hiernaast verklaart de belanghebbende de documentatie te hebben aangedragen die dit onderbouwt.

Verschillen tussen de verantwoordelijkheidsverklaring en de woonvergunning

Het eerste verschil is dat de verantwoordelijkheidsverklaring geldig is vanaf het moment van indiening. Dit betekent dat de woning vanaf het moment van indiening mag worden opgeleverd en van de koper kan worden geëist dat deze overgaat tot het tekenen van de aankoopakte. Hiermee kan de overdracht van de woning aan de koper, in tegenstelling tot bij een woonvergunning, een stuk sneller na het einde van de bouw plaatsvinden.

Het tweede belangrijke verschil is, dat de verantwoordelijkheid voor de legaliteit en bewoonbaarheid van de constructie nu wordt gedragen door de belanghebbende die de verklaring heeft ingediend en niet door de gemeente. Hierin schuilen een aantal problemen. Het is niet zeker of en wanneer de gemeente een controle gaat uitvoeren of de bouw is uitgevoerd in overeenstemming met de bouwvergunning en het project. Iedere gemeente mag hiervoor zijn eigen interne protocol ontwikkelen. In veel gevallen bestaat dit protocol nog niet of is het niet op transparante wijze inzichtelijk voor belanghebbenden. Ook geeft de gemeente, indien er wel een toets is gedaan, geen document af waaruit blijkt dat de woning toch voldoet aan de eisen van legaliteit en bewoonbaarheid. Er bestaat ook geen principe van stilzwijgende goedkeuring. Dit creëert onzekerheid voor zowel de koper als voor de promotor. Geen van beiden weet zeker of de woning voldoet aan de eisen van legaliteit en bewoonbaarheid van de gemeente en of en wanneer er nog repercussies komen.

Als laatste: indien bij een verklaring van verantwoordelijkheid door de gemeente op een zeker moment nog een fout wordt ontdekt, waardoor de woning niet voldoet aan de legaliteit en bewoonbaarheidsnormen, dan zal de koper de belanghebbende die de verklaring heeft ingediend verantwoordelijk moeten houden voor de gevolgen van deze fout. Dit is een lastig juridisch traject.

De balans: een positief alternatief?

Aan de ene kant verkort de verantwoordelijkheidsverklaring zonder twijfel de wachttijd tot de oplevering, tot genoegen van de promotor en de verkoper. Hierdoor wordt de omloopsnelheid van transacties vergroot, wat ook weer gunstig is voor de economie.

Aan de andere kant zorgt de verantwoordelijkheidsverklaring voor grote onzekerheid. Niet alleen voor de koper, maar ook voor de promotor. Hierdoor biedt de verantwoordelijkheidsverklaring geen positief en vergelijkbaar alternatief voor de woonvergunning.

Oplossing?

De tijd zal leren of de onzekerheid die de verantwoordelijkheidsverklaring veroorzaakt ertoe zal leiden dat toch weer vaker wordt gekozen voor de woonvergunning. In de tussentijd is het advies aan u als koper, om uw advocaat in samenwerking met een onafhankelijke architect te laten toetsen of door de belanghebbende de onderliggende documentatie is aangeleverd bij het indienen van de verklaring. Dit geeft u als koper geen garantie over de juistheid van de inhoud van deze documentatie. Ook geeft dit u geen zekerheid dat er geen problemen zijn ten aanzien van de legaliteit en bewoonbaarheid van de woning. Het laat wel zien dat u als koper zoveel mogelijk onderzoek heeft gedaan en dit zorgt wellicht voor enige gemoedsrust.

Dit artikel is verzorgd door:

Mathilde M. Bos, LLM

Director Tax and Legal Department

Euro Economics Marbella