Bij het kopen van een woning in Spanje is het belangrijk om de inschrijving in de Spaanse registers te controleren op de volgende zaken:
Is er geen hypotheek?
Ligt er geen beslag op de woning?
Kloppen de geregistreerde afmetingen van de woning en de grond?
Is de daadwerkelijke eigenaar wel degene die de woning verkoopt?
Het kan bijvoorbeeld zijn dat er nog een niet afgewikkelde nalatenschap op de woning van toepassing is. In dit geval moet deze nalatenschap eerst afgewikkeld worden, zodat de woning op naam van de huidige verkoper komt te staan.
In Nederland kan er vrij eenvoudig informatie over een woning worden opgevraagd bij het kadaster. Deze informatie is meestal zeer compleet en betrouwbaar. Helaas zijn de Spaanse registers nog niet zover, al zit er wel verbetering in.
In Spanje wordt gewerkt met een landelijk register, oftewel “catastro”, met daarnaast een plaatselijk register, de “Registro de la Propiedad”.
Aan de ene kant is er dus het “Registro de la Propiedad”, wat Eigendomsregister betekent en wat het meest te vergelijken is met het Nederlandse kadaster. In dit register worden de notariële aktes ingeschreven. Denkt u daarbij niet alleen aan de koopaktes, maar ook aan hypotheken, schenkingen, nalatenschappen, vruchtgebruik en recht op overpad. Ook worden hier de beslagleggingen vermeld.
Aan de andere kant is er het “Catastro”, wat wij het WOZ-register kunnen noemen. In dit register worden voornamelijk de afmetingen van de grond en woningen beschreven met meestal een plattegrond van de situatie. Ook worden de gegevens uit dit register gebruikt door de Administratie om de onroerende zaakbelastingen te heffen.
Het zou logisch zijn als deze registers met elkaar zouden communiceren, zodat in beide registers dezelfde gegevens met betrekking tot de afmetingen zouden staan. Helaas is dit meestal niet het geval, waardoor het vaak voorkomt dat dezelfde woning of grond in beide registers anders staat omschreven.
BESCHRIJVING IN DE SPAANSE REGISTERS
Stel, u heeft een mooie woning met een stukje grond op het oog aan de Costa Blanca.
We vragen een uittreksel op van het Eigendomsregister (Registro de la Propiedad).
Hierin blijkt de woning 80m2 te zijn en te staan op een stuk grond van 2000m2.
Vervolgens kijken we naar de beschrijving in het “catastro”.
De woning staat daar omschreven met een afmeting van 120m2, een garage van 15m2 en een zwembad van 21m2. De grond is slechts 1000m2.
Hier moeten we gaan kijken naar tenminste twee aspecten:
a. (aan-)bouw
b. afmetingen grond
a. (aan)Bouw
Het blijkt dat de verkoper een paar jaar geleden de woning heeft gerenoveerd en een stukje heeft aangebouwd.
Er is geen garage, maar wel heeft hij een golfplaat op een paar palen gezet om zijn auto te parkeren.
Het zwembad ligt er al jaren.
Met behulp van luchtfoto´s heeft het “catastro” gemeten wat de huidige afmetingen zouden zijn volgens hun metingen.
We gaan er in dit geval van uit dat het catastro de juiste afmetingen heeft geregistreerd, maar we moeten controleren of er sprake is van illegale bouw. Hierbij letten we bijvoorbeeld op de aanwezigheid van een bouwvergunning, maar ook op de urbanistische status van de grond en de periode dat de betreffende bouw is gerealiseerd.
De aanbouw die de verkoper heeft gerealiseerd, heeft hij nooit opgegeven bij het Eigendomsregister. Wij raden aan dat dit alsnog gebeurt voordat u de woning koopt.
Zwembaden werden vroeger meestal niet aangegeven, maar tegenwoordig moet dit wel. Ook dit zouden we laten registeren voor de overdracht.
Dat de golfplaat als garage wordt beschouwd is een andere kwestie. In veel gevallen kan hier tegen bezwaar worden ingediend bij het catastro, maar dit is vaak een lange procedure.
b. Afmetingen grond
Behalve de verschillen in de beschrijving van de bouw, kan het zijn dat er ook een aanzienlijk verschil bestaat in de oppervlakte van de grond. In het eigendomsregister staat bijvoorbeeld dat er 2.000m2 grond bij de woning hoort, terwijl er in het catastro slechts gesproken wordt van 1.000m2.
Bij de door u zo graag gewilde woning aan de Costa Blanca blijkt dat het stuk grond ooit deel uit maakte van een veel groter plot. Dit plot is jaren geleden opgesplitst in verschillende kleinere stukken land. Nu is grond waar de woning op staat een apart stuk grond geworden, waarbij u ook het stukje grond ernaast koopt.
Die grond ernaast blijkt een eigen referentienummer te hebben in het catastro. Indien dat op naam staat van dezelfde verkoper en de afmeting klopt dan is de oplossing vaak niet ingewikkeld. Als echter blijkt dat het tweede stuk grond nog deel uitmaakt van een ander, groter plot, dat op zijn beurt weer grotendeels aan een andere eigenaar toebehoort, dan kan dit wel eens een heel ingewikkelde kwestie worden.
Daar zullen we een apart artikel over publiceren.
Dit artikel is verzorgd door: