De “speciale regeling voor verplaatste arbeiders”, in de volksmond bekend als de Beckham regeling voor Expats, is een regeling die specifiek is bedoeld om talent naar Spanje te halen. Deze bestaat sinds 2005, maar heeft in 2023 een aanpassing gekregen om het nog aantrekkelijker te maken voor buitenlanders om in Spanje te komen wonen en werken. Dit laatste als gevolg van het nieuwe fenomeen ‘digital nomad’, mensen die niet locatie gebonden zijn voor het uitvoeren van hun werk.

Overweeg je naar Spanje te emigreren, of ben je vorig jaar naar Spanje geëmigreerd, dan is het volgende wellicht interessant om te bestuderen.

De regeling geeft bepaalde fiscale voordelen in de inkomstenbelasting, ofwel Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (“IRPF”). De verschillen hebben voornamelijk te maken met de toepasselijke belastingtarieven en het inkomen dat wordt belast.

Voordelen: gunstig tarief en bepaald inkomen uit buitenland wordt niet belast

Een van de voordelen van de Beckham regeling is dat inkomsten tot € 600.000 worden belast tegen een vast tarief van 24% en het overschot boven dit bedrag tegen 47%. Als de regeling niet van toepassing zou zijn, zou het belast worden tegen een progressief belastingtarief dat kan oplopen tot bijna 53,50% (tarief voor inwoners van deelstaat Valencia over inkomsten 2023).

Met deze maatstaf is het vooral interessant voor mensen met hoge inkomsten. De reden dat het niet interessant is voor de lagere inkomens is dat de reguliere belastingtarieven zelfs nihil kunnen zijn voor belastingbetalers met een laag inkomen. Naarmate het inkomen toeneemt, nemen ook de belastingtarieven toe.

Het is niet gemakkelijk om te zeggen waar de drempel ligt. Het gecompliceerde belastingstelsel in Spanje biedt een tarief dat afhankelijk is van waar je woont. In zijn algemeenheid zou ik inkomens boven de € 50.000 per jaar adviseren om een analyse te laten maken of de Beckham regeling voordeliger is.

Onder deze regeling wordt alleen het in Spanje gegenereerde inkomen belast met het voordelige tarief, met uitzondering van inkomen uit arbeid. Dit houdt in dat inkomsten uit het buitenland zoals huuropbrengsten, dividenden, rente, vermogenswinst, enz. in Spanje zijn vrijgesteld van heffing.

Een ander voordeel van de Beckham regeling is dat je alleen vermogensbelasting hoeft te betalen over vermogen dat zich in Spanje bevindt, in tegenstelling tot de reguliere regeling op grond waarvan vermogensbelasting betaald moet worden over het wereldvermogen. Afhankelijk van waar je woont, kan het belastingtarief oplopen tot 3,5% onder de reguliere tarieven.

Een ander klein voordeel is dat je geen verplichting hebt je vermogen in het buitenland op te geven (Model 720).

De regeling geldt ook voor de gehuwde partner en kinderen onder de 24 jaar, mits deze gezinsleden ook daadwerkelijk binnenlands belastingplichtigen worden (fiscaal resident in de volksmond) en aan een aantal andere eisen voldoen.

Nadelen: geen aftrek of andere fiscale voordelen

Het voordeel van de gunstige tarieven heeft zoals ook al gezegd een nadeel voor de mensen met lagere inkomens.

Onder de Beckham regeling heb je bovendien geen aftrek van kosten of andere voordelen die wel mogelijk zijn onder het reguliere regime, waaronder bijvoorbeeld vrijstelling van het woonforfait toepasbaar op de hoofdwoning, voordelen die gelden voor gezinnen met minderjarige kinderen of bejaarden, voordeel op huurinkomsten uit een in Spanje gelegen woning of aftrek van kosten verband houdende met invaliditeit.

Een ander nadeel kan zijn dat sommige verdragen tussen landen dubbele heffing toestaan als deze regeling wordt gekozen.

Tenslotte geldt, wat geldt voor alle belastingen in Spanje, dat de regels streng zijn en wisselend worden geïnterpreteerd, waardoor er rechtsonzekerheid bestaat met name over de toepassing van dit soort regelingen die relatief complex zijn. Dit maakt dat de reguliere methode van aangifte inkomstenbelasting toch een voorkeur heeft als de verschillen in uitkomst niet groot zijn, of bij twijfel aan het voldoen van de voorwaarden.

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland van Passel

Lex Foris International Law

Veel vragen, veel verkeerde informatie, geen antwoorden van de overheid

Onlangs, in de zomer van 2022, heeft de regering van Valencia een nieuwe verordening goedgekeurd die in feite alle personen die zich bezighouden met bemiddeling, advies en beheer van onroerend goed lijkt te dwingen zich te registreren. Nadere bestudering van de verordening levert een evenwichtiger conclusie op.

Op internet zijn al veel websites van advocatenkantoren en makelaars te vinden die “informeren” over deze verordening, hoewel het enige wat deze “bronnen” doen is de verordening, of elkaar, kopiëren en plakken. Een kritische noot of een doordachte analyse is niet te vinden. Naar onze mening hebben ze ongelijk. Deze verordening is niet bedoeld voor de markt voor tweede woningen, zelfs niet voor de gehele markt voor primaire woningen.

Veel makelaars die actief zijn op de tweede huizenmarkt voor buitenlanders waren bang dat het hun business zou aantasten. Uiteraard wilden wij deze verordening bestuderen om onze klanten te kunnen adviseren. Wij delen hier enkele van onze voorlopige conclusies, want ons onderzoek kan nog niet worden afgerond. De makers van deze verordening, die ook degenen zijn die de naleving ervan moeten afdwingen, geven simpelweg geen antwoord op redelijke vragen en alleen al binnen ons kleine team van advocaten heeft deze verordening veel, heel veel vragen opgeroepen.

Wij hebben ernstige twijfels over de rechtmatigheid van deze nieuwe verordening. Ten eerste omdat deze verordening volgens ons indruist tegen het beleid van een open zelfregulerende markt binnen de Europese Unie die monopolies vermijdt. Bijna 20 jaar geleden besloot de EU allerlei beperkingen voor vele beroepen op te heffen, omdat de EU vond dat die beperkingen monopolies creëerden en een vrije markt beperkten. Het beroep van makelaar was toen in veel landen gereguleerd. Dit werd allemaal ongedaan gemaakt in de geest van de vrije concurrentie. Slechts enkele beroepen zoals advocaten, artsen en notarissen bleven gehandhaafd. De nieuwe Valenciaanse verordening druist in tegen deze vrije concurrentie en stelt op haar grondgebied eisen aan de uitoefening van een beroep.

Een andere reden waarom wij ernstige twijfels hebben over de rechtmatigheid is de formulering. Er is geen duidelijke definitie van de terminologie. De interpretatie van deze verordening kan vele kanten opgaan. De discussiemogelijkheden zijn eindeloos. De regering moet duidelijke regels opstellen. Een algemene rechtsregel is dat elke onduidelijkheid in de formulering en definitie van regelgeving in het voordeel van de burgers moet zijn. Maar zoals we de afgelopen 17 jaar sinds de kredietcrisis hebben gezien, geeft de overheid er niet om haar eigen regels te volgen. Als de interpretatie een probleem is, creëren ze gewoon hun eigen regels en laten de mensen de prijs betalen voor hun onbekwaamheid.

We hebben de afgelopen maanden geprobeerd antwoorden te krijgen van de verantwoordelijke afdeling van de Valenciaanse regering, maar tot nu toe was het onmogelijk hen telefonisch of schriftelijk te bereiken.

Waarom dit register?

De Valenciaanse regering geeft als reden dat zij de toegang tot een betaalbare eerste woning wil bevorderen, eigenaren en huurders wil beschermen en transparantie in de vastgoedmarkt wil creëren. Door middel van regelgeving willen zij controle uitoefenen op een betere kwaliteit van de dienstverlening. Het register zou “onbetwistbare voordelen” opleveren.

Wij begrijpen de reden waarom de regering deze regeling heeft ingesteld. Het is bedoeld om consumenten die op zoek zijn naar een betaalbare primaire woning te beschermen en de kwaliteit van de dienstverlening te verhogen. Professionalisering van de vastgoedsector is goed voor alle echte professionals. In dat opzicht steunen wij de verordening. Wij hopen dat de verordening mettertijd beter wordt en geen instrument mag worden om onschuldige professionals van hun broodwinning te beroven.

Wij zijn van mening dat dit register alleen van toepassing is op makelaars en exploitanten die actief zijn op de markt voor primaire sociale huisvesting voor bewoners. Het is niet van toepassing op de markt voor tweede woningen, noch op de “vrije” markt voor primaire woningen.

Aangezien de formulering echter dubieus is en tot meerdere interpretaties leidt, analyseren wij hierna de verordening alsof deze van toepassing is op elke soort onderneming of persoon die zich beroepsmatig met vastgoed bezighoudt. De reden hiervoor is dat de registratie als professional een marketing pluspunt kan zijn voor je klanten en het vertrouwen kan vergroten.

Wie moet zich registreren?

De verordening is van toepassing op alle personen of bedrijven die beroepsmatig of als bedrijf vastgoedbemiddeling, advies of beheer uitvoeren of willen uitvoeren op het grondgebied van de Valenciaanse Gemeenschap met betrekking tot sociale huisvesting zoals gedefinieerd in wet 2/2017. Er is geen specifieke verwijzing naar de aankoop of verkoop, dus verhuurders, sleutelhouders, iedereen die op de een of andere manier betrokken is, is inbegrepen, inclusief het beheerbedrijf dat reparatiediensten voor woningen uitvoert. De definitie is breed gesteld. Laten we deze professionals allemaal ‘vastgoedmakelaar’ noemen om het gemakkelijker te maken om deze analyse voort te zetten.

Vereisten voor geregistreerde vastgoedmakelaars

Hieronder volgt een samenvatting van de minimumvereisten:

• Vereisten inzake locatie en dienstverlening:

 De vastgoedmakelaar moet een voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte hebben, tenzij de diensten uitsluitend elektronisch online worden verleend. Dit is waar de eerste verwarring begint, omdat de verordening bepaalt dat vastgoedmakelaars die online diensten verlenen, een “fysiek adres” op Valenciaans grondgebied moeten opgeven waar zij geacht worden hun klanten te ontvangen. Het lijkt er dus op dat online-diensten uiteindelijk niet zijn toegestaan en dat de cliënt te allen tijde op het grondgebied van Valencia aanwezig moet zijn.

• Vereisten inzake beroepskwalificaties:

De makelaar moet een bewijs van beroepskwalificatie overleggen voor de uitoefening van de activiteit. Eén van de volgende opties is geldig:

1. a) Het bezit van de officiële titel “Agente de Propiedad Inmobiliaria” afgegeven door het bevoegde ministerie. Inschrijving bij een beroepsorganisatie is niet vereist.
2. b) In het bezit zijn van een universitair diploma op het gebied van sociale en juridische wetenschappen, techniek of architectuur.
3. c) In het bezit zijn van certificaten van deelname aan en voltooiing van academische opleidingen van ten minste 200 lesuren op het gebied van onroerend goed, met betrekking tot bemiddeling, consultancy en managementdiensten.

Wanneer de activiteit via een vennootschap wordt uitgeoefend, moet de directeur aan de vereisten inzake beroepskwalificatie voldoen. De kwalificatie-eisen gelden ook voor de plaatselijke beheerder die verantwoordelijk is voor de publiek toegankelijke inrichtingen. Een plaatselijk verantwoordelijke mag in geen geval meer dan drie inrichtingen beheren en moet alle mandaten of overeenkomsten die in naam van de vennootschap worden gesloten, ondertekenen of bekrachtigen.

In het geval van agenten die uitsluitend langs elektronische weg werken, zijn de kwalificatievereisten ook van toepassing op de persoon “verbonden” met het fysieke adres “die de diensten langs elektronische weg verricht indien hij geen in het register ingeschreven persoon is”.

• Solvabiliteitsvereisten:

 Een persoon die als vastgoedmakelaar optreedt, moet over garanties en verzekeringen beschikken die aan de volgende voorwaarden voldoen:

1. Een door een financiële instelling of verzekeringsmaatschappij afgegeven garantie voor alle in bewaring gegeven bedragen.

1.1. Het minimumbedrag van deze garantie is 60.000 euro per voor het publiek toegankelijke inrichting en per dekkingsjaar.

1.2. Verwarrend is dat de wet bepaalt dat dezelfde verplichting geldt voor een vastgoedmakelaar die zijn activiteit “uitsluitend langs elektronische of telematische weg” uitoefent. Maar het minimumbedrag van deze garantie bedraagt 300.000 euro per agent en per dienstjaar indien de makelaar zijn activiteit via telematica uitoefent. Wij kunnen hier niet over uit.

2. Een beroepsaansprakelijkheidsverzekering of een andere financiële garantie afsluiten die op het hele grondgebied van de Europese Unie de aansprakelijkheid dekt die kan ontstaan door nalatigheid van de agent. Het grondgebied is dus niet meer beperkt tot Valencia. De makers van deze verordening regelen nu het hele Europese grondgebied. Verdere details en vereisten van deze polis zijn overigens onbekend, de verordening bepaalt dat het door de polis te verzekeren kapitaal moet worden vastgesteld bij nog niet bestaande verordeningen.

2.1. De verzekeringspolis kan worden afgegeven door verzekeringsmaatschappijen die in elke Lidstaat van de Europese Unie zijn gevestigd.

2.2. Het minimumbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor elke agent bedraagt

600.000 euro per schadegeval en verzekeringsjaar, met een sublimiet van 150.000 euro per slachtoffer. Dit is verwarrend, aangezien in de wet onder 2. staat dat deze vereisten bij verordening moeten worden vastgesteld.

Indien de makelaar zijn activiteit uitsluitend online uitoefent, moet het minimumbedrag van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering 1.000.000 euro per schadegeval en verzekeringsjaar bedragen, met een sublimiet van 150.000 euro per slachtoffer.

Al deze informatie moet worden gepubliceerd in de factuur en op de website van de vastgoedmakelaar.

Datum van inwerkingtreding

De registratieplicht gaat in op 30 juli 2023. Voorlopig is er geen publicatie van een specifieke “sanctieregeling”, dus sommige auteurs denken dat de rechtshandhaving de regeling kan toepassen zoals vastgelegd in een andere wet die gekoppeld is aan dit decreet en je vindt de volgende sancties:

1. Inbreuken die als ernstig worden aangemerkt, worden bestraft met een boete van 10.000,00 tot 350.000,00 euro.
2. Inbreuken die als zeer ernstig worden aangemerkt, worden bestraft met een boete van 350.001,00 tot 950.000,00 euro.

Dit is onzin. Deze sanctieregeling is van toepassing op andere wetgeving en heeft niets te maken met de registratie als vastgoedmakelaar!

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland van Passel en Rafa Montes Velástegui

Lex Foris International Law

De regering stelt bij koninklijk besluit 6/2022, per 29 maart, een nieuwe verplichte regeling in voor de jaarlijkse vernieuwing van huurovereenkomsten. Hoewel deze regeling slechts van toepassing is tot 30 juni, zijn er professionals die denken dat deze nieuwe regeling van kracht zal blijven zonder einddatum.

Geloof het of niet, de regering heeft deze nieuwe regeling goedgekeurd onder het voorwendsel van een “Nationaal Plan voor de aanpak van de gevolgen van de oorlog” in Oekraïne. Hun excuus: “De beperking is ingegeven door de noodzaak ervoor te zorgen dat de ontwikkeling die de consumentenprijsindex (CPI) doormaakt, in de context van de economische en sociale gevolgen van de oorlog in Oekraïne, niet wordt doorberekend in de prijs van huurovereenkomsten”.

De Spaanse regering zegt dit mandaat in deze verordening te hebben gecreëerd om mensen te beschermen die in Spanje in een huurwoning wonen. Huisvesting is een basisbehoefte en het betalen van huur mag geen struikelblok vormen of onmogelijk worden. In de meeste huurcontracten wordt verwezen naar de consumentenprijsindex als referentie voor de jaarlijkse aanpassing van de huurprijs. Volgens de regering:

“De wijziging van deze referentie (…) beantwoordt aan redenen van urgentie en noodzaak in een context waarin de consumentenprijsindex afgelopen februari 7,6% bereikte, wat de hoogste waarde is in de afgelopen 35 jaar, wat betekent dat het niet langer een geschikte referentie is”.

Deze maatregel zal gevolgen hebben voor huurovereenkomsten voor lange termijn verhuurde woningen waarvan de huur jaarlijks moet worden geactualiseerd vanaf de inwerkingtreding van het koninklijk wetsbesluit op 31 maart tot 30 juni 2022. Van de meer dan 3,5 miljoen huurovereenkomsten voor huurwoningen die er bestaan in Spanje, zal volgens ramingen van de regering 25%, d.w.z. ongeveer 875.000 overeenkomsten, onder deze nieuwe wet vallen.

In de verordening wordt een onderscheid gemaakt tussen grote verhuurders en kleine verhuurders. Grote verhuurders mogen een maximale huurstijging toepassen die gelijk is aan de norm die is vastgesteld door de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), en die bedraagt 2%. Kleine verhuurders mogen echter wel met hun huurders onderhandelen over verhogingen die boven dit percentage uitkomen. Indien er echter geen overeenstemming tussen beide partijen wordt bereikt, moet ook de kleine verhuurder een maximale huurverhoging van 2% toepassen.

Grote vastgoedeigenaren

Indien de verhuurder een grote verhuurder is, zal de huurverhoging in een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen niet meer bedragen dan het resultaat van de jaarlijkse wijziging van de index van de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) op de datum van de genoemde actualisering, waarbij als referentiemaand voor de actualisering die maand wordt genomen welke overeenkomt met de laatste index die op de datum van de actualisering van het contract is gepubliceerd. Bij het ontbreken van een nieuwe overeenkomst tussen partijen wordt de huurverhoging aan dezelfde beperking onderworpen.

Een grote verhuurder wordt gedefinieerd als elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die meer dan 10 stedelijke eigendommen voor residentieel gebruik of een bebouwde oppervlakte van meer dan 1.500 m2 voor residentieel gebruik bezit waarbij garages en opslagruimten niet worden meegerekend.

Kleine vastgoedeigenaren

Indien de verhuurder geen grote verhuurder is, is de huurverhoging de verhoging die wordt afgesproken in de nieuwe overeenkomst tussen partijen. Bij het ontbreken van een nieuwe overeenkomst tussen partijen mag de huurverhoging echter niet meer bedragen dan het resultaat van de jaarlijkse wijziging van de index van de Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) op de datum van de genoemde actualisering, waarbij als referentiemaand voor de actualisering die maand wordt genomen welke overeenkomt met de laatste index die op de datum van de actualisering van het contract is gepubliceerd.

De professionals zijn van mening dat deze beperking na 30 juni zal worden verlengd. Dit plafond, dat is vastgesteld vóór de actualisering van de huurprijzen van onroerend goed in de komende drie maanden, is een nieuw punt van kritiek binnen de vastgoedsector dat al enige tijd de aandacht aan het vestigen is op de rechtsonzekerheid op de vrije huurmarkt met de huidige huisvestingswet. Naar schatting zal de beperking van de verhoging van de huurprijzen met maximaal 2% de verhuurders 560 miljoen gaan kosten. Dit zal resulteren in het uit de markt nemen van woningvoorraden en uiteindelijk een stijging van de huurprijzen veroorzaken.

De redenen (beter gezegd excuses) die de regering aanvoert, overtuigen niet. De consumentenprijsindex is niet gestegen als gevolg van de oorlog tussen Oekraïne en Rusland; eind 2021 bedroeg de inflatie namelijk al 6,5%. Deze stijging is door veel professionals voorspeld vanwege de economische interventiepolitiek, zoals het ‘straffen’ van banken en mensen met negatieve rente omdat ze geld op de bank hebben staan, of het falende energiebeleid. Het is slecht bestuur dat heeft geleid tot de stijging van de consumentenprijsindex en diezelfde politici doen nu alsof ze de verhuurders de prijs willen laten betalen. Het is duidelijk dat elk overheidsingrijpen op het ene gebied gevolgen zal hebben op het andere. Dit is een nieuwe tegenslag voor verhuurders die de regels weer eens midden in het spel veranderd zien worden. Het effect kan daardoor juist tegengesteld zijn aan het gewenste. De ervaring leert dat elke niet-stimulerende maatregel op de huurmarkt onmiddellijke gevolgen heeft zoals het terugtrekken van woningen uit de markt, stijgende prijzen en moeilijke toegang voor mensen die op zoek zijn naar huurwoningen.

Een samenvatting van actuele belastingen

De fiscale aspecten van de eigendom van onroerend goed in Spanje blijven voor veel mensen een lastig vraagstuk. Met name als het gaat om inkomstenbelasting, denken veel eigenaren van een tweede woning dat ze daarvan enkel in hun thuisland aangifte hoeven te doen, maar dat is niet helemaal juist. Inderdaad is het zo dat de hoofdregel is dat het land waar de belastingplichtige woont gerechtigd is belasting te heffen over het wereldinkomen (dus niet alleen inkomsten gegenereerd in het thuisland maar ook over inkomsten gegenereerd buiten dat land), maar op die hoofdregel zijn uitzonderingen gemaakt, voornamelijk in de internationale belastingverdragen ter voorkoming van dubbele belasting. In de Belastingverdragen tussen Spanje en Nederland/België wordt in artikel 6 bepaald dat Spanje gerechtigd is om van Belgen of Nederlanders belasting te ontvangen over “inkomsten uit onroerende goederen” gelegen op Spaans grondgebied.

De belangrijkste inkomstenbelastingen die worden geheven zijn de zogenaamde “Impuesto de Renta de No Residentes” (IRNR), oftewel de inkomstenbelasting voor niet ingezetenen, en de “Impuesto de Incremento patrimonial” ook wel bekend als “Aanwas belasting”, “Winstbelasting” of “Vermogenstoename belasting”, een belasting die door de “Agencia Estatal de Administración Tributaria” (de Spaanse Nationale Belastingdienst) wordt geheven. De variant van deze laatste belasting die door gemeentes worden geheven is in meer technische termen bekend als de “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU) of in de volksmond als de “Plusvalia”. De Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) houd ik hier buiten beschouwing omdat dit geen inkomstenbelasting is, maar een gebruiksbelasting, een soort omslag van gemeentelijke diensten (straatverlichting, wegenonderhoud, etc.).

Laten we deze belastingen eens wat beter bekijken.

De IRNR is een belasting gebaseerd op óf een forfait (een fictie, een geschat bedrag), of de daadwerkelijke inkomsten (bijvoorbeeld wanneer de woning verhuurd wordt). Ben je (deel)eigenaar van niet meer dan 1 woning, die bovendien niet wordt verhuurd, dan moet de IRNR elk jaar worden aangegeven voor het eind van het opvolgend belastingjaar.  Eigenaren moeten voorbeeld dus vóór 31/12/2021 aangifte hebben gedaan over het belastingjaar 2020.

Wordt de woning wél verhuurd dan moet de aangifte elk kwartaal gedaan worden. In dat geval moet belasting worden betaald over de huurinkomsten ontvangen in dat kwartaal. Om deze belasting te berekenen moet er eerst gekeken worden naar het land van herkomst van de eigenaar.

Eigenaren uit de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte mogen van de huur alle in die periode gerelateerde kosten worden afgetrokken. Bij deze kosten valt te denken aan (pro rata omslag van): IBI, onderhouds- en service kosten, verzekering, gas/licht/water facturen, rente over een in Spanje gevestigde hypotheek, bijdrage VVE etc.. Het geldende tarief inkomstenbelasting 2021 is 19%.

Alle eigenaren uit andere landen kunnen geen kosten gerelateerd aan de huur aftrekken. Zij moeten belasting betalen over het totaal aan huur ontvangen. Het geldende tarief inkomstenbelasting 2021 voor deze eigenaren is 24%.

De winstbelasting wordt geheven bij verkoop van het onroerend goed. Als de verkoper niet ingezetene is van Spanje, moet de koper 3% van de koopsom inhouden en storten op een rekening van de AEAT, de Spaanse Belastingdienst. Is er geen winst gemaakt, met andere woorden, is het verschil tussen koop- en verkoopprijs negatief, dan kan deze 3% worden teruggevraagd, mits de IRNR over in ieder geval de 4 belastingjaren vooraf aan de verkoop is aangegeven en betaald.

Indien er winst is gemaakt is de berekening van de te betalen belasting gelijk aan de berekening zoals hiervoor uiteengezet voor huurinkomsten.

De plusvalia is een belasting die door de Gemeente wordt geheven over de toename van de waarde van de grond. De wetgever heeft een ingewikkelde formule verzonnen om dit deze belasting als forfait te berekenen. Die formule is gebaseerd op de OZB waarde van de grond waarop de woning is gebouwd (valor catastral suelo), vermenigvuldigd met een variabele factor tussen maximaal 3,0 en 3,7 procent, afhankelijk van het aantal jaren eigendom, en opnieuw vermenigvuldigd met een maximaal percentage van 30%. Gemeentes kunnen zelf de percentages vaststellen en hebben zich enkel te houden aan de wettelijke maxima.

In tegenstelling tot de nationale vermogenstoename belasting, wordt de plusvalia ook geheven als er verlies wordt geleden bij de verkoop van de woning, iets dat op veel weerstand stuit. Gemeentes willen echter niet wijken. Ze dwingen je dus om tegen de aanslag plusvalia bezwaar te maken en -uiteindelijk- een wettelijke procedure tegen de gemeente te beginnen. Ondanks dat de meeste hogere rechtbanken in Spanje de belastingplichtigen wel gelijk geven blijven Gemeentes ten onrechte plusvalia aanslagen opleggen en zijn er maar weinig mensen die er werk van maken. Het gaat vaak om te kleine bedragen waar men zich niet druk over wil maken, of men heeft simpelweg geen vertrouwen in de onafhankelijkheid van de administratieve rechtbanken.

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland B.C. van Passel

Abogado/Advocaat

Lex Foris International Law 

De Spaanse belastingaangifte dient gewoon binnen de reguliere termijn ingediend te worden. De uitgeroepen noodtoestand maakt daar geen uitzondering op. Je kunt hiervoor de officiële kalender van Hacienda raadplegen. Hieronder vindt je een samenvatting van de meest
voorkomende aangiftes die in het huidige kwartaal gedaan moeten worden voor particulieren, zowel Residenten als Niet Residenten.

Ook zelfstandigen en bedrijven moeten hun reguliere aangiftes doen. Je hoeft je daar geen zorgen over te maken als je boekhouding door het kantoor Lex Foris International Law wordt verzorgd. Wij maken dit in orde. Probeer wel op tijd alle ingekomen en uitgegane facturen en bankbewegingen in te leveren.

De wetgeving rond de noodtoestand in verband met het Corona virus biedt wel mogelijkheden om betaling van belastingen 6 maanden vooruit te schuiven. Je kunt daar meer over lezen in het artikel over de ‘Corona files’. Laat het ons weten of je hier gebruik van wilt maken.

Let op! Als je de belasting automatisch van je Spaanse bankrekening wilt laten afschrijven zijn de eindtermijnen in de regel 5 dagen korter.

Residenten
Inkomstenbelasting – Model 100: tussen 1 April en 30 juni
Vermogensbelasting – Model 714: tussen 1 April en 30 juni

Niet Residenten
Inkomstenbelasting – Model 210 (verhuur): tussen 1 April en 20 April
Vermogensbelasting – Model 714 (vermogen dat zich in Spanje bevindt): tussen 1 April en 30 juni

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland B.C. van Passel

Abogado/Advocaat

Lex Foris International Law 

– UPDATE 2 mei 2020: DE-ESCALATIE en SUBSIDIES –

Vind hier -in de Engelse taal- de laatste stand van zaken over een selectie van noodwetgeving die belangrijk zou kunnen zijn voor onze cliënten met betrekking tot het Corona Virus. Het omvat niet alleen de originele tekst maar ook een uitleg in eenvoudige taal van de verplichtingen, verboden en subsidies zoals gepubliceerd in het staatsblad.

De Spaanse regering heeft in allerijl nieuwe wetgeving gepubliceerd die vele verschillende sectoren raakt en ook het persoonlijk leven van veel mensen gedurende de noodtoestand.

Denk eraan dat deze regels, net als veel andere wetgeving in de afgelopen jaren, zijn opgesteld op een onduidelijke manier die voor verschillende uitleg vatbaar is. Hierdoor ontstaat juridische onzekerheid. Wij als kantoor zijn dat gewend in Spanje. Wetgeving geeft zelden antwoord op praktische problemen.

Met dat in gedachte, heb ik geprobeerd om de noodwetgeving samen te vatten. Ik heb geprobeerd om het in eenvoudige taal te presenteren en enkel die aspecten waarvan ik denk dat ze belangrijk zijn voor onze zakelijke en particuliere cliënten.

De samenvatting zal zeker geen antwoord geven op alle mogelijke vragen, maar op deze manier heb je in ieder geval een algemeen beeld van je rechten en plichten binnen dit nieuwe raamwerk van noodwetgeving in verband met het Corona Virus.

Hieronder kun je klikken op de verschillende regelingen om een PDF te downloaden die een wat uitgebreidere uitleg omhelst (in het Engels zoals gezegd).

Corona Files – tax incentives tourist industry 13 March 2020

Samenvatting: Deze regels geven de toeristische industrie en daaraan gerelateerde ondernemingen de mogelijkheid om betaling van belasting 6 maanden uit te stellen. Er is ook opgenomen een subsidie van 50% van de sociale verzekeringspremies voor ondernemers die hun seizoenarbeiders in dienst houden, maar ik zie dat niet als een nuttige subsidie. Waarom zou iemand zonder werk een werknemer aanhouden?

Corona files – lockdown regulation 14 March 2020

Samenvatting: De noodtoestand beperkt gedurende 15 dagen de bewegingsvrijheid van personen en sluit de meeste commerciële activiteiten die niet zijn gerelateerd aan etenswaren, levensbehoeftes of gezondheidszorg. Deze 15 dagen zijn inmiddels al een paar keer verlengd, tot dusver in ieder geval tot 00.00 uur op 10 mei 2020.

Gedurende de noodtoestand mag je je enkel op de openbare weg begeven voor de volgende activiteiten, mits individueel uitgevoerd, tenzij het gaat om de begeleiding van gehandicapten of andere gerechtvaardigde situaties:

a) Kopen van etenswaren, farmaceutische producten of producten van levensbehoefte.

b) Bezoeken van gezondheidscentra of gezondheidsdiensten;

c) Werk gerelateerd;

d) Terugreis naar huis;

e) Bezoek aan ouderen, minderjarigen, gehandicapten of hulpbehoevenden;

f) Bezoek aan bank of verzekering;

g) Overmacht of noodzaak;

h) Activiteiten met een vergelijkbaar karakter;

Je mag met de auto op de openbare weg om voorgaande activiteiten uit te voeren of om te tanken;

Je moet te allen tijde de aanwijzingen en aanbevelingen van de bevoegde instantie met betrekking tot gezondheidszorg opvolgen.

Er zijn nieuwe uitzonderingen gepubliceerd als uitvoering van een ‘de-escalatie’ plan, wat eenvoudigweg inhoudt dat teruggaan naar een normale situatie in bepaalde fases zal worden uitgevoerd. Als onderdeel daarvan is op 25 april 2020 de Instructie SND 370/2020 is gepubliceerd op grond waarvan kinderen onder de 14 jaar buiten huis mogen gaan. De voorwaarden zijn:

· Eens per dag;

· Maximaal 1 uur;

· Niet verder dan 1 km van huis;

· Tussen 12.00 en 19.00 h;

· Het is niet toegestaan om zich op speelplaatsen te begeven;

· De “Covid-19 preventie en hygiëne aanbevelingen van de overheid” moeten worden opgevolgd;

· Onder toezicht van een ouder of bevoegd persoon;

· Elke ouder of bevoegd persoon mag maximaal 3 kinderen onder toezicht hebben;

Op 1 mei 2020 is de Instructie SND 380/2020 van 30 april gepubliceerd op grond waarvan personen boven de 14 buiten huis “fysieke activiteit” mogen uitvoeren. De voorwaarden zijn:

· Elke lichaamsbeweging die geen contact met derden inhoudt;

· Een keer per dag;

· Iemand uit hetzelfde huishouden mag mee, of een verzorger (tussen 14 en 70 jaar) in het geval van hulpbehoevenden;

· Wandelingen niet verder dan 1 kilometer van de woning, sportactiviteiten niet verder dan de gemeentegrenzen;

· Afstand tussen andere personen minimaal 2 meter;

· Plaatsen waar veel mensen samenkomen moeten worden vermeden;

· De lichaamsbeweging moet bij voorkeur zonder oponthoud worden uitgevoerd en als toch een pauze nodig is dan alleen voor een strikt noodzakelijke duur;

· De “Covid-19 preventie en hygiëne aanbevelingen van de overheid” moeten worden opgevolgd;

De lichaamsbeweging mag worden uitgevoerd op alle locaties in de buitenlucht, niet in gesloten ruimtes zoals sportscholen of gymzalen en het is verboden om zich in auto of met openbaar vervoer te verplaatsen naar een locatie.

De tijdszones voor lichaamsbeweging zijn verdeeld per leeftijdsgroep:

a) Tussen 6.00 en 10.00 uur en 20.00 en 23.00: tussen 14 en 70 jaar;

b) Tussen 10.00 en 12.00 uur en 19.00 en 20.00 uur: hulpbehoevenden en personen ouder dan 70 jaar;

Het voorgaande is niet van toepassing op gemeentes of woonkernen met minder dan 5.000 inwoners. Daar mag men vrij sporten of wandelen tussen 6.00 en 23.00 uur.

Corona Files – benefits package 17 March 2020

Samenvatting: De Spaanse overheid kondigde aan de ondernemers te ondersteunen die gedongen hun deuren moesten sluiten. Zoals ik er tegenaan kijk, deze steun wordt beschreven in 46 pagina’s of nutteloze regelgeving. Het sluit merendeel aan bij al bestaande wetgeving gericht op financieel hulpbehoevenden, en niet zozeer bij de nieuwe gevallen die zijn ontstaan als gevolg van de noodtoestand. Het is bovendien grotendeels gericht op de rechten van de werknemers die voor familie moet zorgen tijdens de noodtoestand. Er is een hoofdstuk dat mogelijkheden schept om hypotheekbetalingen uit te stellen, maar de voorwaarden om daarop aanspraak te maken zijn kunnen in veel gevallen niet worden voldaan door ondernemers die gedwongen zijn te sluiten gedurende de noodtoestand. Er is bovendien een hoge drempel opgeworpen om te bewijzen dat iemand zijn inkomen verliest als gevolg van de noodtoestand.

De enige twee voordelen die ik lees uit deze regeling voor sommige van onze cliënten is dat diegenen die hun inkomen hebben verloren als gevolg van de noodtoestand een werkloosheidsuitkering kunnen aanvragen die in de meeste gevallen eenmalig ongeveer 750 € bedraagt. Daarvoor moet je wel aantonen dat je omzet is gedaald in vergelijking met voorgaande maanden. Zoals iedereen weet is de toeristische industrie redelijk stil in de winterperiode. Men stond net in de starblokken voor een nieuwe seizoen. Een verlies van omzet is dus moeilijk aan te tonen in veel gevallen. Het andere voordeel is dat je de contracten van je werknemers tijdelijk kunt opschorten of een urenreductie kunt aanvragen, mits je voldoen aan de voorwaarden.

Update 28 maart 2020: De regering heeft met Koninklijk Besluit Wet 9/2020 verschillende artikelen van Koninklijk Besluit Wet 8/2020 toegelicht of gewijzigd. Het bevat belangrijke regels over hoe een onderneming een werktijdverkorting of opschorting moet aanvragen. Het bepaalt ook dat ‘overmacht’ of redenen van economische, technische, organisatorische of productieve aard niet voldoende zijn om een overeenkomst met een werknemer te beëindigen, of om de werknemer te ontslaan.

Update 14 april 2020: De belastingdienst heeft besloten de termijn voor belastingaangiften met een maand te verlengen, tot 20 mei 2020.

Update 19 april 2020: De regering heeft verschillende aanpassingen doorgevoerd met Koninklijk Besluit Wet 11/2020, Koninklijk Besluit Wet 14/2020 en andere regelingen. De meest belangrijkste aanpassingen zijn:

1. Een korting van 25% op de nuts facturen van de hoofdwoning van ZZP’ers die door de noodtoestand minder inkomen hebben en voldoen aan bepaalde financiële voorwaarden;

2. De voorwaarden waarop men een opschorting van hypotheekbetalingen kan krijgen;

3. De voorwaarden voor huurders om een subsidie tot 900 € per maand te krijgen voor kosten van de hoofdwoning of bedrijfsruimte

4. Opschorting van belastingaangiftes en belastingbetaling tot 20 mei 2020.

Update 24 April 2020: De overheid heeft een lijst gepubliceerd van activiteiten die geacht worden recht te hebben op uitstel van hun socialezekerheidsuitkeringen onder verwijzing naar art. 34 van RDL 11/2020. Het is een beperkte lijst die landbouwactiviteiten, grafische kunsten, metaalindustrie, loodgieterij, enkele specifieke bouwactiviteiten, voedingswinkels, winkels in het algemeen, publiciteitsagenten, tandheelkunde en kappers omvat.

Update: 30 april 2020: de overheid heeft de details van de subsidies voor huurders, zoals vastgelegd in art. 9 van RDL 11/2020 via Orden TMA 378/2020 van 30 april. De belangrijkste wijziging is de verhoging van de inkomensgrens tot 2.689,20 € (voorheen in de meeste gevallen: 1.613,52 €) en de uitbreiding van de uitkering naar zelfstandigen, zodat elke huurder wiens inkomen niet hoger is dan 2.689,20 € in aanmerking komt voor deze uitkering.

Nadeel van de gedetailleerde regeling is dat de subsidie niet langer alle woonkosten lijkt te dekken, alleen de huurprijs.

Als je deze uitkering bij je bank wilt aanvragen, vul dan het formulier in dat is gepubliceerd en wat je hier downloaden. We hebben er een bewerkbare versie van gemaakt.

Corona Files – closure of tourist industry 19 March 2020

Samenvatting: Deze regulering beveelt het sluiten van alle toeristische accommodatie met onmiddellijke ingang. Als er nog cliënten aanwezig zijn dan moet na vertrek van deze cliënten de deuren worden gesloten, of in ieder geval binnen 7 dagen na 19 maart 2020.

Corona Files – closure of non-essential activity 30 March 2020 (verlopen)

Samenvatting: De regering heeft een verplicht betaald verlof afgekondigd voor werknemers die werken in een sector die niet als ‘essentieel’ wordt beschouwd. Deze maatregel ging in op 30 maart 2020 en gold tot 9 april 2020, beide dagen inbegrepen, en is dus inmiddels verlopen. Ik heb de samenvatting toch laten staan voor mensen die de regeling willen naslaan. Werknemers moeten deze uren inhalen vanaf het moment dat de noodtoestand is opgeheven.

Op 30 maart 2020 mag de onderneming haar werknemers nog oproepen om de nodige voorbereidingen te treffen als de activiteit niet onmiddellijk gestopt kan worden. Na die dag mag een minimale bezetting worden behouden om noodzakelijke taken uit te voeren die garanderen dat de onderneming kan herstarten na de afloop van de noodtoestand.

Een lijst van uitzonderingen (dus essentiële sectoren) is toegevoegd aan het pdf document. De samenvatting daarvan is als volgt:

1. Sectoren die al zijn gesloten en waarvan de werknemers geacht worden een werkeloosheidsuitkering te krijgen

2. Food voor eerste levensbehoefte

3. Horeca die een thuisbezorg dienst hebben

4. Medische apparatuur en dienstensector

5. Alle sectoren die ondersteunend zijn voor sectoren genoemd in deze lijst

6. Transport

7. Gevangeniswezen, publieke en particuliere bewaking

8. Leger

9. Zorgverlening, laboratoria die COVID-19 onderzoeken

10. Dierenzorg

11. Nieuws and communicatiediensten, verkoop van kranten inbegrepen

12. Financiële en verzekeringsdiensten die essentieel zijn, betalingsdiensten en beursactiviteiten

13. Telecom en audiovisuele diensten, essentiële IT-diensten

14. Diensten gerelateerd aan huiselijk geweld

15. Advocaten, procureurs, adviseurs, vertalers and psychologen die gerechtelijke procedures moeten bijwonen

16. Juridisch advies, administratieve diensten, arbeidsongeschiktheidsdiensten in geval van nood

17. Notaris en Kadaster om essentiële diensten te verlenen

18. Schoonmaak, onderhoud en reparatiewerkzaamheden in geval van nood, vuilnis verwerking, waterzuivering, ontsmettingsdiensten

19. Vluchtelingen opvang

20. Waterbehandeling en drinkwatervoorziening

21. Metrologische diensten

22. Postdiensten

23. Medische apparatuur import, distributie en opslag

24. Internet verkoop distributie en leveringsdiensten

25. Welke andere sector die essentieel geacht wordt

Dit artikel is verzorgd door:

Roeland B.C. van Passel

Abogado/Advocaat

Lex Foris International Law